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Maison à vendre

VilleLaroche-Saint-Cydroine (89)
Surface134
Coût Total183 860
Loyer Annuel13 176
Rentabilité7.17%
Cashflow/mois+14
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 134 m²
Prix au m² : 858,21 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Kitchenette, Cave, Salon (total 27 m²), 4 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Jardin, Belle vue, Pas de balcon

À Laroche-Saint-Cydroine, venez découvrir cette charmante maison de ville sur trois niveaux avec une vue imprenable sur l'Yonne ! Au rez-de-chaussée, vous trouverez une entrée, une cuisine aménagée et équipée, un salon, une salle à manger, un couloir, une salle d'eau avec WC, deux chambres et un WC séparé. À l'étage, il y a une pièce studio composée d'un coin cuisine et d'une chambre, un dortoir et un WC séparé. Au sous-sol, vous découvrirez une pièce studio avec un coin cuisine, une chambre, une salle d'eau avec WC, un couloir et une pièce servant de dressing. Le terrain de 209 m² comprend un puits et une terrasse surélevée offrant une vue magnifique sur l'Yonne. La maison dispose également d'un garage attenant avec chaufferie et buanderie, ainsi que d'une cave voûtée. Les fenêtres sont en PVC avec double vitrage, et des volets roulants sont installés sur un côté. L'assainissement est raccordé au tout-à-l'égout et le chauffage fonctionne au gaz de ville. Contactez l'agence dès maintenant pour organiser une visite. Retrouvez tous nos biens sur notre site internet :

Ville : Laroche-Saint-Cydroine
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89400
Coordonnées : 47.972454, 3.474266
Total : 183 860
Prix d'acquisition : 115 000
Travaux : 59 660
Valeur du bien : 174 660
Frais de notaire : 9 200
Coût estimé : 9 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 134
Loyer prédit : 8.19€/m²/mois
Fourchette : 6.55€ - 10.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 1098€/mois
Loyer annuel estimé : 13176€/an
Fourchette totale : 877€ - 1374€/mois
Fourchette annuelle : 10526€ - 16493€/an
Rentabilité brute :7.17%
Fourchette de rentabilité :5.73% - 8.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 657,6 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :222 118
Prix d'achat :115 000
Décote à l'achat :-107 118 (-48.2%)
Marge achat-revente :38 258€ (17.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :183 860
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :920,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :53,63€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 974,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 273,95
Coût de l'assurance :16 087,75
Taxe foncière : 1 317,62€/an
Soit par mois : 109,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 098,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 083,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :14,14€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 293 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz de ville actuel
Quantité: 1 système pour 134 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (134 m²)
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes en PVC double vitrage
Quantité: nombre de fenêtres à vérifier (estimation 10 fenêtres)
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système pour 134 m²
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager et réfection plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et réfection plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: surface salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - usure sur les murs
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle à manger
Quantité: surface salle à manger (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 660(445 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Isolation:5 360
    Isolation toiture/combles: 134 m² × 40€/m² = 5360€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 000
    Fenêtres double vitrage PVC: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (amélioration étanchéité incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (mobilier, électroménager, plomberie, électricité inclus)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité inclus)
  • Chambres:4 800
    Revêtement sol chambres: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:600
    Peinture salon: 30 m² × 20€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle à manger:400
    Peinture salle à manger: 20 m² × 20€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Laroche-Saint-Cydroine (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 860✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 098 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 176 €/an
Calcul : 1 098 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 354 €/an
Base de calcul : Emprunt de 183 860 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 644 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 318 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 660
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 976
Revenus locatifs : +13 176
Charges déductibles : -67 976
Résultat foncier Année 1 : -54 799(Déficit de 54 799 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 399
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 316 €/an
Revenus locatifs : +13 176
Charges déductibles : -8 316
Résultat foncier Années 2+ : 4 861 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33399.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 17667 9826 360-54 80521 400 €33 405 €33 405 €
213 4408 1556 1945 285--28 120 €
313 7097 9826 0215 726--22 394 €
413 9837 8045 8436 179--16 215 €
514 2627 6195 6576 644--9 572 €
614 5487 4275 4667 121--2 451 €
714 8397 2295 2677 610---
815 1357 0235 0628 112---
915 4386 8104 8498 628---
1015 7476 5904 6299 157---
1116 0626 3624 4019 700---
1216 3836 1254 16410 258---
1316 7115 8813 91910 830---
1417 0455 6273 66611 418---
1517 3865 3653 40412 021---
1617 7335 0933 13212 641---
1718 0884 8112 85013 277---
1818 4504 5202 55913 930---
1918 8194 2182 25714 601---
2019 1953 9051 94415 290---
2119 5793 5821 62115 997---
2219 9713 2471 28516 724---
2320 3702 89993817 471---
2420 7782 54057918 238---
2521 1932 16820719 025---
TOTAL422 039200 96292 274221 07621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 221 076
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 176 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 767 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 767-6 420+9 187
2+2 7670+2 767
3+2 7670+2 767
4+2 7670+2 767
5+2 7670+2 767
6+2 7670+2 767
7+2 767+1 548+1 219
8+2 767+2 434+333
9+2 767+2 588+179
10+2 767+2 747+20
11+2 767+2 910-143
12+2 767+3 077-310
13+2 767+3 249-482
14+2 767+3 425-658
15+2 767+3 606-839
16+2 767+3 792-1 025
17+2 767+3 983-1 216
18+2 767+4 179-1 412
19+2 767+4 380-1 613
20+2 767+4 587-1 820
21+2 767+4 799-2 032
22+2 767+5 017-2 250
23+2 767+5 241-2 474
24+2 767+5 471-2 704
25+2 767+5 708-2 941
Total+69 175+66 323+2 852
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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