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Détails du bien

VilleMoyeuvre-Grande (57)
Surface94
Coût Total130 639
Loyer Annuel9 694
Rentabilité7.42%
Cashflow/mois+52
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 990 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 957,34 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 4, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

iad France - Sébastien Maset vous propose: Appartement Lumineux de 94m² à Moyeuvre-Grande - Idéal Premier Achat ou Investissement Locatif (actuellement loué 800euros)

Situé au 1er étage d'un immeuble de 4 étages à Moyeuvre-Grande, cet appartement spacieux et lumineux de 94m² offre un cadre de vie agréable et fonctionnel. Idéalement situé, il conviendra parfaitement pour un premier achat ou comme investissement locatif.

Doté de 3 chambre, 1 bureau, une salle de bain , une cuisine, et un salon, cet appartement présente un grand potentiel d'aménagement selon vos besoins et vos envies. Bien orienté, il bénéficie d'une luminosité naturelle qui met en valeur ses beaux volumes.

Construit en 1948, cet appartement est en bon état général, offrant ainsi un véritable cocon de confort à ses futurs occupants. Le chauffage individuel au gaz naturel assure une chaleur homogène et agréable tout au long de l'année.

Localisation : L'appartement est idéalement situé dans la charmante commune de Moyeuvre-Grande, offrant ainsi un cadre de vie calme et résidentiel. Proche des commodités, des commerces, des écoles et des transports en commun, il dispose d'une accessibilité appréciable au quotidien.

Cet appartement représente une belle opportunité d'acquérir un bien à fort potentiel, à personnaliser selon vos goûts, dans un environnement paisible et proche de toutes les commodités. Une visite s'impose pour découvrir tout ce qu'il a à offrir.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 191 et classe CLIMAT D indice 41. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Sébastien Maset mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Thionville sous le numéro 851378711, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Moyeuvre-Grande
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57250
Total : 130 639
Prix d'acquisition : 89 990
Travaux : 33 450
Valeur du bien : 123 440
Frais de notaire : 7 199
Coût estimé : 7 199
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94
Loyer prédit : 8.59€/m²/mois
Fourchette : 7.07€ - 10.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 808€/mois
Loyer annuel estimé : 9694€/an
Fourchette totale : 665€ - 982€/mois
Fourchette annuelle : 7975€ - 11783€/an
Rentabilité brute :7.42%
Fourchette de rentabilité :6.10% - 9.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :855,26 €/m²
Basé sur :123 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :80 394
Prix d'achat :89 990
Décote à l'achat :+9 596 (+11.9%)
Marge achat-revente :-50 245€ (-62.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :130 639
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :638,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :37,01€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 675,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 762,83
Coût de l'assurance :11 104,32
Taxe foncière : 969,42€/an
Soit par mois : 80,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 807,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 755,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :52,04€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 191 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à niveau du système de chauffage au gaz naturel pour s'assurer qu'il est conforme aux normes actuelles.
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE D - Appartement - Bien que le chauffage soit en bon état, une mise à niveau pourrait améliorer l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres si simple vitrage ou anciennes pour du double vitrage performant.
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 94 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique et acoustique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise à niveau du chauffe-eau pour s'assurer qu'il est efficace.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des fixtures de salle de bain (robinet, lavabo) pour moderniser l'espace.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec fixtures un peu datées.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état mais pourrait bénéficier d'un rafraîchissement.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et mise à jour des accessoires de cuisine.
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine bien entretenue mais pourrait être modernisée.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs du salon pour rafraîchir l'espace.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais pourrait bénéficier d'un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 450(356 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Remplacement système chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 100
    Remplacement fenêtres: 9 fenêtres × 900€ = 8100€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000
    Chauffe-eau: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 400
    Revêtement sol chambres: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Cuisine:1 200
    Rafraîchissement cuisine: Peinture murs 20 m² × 30€/m² = 600€, Accessoires: 600€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon:750
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Moyeuvre-Grande (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 100✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 808 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 694 €/an
Calcul : 808 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 217 €/an
Base de calcul : Emprunt de 130 639 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 444 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 969 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 450
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 080
Revenus locatifs : +9 694
Charges déductibles : -39 080
Résultat foncier Année 1 : -29 386(Déficit de 29 386 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 986
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 630 €/an
Revenus locatifs : +9 694
Charges déductibles : -5 630
Résultat foncier Années 2+ : 4 064 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7985.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 990
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 494(65% de 89 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 494 € × 3,636% = 2 127
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 69439 0844 221-29 39021 400 €7 990 €7 990 €
29 8885 5204 1074 368--3 622 €
310 0865 4023 9894 683---
410 2885 2813 8675 007---
510 4935 1553 7415 338---
610 7035 0253 6115 678---
710 9174 8913 4776 026---
811 1364 7523 3386 384---
911 3584 6093 1956 750---
1011 5854 4613 0477 125---
1111 8174 3082 8947 510---
1212 0534 1502 7367 904---
1312 2953 9862 5738 308---
1412 5403 8172 4048 723---
1512 7913 6432 2309 148---
1613 0473 4632 0499 584---
1713 3083 2771 86310 031---
1813 5743 0851 67110 490---
1913 8462 8861 47210 960---
2014 1232 6811 26711 442---
2114 4052 4691 05511 936---
2214 6932 24983612 444---
2314 9872 02360912 964---
2415 2871 78937613 498---
2515 5921 54713414 045---
TOTAL310 507129 55360 763180 95521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 180 955
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 694 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 036 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 036-6 420+8 456
2+2 0360+2 036
3+2 036+318+1 718
4+2 036+1 502+534
5+2 036+1 602+434
6+2 036+1 703+333
7+2 036+1 808+228
8+2 036+1 915+121
9+2 036+2 025+11
10+2 036+2 137-101
11+2 036+2 253-217
12+2 036+2 371-335
13+2 036+2 492-456
14+2 036+2 617-581
15+2 036+2 744-708
16+2 036+2 875-839
17+2 036+3 009-973
18+2 036+3 147-1 111
19+2 036+3 288-1 252
20+2 036+3 433-1 397
21+2 036+3 581-1 545
22+2 036+3 733-1 697
23+2 036+3 889-1 853
24+2 036+4 049-2 013
25+2 036+4 213-2 177
Total+50 900+54 286+-3 386
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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