Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Vente immeuble 4 Pièce(s)

Bien expiré
VilleÉgletons (19)
Surface242m²
Coût Total245 988€
Loyer Annuel20 829€
Rentabilité8.47%
Cashflow/mois+275€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 191 600 €
Surface : 242 m²
Prix au m² : 791,74 €/m²
Chambres : 8
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 4

Cet immeuble de rapport est batî sur une parcelle de 900m² environ cloturés. 4 appartements dont 2 T4 avec terrasses couvertes, 3 garages. Logements en bon état chauffés à l'électrique pour 2 d'entre eux, au gaz pour les T4. Tout à l'égout. Panneaux solaires rapportant un loyer environ. - http://visuels.twimmo.net/bareme/913/913/691f2079a58d69bacd01b3c7-bareme.pdf

Ville : Égletons
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19300
Coordonnées : 45.406522, 2.045018
Total : 245 988€
Prix d'acquisition : 191 600€
Travaux : 39 060€
Valeur du bien : 230 660€
Frais de notaire : 15 328€
Coût estimé : 15 328€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 242m²
Loyer prédit : 7.17€/m²/mois
Fourchette : 5.34€ - 9.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 1736€/mois
Loyer annuel estimé : 20829€/an
Fourchette totale : 1293€ - 2331€/mois
Fourchette annuelle : 15510€ - 27973€/an
Rentabilité brute :8.47%
Fourchette de rentabilité :6.31% - 11.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :245 988€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 215,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :71,75€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 287,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :118 721,86€
Coût de l'assurance :21 523,95€
Taxe foncière : 2 082,93€/an
Soit par mois : 173,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 735,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 461,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :274,75€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 391 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique dans les appartements concernés.
Quantité: 2 systèmes pour 2 appartements
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant dans les appartements.
Quantité: environ 8 fenêtres (estimation basée sur 1 fenêtre par 10m² pour 242 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation de chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour l'ensemble de l'immeuble
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et WC.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 8 chambres.
Quantité: 8 chambres (environ 96 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité.
Quantité: 1 cuisine (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - éléments datés nécessitant mise à jour

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 060 €(161 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 2 systèmes × 6000€/système = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1100€/fenêtre = 8800€ (installation incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:5 760€
    Parquet flottant: 96 m² × 60€/m² = 5760€ (installation incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 300€/m² = 3000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Égletons (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 736 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 829 €/an
Calcul : 1 736 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 208 €/an
Base de calcul : Emprunt de 245 988 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 861 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 083 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 212 €
Revenus locatifs : +20 829 €
Charges déductibles : -50 212 €
Résultat foncier Année 1 : -29 383 €(Déficit de 29 383 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 983 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 152 €/an
Revenus locatifs : +20 829 €
Charges déductibles : -11 152 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 677 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7982.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 191 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 124 540 €(65% de 191 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 529 €/an
Calcul : 124 540 € × 3,636% = 4 529 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 829 €50 220 €8 216 €-29 391 €21 400 €7 991 €7 991 €
221 246 €10 941 €7 998 €10 304 €---
321 671 €10 715 €7 771 €10 956 €---
422 104 €10 481 €7 537 €11 623 €---
522 546 €10 239 €7 295 €12 307 €---
622 997 €9 989 €7 045 €13 009 €---
723 457 €9 730 €6 786 €13 727 €---
823 926 €9 462 €6 518 €14 464 €---
924 405 €9 185 €6 241 €15 220 €---
1024 893 €8 898 €5 954 €15 995 €---
1125 391 €8 602 €5 658 €16 789 €---
1225 899 €8 295 €5 351 €17 603 €---
1326 417 €7 978 €5 034 €18 438 €---
1426 945 €7 650 €4 706 €19 295 €---
1527 484 €7 311 €4 367 €20 173 €---
1628 034 €6 960 €4 016 €21 073 €---
1728 594 €6 597 €3 653 €21 997 €---
1829 166 €6 222 €3 278 €22 944 €---
1929 749 €5 834 €2 890 €23 916 €---
2030 344 €5 432 €2 488 €24 912 €---
2130 951 €5 017 €2 073 €25 935 €---
2231 570 €4 587 €1 643 €26 983 €---
2332 202 €4 143 €1 199 €28 059 €---
2432 846 €3 683 €739 €29 163 €---
2533 503 €3 208 €264 €30 295 €---
TOTAL667 170 €231 379 €118 722 €435 790 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 435 790 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 829 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 374 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 374 €-6 420 €+10 794 €
2+4 374 €+694 €+3 680 €
3+4 374 €+3 287 €+1 087 €
4+4 374 €+3 487 €+887 €
5+4 374 €+3 692 €+682 €
6+4 374 €+3 903 €+471 €
7+4 374 €+4 118 €+256 €
8+4 374 €+4 339 €+35 €
9+4 374 €+4 566 €-192 €
10+4 374 €+4 798 €-424 €
11+4 374 €+5 037 €-663 €
12+4 374 €+5 281 €-907 €
13+4 374 €+5 532 €-1 158 €
14+4 374 €+5 788 €-1 414 €
15+4 374 €+6 052 €-1 678 €
16+4 374 €+6 322 €-1 948 €
17+4 374 €+6 599 €-2 225 €
18+4 374 €+6 883 €-2 509 €
19+4 374 €+7 175 €-2 801 €
20+4 374 €+7 474 €-3 100 €
21+4 374 €+7 780 €-3 406 €
22+4 374 €+8 095 €-3 721 €
23+4 374 €+8 418 €-4 044 €
24+4 374 €+8 749 €-4 375 €
25+4 374 €+9 089 €-4 715 €
Total+109 350 €+130 737 €+-21 387 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 223 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →