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Appartement 4 pièces 110 m²

Bien expiré
VilleMillau (12)
Surface110m²
Coût Total165 280€
Loyer Annuel11 767€
Rentabilité7.12%
Cashflow/mois+27€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 141 000 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 1 281,82 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 110 m² - Appartement 4 pièces 110 m²

Idéalement situé en plein centre-ville de Millau, cet appartement vous séduira par son séjour traversant baigné de lumière, parfait pour profiter d'un espace de vie convivial et chaleureux. La petite cuisine indépendante vous permettra de cuisiner en toute tranquillité. L'appartement dispose de trois chambres spacieuses, idéales pour accueillir toute la famille ou aménager des espaces selon vos besoins. Un bureau séparé offre un environnement calme pour le télétravail ou les études. Vous apprécierez également la buanderie pratique et la salle d'eau avec WC. Un bien rare à découvrir rapidement, alliant confort, fonctionnalité et emplacement privilégié à proximité immédiate des commerces, écoles et services. Des travaux de rafraichissement sont à prévoir!!!!

Surface : 110 m² Non soumis au DPE

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 10

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Millau
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12100
Coordonnées : 44.099750, 3.079963
Total : 165 280€
Prix d'acquisition : 141 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 154 000€
Frais de notaire : 11 280€
Coût estimé : 11 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 8.91€/m²/mois
Fourchette : 7.01€ - 11.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 981€/mois
Loyer annuel estimé : 11767€/an
Fourchette totale : 771€ - 1247€/mois
Fourchette annuelle : 9250€ - 14970€/an
Rentabilité brute :7.12%
Fourchette de rentabilité :5.60% - 9.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 631,58 €/m²
Basé sur :289 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :179 474 €
Prix d'achat :141 000 €
Décote à l'achat :-38 474€ (-21.4%)
Marge achat-revente :14 194€ (7.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :165 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :807,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :48,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 855,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 875,06€
Coût de l'assurance :14 462,00€
Taxe foncière : 1 176,73€/an
Soit par mois : 98,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 980,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 953,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :27,16€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(118 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Millau. Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 981 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 767 €/an
Calcul : 981 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 335 €/an
Base de calcul : Emprunt de 165 280 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 578 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 177 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 090 €
Revenus locatifs : +11 767 €
Charges déductibles : -20 090 €
Résultat foncier Année 1 : -8 323 €(Déficit de 8 323 €)
Imputable sur revenu global : 8 323 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 090 €/an
Revenus locatifs : +11 767 €
Charges déductibles : -7 090 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 677 €/an
Prix d'achat du bien : 141 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 650 €(65% de 141 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 333 €/an
Calcul : 91 650 € × 3,636% = 3 333 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 767 €20 095 €5 340 €-8 328 €8 328 €--
212 003 €6 951 €5 196 €5 052 €---
312 243 €6 802 €5 047 €5 441 €---
412 488 €6 648 €4 893 €5 840 €---
512 737 €6 489 €4 733 €6 249 €---
612 992 €6 324 €4 569 €6 668 €---
713 252 €6 154 €4 399 €7 098 €---
813 517 €5 979 €4 224 €7 538 €---
913 787 €5 798 €4 042 €7 990 €---
1014 063 €5 610 €3 855 €8 453 €---
1114 344 €5 417 €3 661 €8 928 €---
1214 631 €5 217 €3 461 €9 415 €---
1314 924 €5 010 €3 255 €9 914 €---
1415 222 €4 797 €3 041 €10 426 €---
1515 527 €4 576 €2 821 €10 951 €---
1615 837 €4 348 €2 593 €11 489 €---
1716 154 €4 113 €2 357 €12 041 €---
1816 477 €3 869 €2 114 €12 608 €---
1916 807 €3 618 €1 863 €13 189 €---
2017 143 €3 358 €1 603 €13 784 €---
2117 486 €3 090 €1 335 €14 396 €---
2217 835 €2 813 €1 058 €15 023 €---
2318 192 €2 526 €771 €15 666 €---
2418 556 €2 230 €475 €16 325 €---
2518 927 €1 925 €169 €17 002 €---
TOTAL376 910 €133 755 €76 875 €243 155 €8 328 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 498 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 243 155 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 767 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 471 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 471 €-2 498 €+4 969 €
2+2 471 €+1 516 €+955 €
3+2 471 €+1 632 €+839 €
4+2 471 €+1 752 €+719 €
5+2 471 €+1 875 €+596 €
6+2 471 €+2 000 €+471 €
7+2 471 €+2 129 €+342 €
8+2 471 €+2 261 €+210 €
9+2 471 €+2 397 €+74 €
10+2 471 €+2 536 €-65 €
11+2 471 €+2 678 €-207 €
12+2 471 €+2 824 €-353 €
13+2 471 €+2 974 €-503 €
14+2 471 €+3 128 €-657 €
15+2 471 €+3 285 €-814 €
16+2 471 €+3 447 €-976 €
17+2 471 €+3 612 €-1 141 €
18+2 471 €+3 782 €-1 311 €
19+2 471 €+3 957 €-1 486 €
20+2 471 €+4 135 €-1 664 €
21+2 471 €+4 319 €-1 848 €
22+2 471 €+4 507 €-2 036 €
23+2 471 €+4 700 €-2 229 €
24+2 471 €+4 898 €-2 427 €
25+2 471 €+5 101 €-2 630 €
Total+61 775 €+72 946 €+-11 171 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 140 jours
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