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Détails du bien

VilleBugeat (19)
Surface130m²
Coût Total118 930€
Loyer Annuel9 750€
Rentabilité8.20%
Cashflow/mois+116€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 500 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Ville : Bugeat
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19170
Total : 118 930€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 48 730€
Valeur du bien : 113 730€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 6.25€/m²/mois
Fourchette : 4.84€ - 8.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 813€/mois
Loyer annuel estimé : 9750€/an
Fourchette totale : 630€ - 1049€/mois
Fourchette annuelle : 7556€ - 12582€/an
Rentabilité brute :8.20%
Fourchette de rentabilité :6.35% - 10.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :668,75 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :86 938 €
Prix d'achat :65 000 €
Décote à l'achat :-21 938€ (-25.2%)
Marge achat-revente :-31 992€ (-36.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :118 930€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :580,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :34,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 615,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 316,74€
Coût de l'assurance :10 406,37€
Taxe foncière : 975,01€/an
Soit par mois : 81,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 812,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 696,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :115,75€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur 130 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des éléments de cuisine, mise aux normes plomberie et électricité, peinture
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - carrelage usé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 730 €(375 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:750€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bugeat (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 813 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 750 €/an
Calcul : 813 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 839 €/an
Base de calcul : Emprunt de 118 930 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 416 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 975 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 730 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 960 €
Revenus locatifs : +9 750 €
Charges déductibles : -53 960 €
Résultat foncier Année 1 : -44 210 €(Déficit de 44 210 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 810 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 230 €/an
Revenus locatifs : +9 750 €
Charges déductibles : -5 230 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 520 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22809.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 750 €53 964 €3 842 €-44 214 €21 400 €22 814 €22 814 €
29 945 €5 130 €3 739 €4 815 €--17 998 €
310 144 €5 023 €3 631 €5 121 €--12 877 €
410 347 €4 912 €3 521 €5 435 €--7 442 €
510 554 €4 797 €3 406 €5 757 €--1 685 €
610 765 €4 679 €3 288 €6 086 €---
710 980 €4 557 €3 165 €6 423 €---
811 200 €4 430 €3 039 €6 769 €---
911 424 €4 300 €2 909 €7 124 €---
1011 652 €4 165 €2 774 €7 487 €---
1111 885 €4 026 €2 635 €7 859 €---
1212 123 €3 882 €2 491 €8 241 €---
1312 366 €3 733 €2 342 €8 632 €---
1412 613 €3 580 €2 188 €9 033 €---
1512 865 €3 421 €2 030 €9 444 €---
1613 122 €3 257 €1 866 €9 865 €---
1713 385 €3 088 €1 696 €10 297 €---
1813 653 €2 913 €1 521 €10 740 €---
1913 926 €2 732 €1 340 €11 194 €---
2014 204 €2 545 €1 154 €11 659 €---
2114 488 €2 352 €960 €12 136 €---
2214 778 €2 152 €761 €12 626 €---
2315 074 €1 946 €555 €13 127 €---
2415 375 €1 733 €342 €13 642 €---
2515 682 €1 513 €122 €14 169 €---
TOTAL312 300 €138 828 €55 317 €173 472 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 173 472 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 750 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 048 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 048 €-6 420 €+8 468 €
2+2 048 €0 €+2 048 €
3+2 048 €0 €+2 048 €
4+2 048 €0 €+2 048 €
5+2 048 €0 €+2 048 €
6+2 048 €+1 320 €+728 €
7+2 048 €+1 927 €+121 €
8+2 048 €+2 031 €+17 €
9+2 048 €+2 137 €-89 €
10+2 048 €+2 246 €-198 €
11+2 048 €+2 358 €-310 €
12+2 048 €+2 472 €-424 €
13+2 048 €+2 590 €-542 €
14+2 048 €+2 710 €-662 €
15+2 048 €+2 833 €-785 €
16+2 048 €+2 960 €-912 €
17+2 048 €+3 089 €-1 041 €
18+2 048 €+3 222 €-1 174 €
19+2 048 €+3 358 €-1 310 €
20+2 048 €+3 498 €-1 450 €
21+2 048 €+3 641 €-1 593 €
22+2 048 €+3 788 €-1 740 €
23+2 048 €+3 938 €-1 890 €
24+2 048 €+4 093 €-2 045 €
25+2 048 €+4 251 €-2 203 €
Total+51 200 €+52 041 €+-841 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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