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Grand t2 en dernier etage avec vue degagee

VilleÉpernay (51)
Surface51m²
Coût Total83 020€
Loyer Annuel7 553€
Rentabilité9.10%
Cashflow/mois+103€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 69 000 €
Surface : 51 m²
Prix au m² : 1 352,94 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Idéalement situé proche de l'hôpital et du centre, Foncia vous propose en exclusivité ce T2 au dernier étage comprenant : entrée avec placard, une chambre, salle de bains avec WC et rangement, grand séjour; cuisine. Une cave complète ce bien.

Aucun vis-à-vis et une jolie vue dégagée sur Epernay.

Très faibles charges.

Electricité en bon état, fenêtre PVC double vitrage, mais un rafraichissement pour mettre à votre goût est à prévoir.

Idéal premier achat ou investissement locatif.

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Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 320 € et 1 840 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Épernay
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51200
Coordonnées : 49.035051, 3.953682
Total : 83 020€
Prix d'acquisition : 69 000€
Travaux : 8 500€
Valeur du bien : 77 500€
Frais de notaire : 5 520€
Coût estimé : 5 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 51m²
Loyer prédit : 12.34€/m²/mois
Fourchette : 9.96€ - 15.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 629€/mois
Loyer annuel estimé : 7553€/an
Fourchette totale : 508€ - 780€/mois
Fourchette annuelle : 6096€ - 9357€/an
Rentabilité brute :9.10%
Fourchette de rentabilité :7.34% - 11.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 796,88 €/m²
Basé sur :229 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :91 641 €
Prix d'achat :69 000 €
Décote à l'achat :-22 641€ (-24.7%)
Marge achat-revente :8 621€ (9.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :83 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :405,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :24,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 429,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 614,28€
Coût de l'assurance :7 264,25€
Taxe foncière : 755,27€/an
Soit par mois : 62,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 33,42€/mois
Soit par an : 401,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 629,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 526,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :103,37€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 51 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible - sol en mauvais état nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 500 €(167 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8500€ = 8500€ (incluant la pose)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 8 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (8 500€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 629 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 553 €/an
Calcul : 629 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 680 €/an
Base de calcul : Emprunt de 83 020 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 291 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 755 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 401 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 626 €
Revenus locatifs : +7 553 €
Charges déductibles : -12 626 €
Résultat foncier Année 1 : -5 074 €(Déficit de 5 074 €)
Imputable sur revenu global : 5 074 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 126 €/an
Revenus locatifs : +7 553 €
Charges déductibles : -4 126 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 426 €/an
Prix d'achat du bien : 69 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 553 €12 629 €2 682 €-5 076 €5 076 €--
27 704 €4 057 €2 610 €3 647 €---
37 858 €3 982 €2 535 €3 876 €---
48 015 €3 904 €2 458 €4 111 €---
58 175 €3 824 €2 378 €4 351 €---
68 339 €3 742 €2 295 €4 597 €---
78 506 €3 657 €2 210 €4 849 €---
88 676 €3 568 €2 122 €5 107 €---
98 849 €3 477 €2 030 €5 372 €---
109 026 €3 383 €1 936 €5 643 €---
119 207 €3 286 €1 839 €5 921 €---
129 391 €3 186 €1 739 €6 205 €---
139 579 €3 082 €1 635 €6 497 €---
149 770 €2 974 €1 528 €6 796 €---
159 966 €2 864 €1 417 €7 102 €---
1610 165 €2 749 €1 302 €7 416 €---
1710 368 €2 631 €1 184 €7 737 €---
1810 576 €2 509 €1 062 €8 067 €---
1910 787 €2 383 €936 €8 405 €---
2011 003 €2 252 €805 €8 751 €---
2111 223 €2 117 €670 €9 106 €---
2211 447 €1 978 €531 €9 469 €---
2311 676 €1 834 €387 €9 842 €---
2411 910 €1 686 €239 €10 224 €---
2512 148 €1 532 €85 €10 616 €---
TOTAL241 916 €83 285 €38 614 €158 630 €5 076 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 523 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 158 630 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 553 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 586 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 586 €-1 523 €+3 109 €
2+1 586 €+1 094 €+492 €
3+1 586 €+1 163 €+423 €
4+1 586 €+1 233 €+353 €
5+1 586 €+1 305 €+281 €
6+1 586 €+1 379 €+207 €
7+1 586 €+1 455 €+131 €
8+1 586 €+1 532 €+54 €
9+1 586 €+1 612 €-26 €
10+1 586 €+1 693 €-107 €
11+1 586 €+1 776 €-190 €
12+1 586 €+1 862 €-276 €
13+1 586 €+1 949 €-363 €
14+1 586 €+2 039 €-453 €
15+1 586 €+2 131 €-545 €
16+1 586 €+2 225 €-639 €
17+1 586 €+2 321 €-735 €
18+1 586 €+2 420 €-834 €
19+1 586 €+2 521 €-935 €
20+1 586 €+2 625 €-1 039 €
21+1 586 €+2 732 €-1 146 €
22+1 586 €+2 841 €-1 255 €
23+1 586 €+2 953 €-1 367 €
24+1 586 €+3 067 €-1 481 €
25+1 586 €+3 185 €-1 599 €
Total+39 650 €+47 589 €+-7 939 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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