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Maison à vendre

Bien expiré
VilleRuoms (07)
Surface230m²
Coût Total363 870€
Loyer Annuel27 061€
Rentabilité7.44%
Cashflow/mois+119€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 234 000 €
Surface : 230 m²
Prix au m² : 1 017,39 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 chambre, 1 parking: Parking, Balcon, Non meublé

A la recherche de locaux ? Découvrez cette opportunité . Ces lieux offrent un parfait emplacement pour votre activité. Nos équipes vous accompagnent dans votre projet immobilier professionnel. Local commercial d'une superficie de 203m2 à vendre sur le secteur de RUOMS (07120).REF: 194551

Référence agence : 194551

Ville : Ruoms
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07120
Coordonnées : 44.450462, 4.352932
Total : 363 870€
Prix d'acquisition : 234 000€
Travaux : 111 150€
Valeur du bien : 345 150€
Frais de notaire : 18 720€
Coût estimé : 18 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 230m²
Loyer prédit : 9.80€/m²/mois
Fourchette : 7.33€ - 13.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 2255€/mois
Loyer annuel estimé : 27061€/an
Fourchette totale : 1685€ - 3018€/mois
Fourchette annuelle : 20218€ - 36220€/an
Rentabilité brute :7.44%
Fourchette de rentabilité :5.56% - 9.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 774,65 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :638 170 €
Prix d'achat :234 000 €
Décote à l'achat :-404 170€ (-63.3%)
Marge achat-revente :274 300€ (43.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :363 870€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 804,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :106,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 910,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :177 360,87€
Coût de l'assurance :31 838,62€
Taxe foncière : 2 706,09€/an
Soit par mois : 225,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 255,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 135,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :119,34€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 230 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 230 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 29 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur performance énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain vétuste
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures dans le salon
Quantité: salon (environ 50 m²)
Raison: État 1/5 - Dommages visibles au sol et murs

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :111 150 €(483 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:13 500€
    Isolation combles: 230 m² × 50€/m² = 11500€ (estimation moyenne), Main d'œuvre: 2000€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:23 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 10000€ (matériel) + 3000€ (pose) = 13000€
  • Menuiseries - Fenêtres:21 000€
    Fenêtres double vitrage: 29 fenêtres × 700€ = 20300€, Main d'œuvre: 700€
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Rénovation cuisine complète: 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambre - Rénovation lourde:5 150€
    Rénovation chambre: Revêtement sol 15 m² × 60€/m² = 900€, Peinture 15 m² × 30€/m² = 450€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salon - Rénovation lourde:16 500€
    Rénovation salon: Revêtement sol 50 m² × 60€/m² = 3000€, Peinture 50 m² × 30€/m² = 1500€, Électricité: 2000€, Main d'œuvre: 10000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ruoms (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 255 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 061 €/an
Calcul : 2 255 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 250 €/an
Base de calcul : Emprunt de 363 870 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 274 €/an
Calcul : 106 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 706 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 111 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 127 380 €
Revenus locatifs : +27 061 €
Charges déductibles : -127 380 €
Résultat foncier Année 1 : -100 319 €(Déficit de 100 319 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 78 919 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 230 €/an
Revenus locatifs : +27 061 €
Charges déductibles : -16 230 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 831 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 78919.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 234 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 152 100 €(65% de 234 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 531 €/an
Calcul : 152 100 € × 3,636% = 5 531 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 061 €127 392 €12 262 €-100 331 €21 400 €78 931 €78 931 €
227 602 €15 917 €11 937 €11 685 €--67 245 €
328 154 €15 580 €11 601 €12 574 €--54 671 €
428 717 €15 232 €11 253 €13 485 €--41 186 €
529 292 €14 872 €10 892 €14 420 €--26 767 €
629 877 €14 499 €10 520 €15 378 €--11 389 €
730 475 €14 114 €10 134 €16 361 €---
831 084 €13 715 €9 735 €17 369 €---
931 706 €13 302 €9 323 €18 404 €---
1032 340 €12 875 €8 896 €19 465 €---
1132 987 €12 434 €8 454 €20 553 €---
1233 647 €11 977 €7 997 €21 670 €---
1334 320 €11 504 €7 524 €22 816 €---
1435 006 €11 015 €7 035 €23 992 €---
1535 706 €10 508 €6 529 €25 198 €---
1636 420 €9 985 €6 005 €26 436 €---
1737 149 €9 443 €5 463 €27 706 €---
1837 892 €8 882 €4 902 €29 010 €---
1938 650 €8 302 €4 322 €30 348 €---
2039 423 €7 702 €3 722 €31 721 €---
2140 211 €7 081 €3 101 €33 130 €---
2241 015 €6 438 €2 459 €34 577 €---
2341 836 €5 774 €1 794 €36 062 €---
2442 672 €5 086 €1 106 €37 587 €---
2543 526 €4 374 €395 €39 152 €---
TOTAL866 769 €388 002 €177 361 €478 768 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 478 768 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 061 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 683 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 683 €-6 420 €+12 103 €
2+5 683 €0 €+5 683 €
3+5 683 €0 €+5 683 €
4+5 683 €0 €+5 683 €
5+5 683 €0 €+5 683 €
6+5 683 €0 €+5 683 €
7+5 683 €+1 492 €+4 191 €
8+5 683 €+5 211 €+472 €
9+5 683 €+5 521 €+162 €
10+5 683 €+5 839 €-156 €
11+5 683 €+6 166 €-483 €
12+5 683 €+6 501 €-818 €
13+5 683 €+6 845 €-1 162 €
14+5 683 €+7 198 €-1 515 €
15+5 683 €+7 559 €-1 876 €
16+5 683 €+7 931 €-2 248 €
17+5 683 €+8 312 €-2 629 €
18+5 683 €+8 703 €-3 020 €
19+5 683 €+9 104 €-3 421 €
20+5 683 €+9 516 €-3 833 €
21+5 683 €+9 939 €-4 256 €
22+5 683 €+10 373 €-4 690 €
23+5 683 €+10 819 €-5 136 €
24+5 683 €+11 276 €-5 593 €
25+5 683 €+11 745 €-6 062 €
Total+142 075 €+143 630 €+-1 555 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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