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Duplex à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Brieuc (22)
Surface72m²
Coût Total151 870€
Loyer Annuel8 622€
Rentabilité5.68%
Cashflow/mois-224€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 106 500 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 1 479,17 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Cave, Salon (total 17 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Box de stationnement, Jardin, calme, Exposition nord

EXCLUSIVITE SBI, A VENDRE, SAINT-BRIEUC, 9mn à pied de la gare LGV, dans une petite copropriété à faibles charges, un appartement T4 de 72m2 situé au RDC surélevé avec garage (34 m²) comprenant: entrée , pièce de vie, cuisine indépendante, chambre avec salle de bains privative, wc; A l'étage : palier, deux chambres dont une avec salle d'eau et wc; chauffage collectif au gaz, cave en sous-sol, disponible novembre 2026, JARDIN COMMUN AU SUD OUEST, GARAGE, PREVOIR TRAVAUX (6.50 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 6 lots - dont 3 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 890.00 euros.

Ville : Saint-Brieuc
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22000
Coordonnées : 48.509871, -2.773295
Total : 151 870€
Prix d'acquisition : 106 500€
Travaux : 36 850€
Valeur du bien : 143 350€
Frais de notaire : 8 520€
Coût estimé : 8 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 9.98€/m²/mois
Fourchette : 7.91€ - 12.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 719€/mois
Loyer annuel estimé : 8622€/an
Fourchette totale : 570€ - 906€/mois
Fourchette annuelle : 6838€ - 10873€/an
Rentabilité brute :5.68%
Fourchette de rentabilité :4.50% - 7.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 762,07 €/m²
Basé sur :346 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :126 869 €
Prix d'achat :106 500 €
Décote à l'achat :-20 369€ (-16.1%)
Marge achat-revente :-25 001€ (-19.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 870€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :752,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :44,30€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 796,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 782,91€
Coût de l'assurance :13 288,62€
Taxe foncière : 862,23€/an
Soit par mois : 71,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 74,17€/mois
Soit par an : 890,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 718,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 942,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-223,96€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 309 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage collectif au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 72 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 72 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus électrique
Quantité: 1 système pour 72 m²
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager obsolète et carrelage daté
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessitant rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessitant rénovation lourde
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessitant rénovation lourde

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 850 €(512 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 750€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4750€ = 4750€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9500€ = 9500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:5 400€
    Rénovation lourde chambres: 3 chambres × 1800€ = 5400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:3 000€
    Rénovation lourde salon: 1 salon × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Brieuc (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 950€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 719 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 622 €/an
Calcul : 719 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 098 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 870 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 532 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 862 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 890 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 232 €
Revenus locatifs : +8 622 €
Charges déductibles : -44 232 €
Résultat foncier Année 1 : -35 609 €(Déficit de 35 609 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 209 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 382 €/an
Revenus locatifs : +8 622 €
Charges déductibles : -7 382 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 241 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14209.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 106 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 225 €(65% de 106 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 517 €/an
Calcul : 69 225 € × 3,636% = 2 517 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 622 €44 237 €5 103 €-35 614 €21 400 €14 214 €14 214 €
28 795 €7 251 €4 967 €1 544 €--12 671 €
38 971 €7 111 €4 827 €1 860 €--10 811 €
49 150 €6 966 €4 682 €2 184 €--8 627 €
59 333 €6 816 €4 532 €2 517 €--6 110 €
69 520 €6 661 €4 377 €2 859 €--3 250 €
79 710 €6 500 €4 216 €3 210 €--40 €
89 904 €6 334 €4 050 €3 570 €---
910 102 €6 162 €3 878 €3 940 €---
1010 304 €5 984 €3 701 €4 320 €---
1110 511 €5 801 €3 517 €4 710 €---
1210 721 €5 610 €3 326 €5 111 €---
1310 935 €5 413 €3 130 €5 522 €---
1411 154 €5 210 €2 926 €5 944 €---
1511 377 €4 999 €2 715 €6 378 €---
1611 605 €4 781 €2 497 €6 823 €---
1711 837 €4 556 €2 272 €7 281 €---
1812 073 €4 322 €2 039 €7 751 €---
1912 315 €4 081 €1 797 €8 234 €---
2012 561 €3 831 €1 548 €8 730 €---
2112 812 €3 573 €1 289 €9 239 €---
2213 069 €3 306 €1 022 €9 763 €---
2313 330 €3 030 €746 €10 300 €---
2413 597 €2 744 €460 €10 853 €---
2513 868 €2 448 €164 €11 421 €---
TOTAL276 176 €167 727 €73 783 €108 448 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 108 448 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 622 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 811 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 811 €-6 420 €+8 231 €
2+1 811 €0 €+1 811 €
3+1 811 €0 €+1 811 €
4+1 811 €0 €+1 811 €
5+1 811 €0 €+1 811 €
6+1 811 €0 €+1 811 €
7+1 811 €0 €+1 811 €
8+1 811 €+1 059 €+752 €
9+1 811 €+1 182 €+629 €
10+1 811 €+1 296 €+515 €
11+1 811 €+1 413 €+398 €
12+1 811 €+1 533 €+278 €
13+1 811 €+1 657 €+154 €
14+1 811 €+1 783 €+28 €
15+1 811 €+1 913 €-102 €
16+1 811 €+2 047 €-236 €
17+1 811 €+2 184 €-373 €
18+1 811 €+2 325 €-514 €
19+1 811 €+2 470 €-659 €
20+1 811 €+2 619 €-808 €
21+1 811 €+2 772 €-961 €
22+1 811 €+2 929 €-1 118 €
23+1 811 €+3 090 €-1 279 €
24+1 811 €+3 256 €-1 445 €
25+1 811 €+3 426 €-1 615 €
Total+45 275 €+32 535 €+12 740 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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