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Achat appartement

Bien expiré
VilleRochefort (17)
Surface51m²
Coût Total124 842€
Loyer Annuel8 777€
Rentabilité7.03%
Cashflow/mois-15€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 900 €
Surface : 51 m²
Prix au m² : 1 566,67 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Orientation Sud, Surface de 51 m², Bâtiment de 2 étages, 2 Pièces, 1 Chambre, Année de construction 1900, Au 1er étage, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Toilette séparée, Rangements, Chauffage individuel électrique, Cuisine américaine équipée, Une entrée, Salle de séjour : 24 m², Interphone

Situé 1er étage sur rue,, exposé sud, grand F2 de 51.40 m² vendu loué composé  : d'entrée avec placard, wc, pièce de vie avec cuisine ouverte équipée (éléments, plaques vitro et hotte) - chambre avec placard - salle d'eau.  PETIT JARDIN de 76.4 m²  NON ATTENANT - Loué : 505€ + 20€ (bail du 03/06/2025) - Immeuble en cours de mise en copropriété (15 lots dont un local commercial et 8 logements + des jardins).  Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Rochefort
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17300
Coordonnées : 45.929630, -0.951690
Total : 124 842€
Prix d'acquisition : 79 900€
Travaux : 38 550€
Valeur du bien : 118 450€
Frais de notaire : 6 392€
Coût estimé : 6 392€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 51m²
Loyer prédit : 14.34€/m²/mois
Fourchette : 11.42€ - 18.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 731€/mois
Loyer annuel estimé : 8777€/an
Fourchette totale : 583€ - 918€/mois
Fourchette annuelle : 6991€ - 11020€/an
Rentabilité brute :7.03%
Fourchette de rentabilité :5.60% - 8.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :124 842€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :616,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :36,41€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 653,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 252,84€
Coût de l'assurance :10 923,68€
Taxe foncière : 877,75€/an
Soit par mois : 73,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 20,00€/mois
Soit par an : 240,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 731,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 746,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-15,08€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 215 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (type à définir) pour remplacer le chauffage existant
Quantité: 1 système pour 51 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement possible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 550 €(756 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 11000€ + Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres: 300€/fenêtre × 5 = 1500€, Main d'œuvre: 2500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 2000€ + Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain: 5000€ + Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:9 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète: 7000€ + Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 50€/m² = 600€
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rochefort (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 731 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 777 €/an
Calcul : 731 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 166 €/an
Base de calcul : Emprunt de 124 842 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 437 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 878 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 240 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 271 €
Revenus locatifs : +8 777 €
Charges déductibles : -44 271 €
Résultat foncier Année 1 : -35 493 €(Déficit de 35 493 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 093 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 721 €/an
Revenus locatifs : +8 777 €
Charges déductibles : -5 721 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 057 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14093.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 935 €(65% de 79 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 889 €/an
Calcul : 51 935 € × 3,636% = 1 889 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 777 €44 275 €4 170 €-35 497 €21 400 €14 097 €14 097 €
28 953 €5 614 €4 059 €3 340 €--10 758 €
39 132 €5 499 €3 944 €3 633 €--7 124 €
49 315 €5 380 €3 825 €3 935 €--3 189 €
59 501 €5 257 €3 702 €4 244 €---
69 691 €5 130 €3 575 €4 561 €---
79 885 €4 999 €3 444 €4 886 €---
810 083 €4 863 €3 308 €5 220 €---
910 284 €4 722 €3 167 €5 562 €---
1010 490 €4 577 €3 022 €5 913 €---
1110 700 €4 426 €2 872 €6 273 €---
1210 914 €4 271 €2 716 €6 643 €---
1311 132 €4 110 €2 555 €7 022 €---
1411 355 €3 943 €2 389 €7 411 €---
1511 582 €3 771 €2 216 €7 811 €---
1611 813 €3 593 €2 038 €8 220 €---
1712 050 €3 409 €1 854 €8 641 €---
1812 291 €3 218 €1 664 €9 072 €---
1912 536 €3 021 €1 467 €9 515 €---
2012 787 €2 817 €1 263 €9 970 €---
2113 043 €2 607 €1 052 €10 436 €---
2213 304 €2 389 €834 €10 915 €---
2313 570 €2 163 €608 €11 407 €---
2413 841 €1 930 €375 €11 911 €---
2514 118 €1 688 €134 €12 430 €---
TOTAL281 146 €137 670 €60 253 €143 476 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 143 476 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 777 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 843 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 843 €-6 420 €+8 263 €
2+1 843 €0 €+1 843 €
3+1 843 €0 €+1 843 €
4+1 843 €0 €+1 843 €
5+1 843 €+316 €+1 527 €
6+1 843 €+1 368 €+475 €
7+1 843 €+1 466 €+377 €
8+1 843 €+1 566 €+277 €
9+1 843 €+1 669 €+174 €
10+1 843 €+1 774 €+69 €
11+1 843 €+1 882 €-39 €
12+1 843 €+1 993 €-150 €
13+1 843 €+2 107 €-264 €
14+1 843 €+2 223 €-380 €
15+1 843 €+2 343 €-500 €
16+1 843 €+2 466 €-623 €
17+1 843 €+2 592 €-749 €
18+1 843 €+2 722 €-879 €
19+1 843 €+2 855 €-1 012 €
20+1 843 €+2 991 €-1 148 €
21+1 843 €+3 131 €-1 288 €
22+1 843 €+3 275 €-1 432 €
23+1 843 €+3 422 €-1 579 €
24+1 843 €+3 573 €-1 730 €
25+1 843 €+3 729 €-1 886 €
Total+46 075 €+43 043 €+3 032 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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