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Appartement 2 pièces 57 m²

VilleCambrai (59)
Surface57m²
Coût Total106 720€
Loyer Annuel8 713€
Rentabilité8.16%
Cashflow/mois-83€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 000 €
Surface : 57 m²
Prix au m² : 1 526,32 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

T2 Cambrai

Orpi Cambrai, boulevard Faidherbe, T2 de 57 m² en rez de chaussée d'une résidence réputée et proche de tout. Cet appartement propose une grand entrée, un séjour et la cuisine séparée et son arrière cuisine, une salle de douche et une chambre spacieuse. Une cave complète le bien. Résidence sécurisée avec ascenseur. Nombre de lot 110 lots dont 28 à usage d'habitation charges de copropriété envi 170€/ mois comprenant l'eau et le chauffage collectif. Référence agence : 3942 Référence annonce : HI7C-ZFO-V6D Date de réalisation du diagnostic : 10/03/2023 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 110 Charges prévisionnelles annuelles : 2000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 850 € et 1 210 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris)

Ville : Cambrai
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59400
Coordonnées : 50.176200, 3.237015
Total : 106 720€
Prix d'acquisition : 87 000€
Travaux : 12 760€
Valeur du bien : 99 760€
Frais de notaire : 6 960€
Coût estimé : 6 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57m²
Loyer prédit : 12.74€/m²/mois
Fourchette : 10.53€ - 15.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 726€/mois
Loyer annuel estimé : 8713€/an
Fourchette totale : 600€ - 878€/mois
Fourchette annuelle : 7202€ - 10542€/an
Rentabilité brute :8.16%
Fourchette de rentabilité :6.75% - 9.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 783,13 €/m²
Basé sur :163 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :101 638 €
Prix d'achat :87 000 €
Décote à l'achat :-14 638€ (-14.4%)
Marge achat-revente :-5 082€ (-5.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :106 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :535,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :31,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 566,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 903,26€
Coût de l'assurance :9 338,00€
Taxe foncière : 871,33€/an
Soit par mois : 72,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 170,00€/mois
Soit par an : 2 040,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 726,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 809,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-83,04€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, DPE D - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour de l'électroménager et peinture.
Quantité: 8 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et carrelage.
Quantité: N/A
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 2 chambres (environ 29 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de l'entrée avec peinture et nettoyage du carrelage.
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - entrée nécessite un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 760 €(224 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 200€
    Rafraîchissement cuisine: 8 m² × 150€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation:8 600€
    Rénovation complète salle de bain: 1 douche (1500€), 1 lavabo (500€), carrelage 10 m² (60€/m² × 10 = 600€), main d'œuvre: 3400€ = 6000€
  • Chambres - Peinture:2 360€
    Peinture chambres: 29 m² × 40€/m² = 1160€, main d'œuvre: 40€ = 1200€
  • Entrée - Rafraîchissement:600€
    Rafraîchissement entrée: 6 m² × 100€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cambrai (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 726 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 713 €/an
Calcul : 726 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 710 €/an
Base de calcul : Emprunt de 106 720 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 374 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 871 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 040 €/an
Calcul : 170 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 754 €
Revenus locatifs : +8 713 €
Charges déductibles : -19 754 €
Résultat foncier Année 1 : -11 041 €(Déficit de 11 041 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 341 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 994 €/an
Revenus locatifs : +8 713 €
Charges déductibles : -6 994 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 719 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 341.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 550 €(65% de 87 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 056 €/an
Calcul : 56 550 € × 3,636% = 2 056 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 713 €19 758 €3 713 €-11 045 €10 700 €345 €345 €
28 888 €6 901 €3 616 €1 987 €---
39 065 €6 800 €3 516 €2 265 €---
49 247 €6 696 €3 411 €2 550 €---
59 432 €6 589 €3 304 €2 843 €---
69 620 €6 477 €3 192 €3 143 €---
79 813 €6 361 €3 076 €3 451 €---
810 009 €6 241 €2 957 €3 767 €---
910 209 €6 117 €2 833 €4 092 €---
1010 413 €5 989 €2 704 €4 424 €---
1110 622 €5 856 €2 571 €4 766 €---
1210 834 €5 718 €2 433 €5 116 €---
1311 051 €5 575 €2 290 €5 476 €---
1411 272 €5 427 €2 142 €5 844 €---
1511 497 €5 274 €1 989 €6 223 €---
1611 727 €5 115 €1 830 €6 612 €---
1711 962 €4 951 €1 666 €7 011 €---
1812 201 €4 781 €1 496 €7 420 €---
1912 445 €4 604 €1 319 €7 840 €---
2012 694 €4 422 €1 137 €8 272 €---
2112 948 €4 233 €948 €8 715 €---
2213 207 €4 037 €752 €9 170 €---
2313 471 €3 834 €549 €9 637 €---
2413 740 €3 623 €339 €10 117 €---
2514 015 €3 406 €121 €10 609 €---
TOTAL279 091 €148 785 €53 903 €130 306 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 130 306 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 713 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 830 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 830 €-3 210 €+5 040 €
2+1 830 €+493 €+1 337 €
3+1 830 €+679 €+1 151 €
4+1 830 €+765 €+1 065 €
5+1 830 €+853 €+977 €
6+1 830 €+943 €+887 €
7+1 830 €+1 035 €+795 €
8+1 830 €+1 130 €+700 €
9+1 830 €+1 228 €+602 €
10+1 830 €+1 327 €+503 €
11+1 830 €+1 430 €+400 €
12+1 830 €+1 535 €+295 €
13+1 830 €+1 643 €+187 €
14+1 830 €+1 753 €+77 €
15+1 830 €+1 867 €-37 €
16+1 830 €+1 984 €-154 €
17+1 830 €+2 103 €-273 €
18+1 830 €+2 226 €-396 €
19+1 830 €+2 352 €-522 €
20+1 830 €+2 482 €-652 €
21+1 830 €+2 615 €-785 €
22+1 830 €+2 751 €-921 €
23+1 830 €+2 891 €-1 061 €
24+1 830 €+3 035 €-1 205 €
25+1 830 €+3 183 €-1 353 €
Total+45 750 €+39 092 €+6 658 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
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