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Maison à vendre

Bien expiré
VilleLaroche-Saint-Cydroine (89)
Surface134m²
Coût Total183 860€
Loyer Annuel13 176€
Rentabilité7.17%
Cashflow/mois+14€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 134 m²
Prix au m² : 858,21 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Kitchenette, Cave, Salon (total 27 m²), 4 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Jardin, Belle vue, Pas de balcon

À Laroche-Saint-Cydroine, venez découvrir cette charmante maison de ville sur trois niveaux avec une vue imprenable sur l'Yonne ! Au rez-de-chaussée, vous trouverez une entrée, une cuisine aménagée et équipée, un salon, une salle à manger, un couloir, une salle d'eau avec WC, deux chambres et un WC séparé. À l'étage, il y a une pièce studio composée d'un coin cuisine et d'une chambre, un dortoir et un WC séparé. Au sous-sol, vous découvrirez une pièce studio avec un coin cuisine, une chambre, une salle d'eau avec WC, un couloir et une pièce servant de dressing. Le terrain de 209 m² comprend un puits et une terrasse surélevée offrant une vue magnifique sur l'Yonne. La maison dispose également d'un garage attenant avec chaufferie et buanderie, ainsi que d'une cave voûtée. Les fenêtres sont en PVC avec double vitrage, et des volets roulants sont installés sur un côté. L'assainissement est raccordé au tout-à-l'égout et le chauffage fonctionne au gaz de ville. Contactez l'agence dès maintenant pour organiser une visite. Retrouvez tous nos biens sur notre site internet :

Ville : Laroche-Saint-Cydroine
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89400
Coordonnées : 47.972454, 3.474266
Total : 183 860€
Prix d'acquisition : 115 000€
Travaux : 59 660€
Valeur du bien : 174 660€
Frais de notaire : 9 200€
Coût estimé : 9 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 134m²
Loyer prédit : 8.19€/m²/mois
Fourchette : 6.55€ - 10.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 1098€/mois
Loyer annuel estimé : 13176€/an
Fourchette totale : 877€ - 1374€/mois
Fourchette annuelle : 10526€ - 16493€/an
Rentabilité brute :7.17%
Fourchette de rentabilité :5.73% - 8.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 657,6 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :222 118 €
Prix d'achat :115 000 €
Décote à l'achat :-107 118€ (-48.2%)
Marge achat-revente :38 258€ (17.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :183 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :920,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :53,63€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 974,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 273,95€
Coût de l'assurance :16 087,75€
Taxe foncière : 1 317,62€/an
Soit par mois : 109,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 098,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 083,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :14,14€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 293 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz de ville actuel
Quantité: 1 système pour 134 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (134 m²)
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes en PVC double vitrage
Quantité: nombre de fenêtres à vérifier (estimation 10 fenêtres)
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système pour 134 m²
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager et réfection plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et réfection plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: surface salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - usure sur les murs
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle à manger
Quantité: surface salle à manger (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 660 €(445 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Isolation:5 360€
    Isolation toiture/combles: 134 m² × 40€/m² = 5360€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (amélioration étanchéité incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (mobilier, électroménager, plomberie, électricité inclus)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité inclus)
  • Chambres:4 800€
    Revêtement sol chambres: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:600€
    Peinture salon: 30 m² × 20€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle à manger:400€
    Peinture salle à manger: 20 m² × 20€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Laroche-Saint-Cydroine (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 860€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 098 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 176 €/an
Calcul : 1 098 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 354 €/an
Base de calcul : Emprunt de 183 860 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 644 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 318 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 660 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 976 €
Revenus locatifs : +13 176 €
Charges déductibles : -67 976 €
Résultat foncier Année 1 : -54 799 €(Déficit de 54 799 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 399 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 316 €/an
Revenus locatifs : +13 176 €
Charges déductibles : -8 316 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 861 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33399.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750 €(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 176 €67 982 €6 360 €-54 805 €21 400 €33 405 €33 405 €
213 440 €8 155 €6 194 €5 285 €--28 120 €
313 709 €7 982 €6 021 €5 726 €--22 394 €
413 983 €7 804 €5 843 €6 179 €--16 215 €
514 262 €7 619 €5 657 €6 644 €--9 572 €
614 548 €7 427 €5 466 €7 121 €--2 451 €
714 839 €7 229 €5 267 €7 610 €---
815 135 €7 023 €5 062 €8 112 €---
915 438 €6 810 €4 849 €8 628 €---
1015 747 €6 590 €4 629 €9 157 €---
1116 062 €6 362 €4 401 €9 700 €---
1216 383 €6 125 €4 164 €10 258 €---
1316 711 €5 881 €3 919 €10 830 €---
1417 045 €5 627 €3 666 €11 418 €---
1517 386 €5 365 €3 404 €12 021 €---
1617 733 €5 093 €3 132 €12 641 €---
1718 088 €4 811 €2 850 €13 277 €---
1818 450 €4 520 €2 559 €13 930 €---
1918 819 €4 218 €2 257 €14 601 €---
2019 195 €3 905 €1 944 €15 290 €---
2119 579 €3 582 €1 621 €15 997 €---
2219 971 €3 247 €1 285 €16 724 €---
2320 370 €2 899 €938 €17 471 €---
2420 778 €2 540 €579 €18 238 €---
2521 193 €2 168 €207 €19 025 €---
TOTAL422 039 €200 962 €92 274 €221 076 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 221 076 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 176 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 767 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 767 €-6 420 €+9 187 €
2+2 767 €0 €+2 767 €
3+2 767 €0 €+2 767 €
4+2 767 €0 €+2 767 €
5+2 767 €0 €+2 767 €
6+2 767 €0 €+2 767 €
7+2 767 €+1 548 €+1 219 €
8+2 767 €+2 434 €+333 €
9+2 767 €+2 588 €+179 €
10+2 767 €+2 747 €+20 €
11+2 767 €+2 910 €-143 €
12+2 767 €+3 077 €-310 €
13+2 767 €+3 249 €-482 €
14+2 767 €+3 425 €-658 €
15+2 767 €+3 606 €-839 €
16+2 767 €+3 792 €-1 025 €
17+2 767 €+3 983 €-1 216 €
18+2 767 €+4 179 €-1 412 €
19+2 767 €+4 380 €-1 613 €
20+2 767 €+4 587 €-1 820 €
21+2 767 €+4 799 €-2 032 €
22+2 767 €+5 017 €-2 250 €
23+2 767 €+5 241 €-2 474 €
24+2 767 €+5 471 €-2 704 €
25+2 767 €+5 708 €-2 941 €
Total+69 175 €+66 323 €+2 852 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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