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Détails du bien

Bien expiré
VilleGagny (93)
Surface203m²
Coût Total393 590€
Loyer Annuel42 190€
Rentabilité10.72%
Cashflow/mois+1 104€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 329 000 €
Surface : 203 m²
Prix au m² : 1 620,69 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel, Jardin

VENTE d'une maison T5 (85 m²) sur 203 m² de terrain à Gagny. - À VENDRE ! Découvrez cette magnifique maison T5 située à Gagny. Avec une surface habitable de 85 m² et un terrain de 203 m², cette propriété est idéale pour les familles à la recherche d'un cadre de vie agréable.

Cette maison individuelle se compose de 5 pièces, dont 3 chambres, cuisine, wc et la salle de douche. Le sous-sol total est un espace polyvalent, idéal pour le rangement ou pour aménager un atelier selon vos besoins. Vous bénéficierez également d'un garage.

La maison est située dans un environnement calme, tout en étant à proximité des commodités essentielles.

Ne manquez pas cette opportunité unique d'acquérir une maison spacieuse et lumineuse à Gagny. Contactez-nous dès maintenant pour organiser une visite et découvrir par vous-même tout le potentiel de ce bien exceptionnel !. Honoraires à la charge du vendeur. Vous pouvez consulter les barèmes d'honoraires à l'adresse suivante : https://www.citya.com/agences-immobilieres/le-raincy-93340/634 . Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 690 et 2 350 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : https://www.georisques.gouv.fr - https://www.citya.com/agences-immobilieres/le-raincy-93340/634

Ville : Gagny
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93220
Coordonnées : 48.874182, 2.553811
Total : 393 590€
Prix d'acquisition : 329 000€
Travaux : 38 270€
Valeur du bien : 367 270€
Frais de notaire : 26 320€
Coût estimé : 26 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 203m²
Loyer prédit : 17.32€/m²/mois
Fourchette : 12.19€ - 24.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 3516€/mois
Loyer annuel estimé : 42190€/an
Fourchette totale : 2475€ - 4995€/mois
Fourchette annuelle : 29697€ - 59938€/an
Rentabilité brute :10.72%
Fourchette de rentabilité :7.55% - 15.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :393 590€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 945,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :114,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 059,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :189 959,42€
Coût de l'assurance :34 439,13€
Taxe foncière : 4 218,98€/an
Soit par mois : 351,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 515,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 411,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 104,28€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 220 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (85 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec des éléments modernes et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Vérification et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: salle de bain (5 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaité
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon (14 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 270 €(189 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 250€
    Isolation combles perdus: 85 m² × 50€/m² = 4250€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:2 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 3 fenêtres × 800€ = 2400€ (installation incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:13 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Plomberie cuisine: 2000€, Électricité cuisine: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:3 000€
    Mise aux normes plomberie et électricité: 5 m² × 600€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Salon - Peinture:420€
    Peinture salon: 14 m² × 30€/m² = 420€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gagny (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 150€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 516 €/mois
Revenus locatifs annuels : 42 190 €/an
Calcul : 3 516 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 134 €/an
Base de calcul : Emprunt de 393 590 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 378 €/an
Calcul : 115 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 219 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 270 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 000 €
Revenus locatifs : +42 190 €
Charges déductibles : -57 000 €
Résultat foncier Année 1 : -14 810 €(Déficit de 14 810 €)
Imputable sur revenu global : 14 810 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 730 €/an
Revenus locatifs : +42 190 €
Charges déductibles : -18 730 €
Résultat foncier Années 2+ : 23 460 €/an
Prix d'achat du bien : 329 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 213 850 €(65% de 329 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 776 €/an
Calcul : 213 850 € × 3,636% = 7 776 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
142 190 €57 013 €13 146 €-14 823 €14 823 €--
243 034 €18 393 €12 796 €24 641 €---
343 894 €18 031 €12 434 €25 863 €---
444 772 €17 656 €12 060 €27 116 €---
545 668 €17 269 €11 673 €28 398 €---
646 581 €16 869 €11 272 €29 712 €---
747 513 €16 454 €10 858 €31 058 €---
848 463 €16 026 €10 429 €32 437 €---
949 432 €15 582 €9 986 €33 850 €---
1050 421 €15 124 €9 527 €35 297 €---
1151 429 €14 650 €9 053 €36 780 €---
1252 458 €14 159 €8 563 €38 299 €---
1353 507 €13 652 €8 055 €39 855 €---
1454 577 €13 127 €7 530 €41 450 €---
1555 669 €12 584 €6 988 €43 084 €---
1656 782 €12 023 €6 426 €44 759 €---
1757 918 €11 442 €5 846 €46 476 €---
1859 076 €10 841 €5 245 €48 235 €---
1960 257 €10 220 €4 624 €50 037 €---
2061 463 €9 578 €3 981 €51 885 €---
2162 692 €8 913 €3 316 €53 779 €---
2263 946 €8 226 €2 629 €55 720 €---
2365 225 €7 515 €1 918 €57 710 €---
2466 529 €6 779 €1 182 €59 750 €---
2567 860 €6 018 €422 €61 841 €---
TOTAL1 351 353 €368 143 €189 959 €983 210 €14 823 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 447 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 983 210 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 42 190 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 860 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 860 €-4 447 €+13 307 €
2+8 860 €+7 392 €+1 468 €
3+8 860 €+7 759 €+1 101 €
4+8 860 €+8 135 €+725 €
5+8 860 €+8 520 €+340 €
6+8 860 €+8 914 €-54 €
7+8 860 €+9 318 €-458 €
8+8 860 €+9 731 €-871 €
9+8 860 €+10 155 €-1 295 €
10+8 860 €+10 589 €-1 729 €
11+8 860 €+11 034 €-2 174 €
12+8 860 €+11 490 €-2 630 €
13+8 860 €+11 957 €-3 097 €
14+8 860 €+12 435 €-3 575 €
15+8 860 €+12 925 €-4 065 €
16+8 860 €+13 428 €-4 568 €
17+8 860 €+13 943 €-5 083 €
18+8 860 €+14 470 €-5 610 €
19+8 860 €+15 011 €-6 151 €
20+8 860 €+15 565 €-6 705 €
21+8 860 €+16 134 €-7 274 €
22+8 860 €+16 716 €-7 856 €
23+8 860 €+17 313 €-8 453 €
24+8 860 €+17 925 €-9 065 €
25+8 860 €+18 552 €-9 692 €
Total+221 500 €+294 963 €+-73 463 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 224 jours
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