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Détails du bien

Bien expiré
VilleGagny (93)
Surface203
Coût Total393 590
Loyer Annuel42 190
Rentabilité10.72%
Cashflow/mois+1 104
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 329 000 €
Surface : 203 m²
Prix au m² : 1 620,69 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel, Jardin

VENTE d'une maison T5 (85 m²) sur 203 m² de terrain à Gagny. - À VENDRE ! Découvrez cette magnifique maison T5 située à Gagny. Avec une surface habitable de 85 m² et un terrain de 203 m², cette propriété est idéale pour les familles à la recherche d'un cadre de vie agréable.

Cette maison individuelle se compose de 5 pièces, dont 3 chambres, cuisine, wc et la salle de douche. Le sous-sol total est un espace polyvalent, idéal pour le rangement ou pour aménager un atelier selon vos besoins. Vous bénéficierez également d'un garage.

La maison est située dans un environnement calme, tout en étant à proximité des commodités essentielles.

Ne manquez pas cette opportunité unique d'acquérir une maison spacieuse et lumineuse à Gagny. Contactez-nous dès maintenant pour organiser une visite et découvrir par vous-même tout le potentiel de ce bien exceptionnel !. Honoraires à la charge du vendeur. Vous pouvez consulter les barèmes d'honoraires à l'adresse suivante : https://www.citya.com/agences-immobilieres/le-raincy-93340/634 . Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 690 et 2 350 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : https://www.georisques.gouv.fr - https://www.citya.com/agences-immobilieres/le-raincy-93340/634

Ville : Gagny
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93220
Coordonnées : 48.874182, 2.553811
Total : 393 590
Prix d'acquisition : 329 000
Travaux : 38 270
Valeur du bien : 367 270
Frais de notaire : 26 320
Coût estimé : 26 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 203
Loyer prédit : 17.32€/m²/mois
Fourchette : 12.19€ - 24.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 3516€/mois
Loyer annuel estimé : 42190€/an
Fourchette totale : 2475€ - 4995€/mois
Fourchette annuelle : 29697€ - 59938€/an
Rentabilité brute :10.72%
Fourchette de rentabilité :7.55% - 15.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :393 590
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 945,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :114,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 059,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :189 959,42
Coût de l'assurance :34 439,13
Taxe foncière : 4 218,98€/an
Soit par mois : 351,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 515,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 411,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 104,28€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 220 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (85 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec des éléments modernes et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Vérification et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: salle de bain (5 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaité
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon (14 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 270(189 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 250
    Isolation combles perdus: 85 m² × 50€/m² = 4250€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:2 400
    Fenêtres double vitrage PVC: 3 fenêtres × 800€ = 2400€ (installation incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:13 000
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Plomberie cuisine: 2000€, Électricité cuisine: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:3 000
    Mise aux normes plomberie et électricité: 5 m² × 600€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Salon - Peinture:420
    Peinture salon: 14 m² × 30€/m² = 420€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gagny (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 150✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 516 €/mois
Revenus locatifs annuels : 42 190 €/an
Calcul : 3 516 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 134 €/an
Base de calcul : Emprunt de 393 590 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 378 €/an
Calcul : 115 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 219 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 270
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 000
Revenus locatifs : +42 190
Charges déductibles : -57 000
Résultat foncier Année 1 : -14 810(Déficit de 14 810 €)
Imputable sur revenu global : 14 810
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 730 €/an
Revenus locatifs : +42 190
Charges déductibles : -18 730
Résultat foncier Années 2+ : 23 460 €/an
Prix d'achat du bien : 329 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 213 850(65% de 329 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 776 €/an
Calcul : 213 850 € × 3,636% = 7 776
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
142 19057 01313 146-14 82314 823 €--
243 03418 39312 79624 641---
343 89418 03112 43425 863---
444 77217 65612 06027 116---
545 66817 26911 67328 398---
646 58116 86911 27229 712---
747 51316 45410 85831 058---
848 46316 02610 42932 437---
949 43215 5829 98633 850---
1050 42115 1249 52735 297---
1151 42914 6509 05336 780---
1252 45814 1598 56338 299---
1353 50713 6528 05539 855---
1454 57713 1277 53041 450---
1555 66912 5846 98843 084---
1656 78212 0236 42644 759---
1757 91811 4425 84646 476---
1859 07610 8415 24548 235---
1960 25710 2204 62450 037---
2061 4639 5783 98151 885---
2162 6928 9133 31653 779---
2263 9468 2262 62955 720---
2365 2257 5151 91857 710---
2466 5296 7791 18259 750---
2567 8606 01842261 841---
TOTAL1 351 353368 143189 959983 21014 823Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 447
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 983 210
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 42 190 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 860 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 860-4 447+13 307
2+8 860+7 392+1 468
3+8 860+7 759+1 101
4+8 860+8 135+725
5+8 860+8 520+340
6+8 860+8 914-54
7+8 860+9 318-458
8+8 860+9 731-871
9+8 860+10 155-1 295
10+8 860+10 589-1 729
11+8 860+11 034-2 174
12+8 860+11 490-2 630
13+8 860+11 957-3 097
14+8 860+12 435-3 575
15+8 860+12 925-4 065
16+8 860+13 428-4 568
17+8 860+13 943-5 083
18+8 860+14 470-5 610
19+8 860+15 011-6 151
20+8 860+15 565-6 705
21+8 860+16 134-7 274
22+8 860+16 716-7 856
23+8 860+17 313-8 453
24+8 860+17 925-9 065
25+8 860+18 552-9 692
Total+221 500+294 963+-73 463
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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