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Appartement 2 pièces 39 m²

VilleSedan (08)
Surface39m²
Coût Total58 270€
Loyer Annuel4 787€
Rentabilité8.21%
Cashflow/mois-53€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 39 000 €
Surface : 39 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 39 m²

Situé a deux pas du centre vile de Sedan, venez découvrir ce bel appartement en parfait état. Lumineux, aménagé et équipé, il est idéal pour un premier achat ou investissement locatif.

Au 4e étage d'une résidence en pierres avec ascenseur :

Entrée, cuisine entièrement équipée ouverte sur le séjour, une chambre avec rangements, salle de bain, toilettes.

Parking collectif.

Chauffage électrique, double vitrage.

Taxe foncière : 554 €

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr

La moyenne des charges courantes annuelles pour ces lots est de 1 168 €. Procédure contre le syndicat : Non

Surface : 39 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 28/05/2026

Consommation énergie primaire : 183 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 742 € et 1 004 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Sedan
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08200
Coordonnées : 49.700974, 4.945550
Total : 58 270€
Prix d'acquisition : 39 000€
Travaux : 16 150€
Valeur du bien : 55 150€
Frais de notaire : 3 120€
Coût estimé : 3 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 39m²
Loyer prédit : 10.23€/m²/mois
Fourchette : 8.05€ - 12.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 399€/mois
Loyer annuel estimé : 4787€/an
Fourchette totale : 314€ - 507€/mois
Fourchette annuelle : 3768€ - 6081€/an
Rentabilité brute :8.21%
Fourchette de rentabilité :6.47% - 10.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :828,61 €/m²
Basé sur :210 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :32 316 €
Prix d'achat :39 000 €
Décote à l'achat :+6 684€ (+20.7%)
Marge achat-revente :-25 954€ (-80.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :58 270€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :291,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :17,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 308,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :29 244,01€
Coût de l'assurance :5 098,63€
Taxe foncière : 554,00€/an
Soit par mois : 46,17€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 97,33€/mois
Soit par an : 1 167,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 398,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 452,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-53,32€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique par une pompe à chaleur air/air (clim réversible)
Quantité: 1 système pour 39 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation légère de la salle de bain (remplacement de la robinetterie, peinture)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 150 €(414 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système pour 39 m² × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 400€
  • Menuiseries:1 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 4 fenêtres × 300€ = 1200€, Main d'œuvre: 200€
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture salon: 15 m² × 50€/m² = 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sedan (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 11 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 399 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 787 €/an
Calcul : 399 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 014 €/an
Base de calcul : Emprunt de 58 270 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 204 €/an
Calcul : 17 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 554 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 168 €/an
Calcul : 97 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 090 €
Revenus locatifs : +4 787 €
Charges déductibles : -20 090 €
Résultat foncier Année 1 : -15 303 €(Déficit de 15 303 €)
Imputable sur revenu global : 15 303 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 940 €/an
Revenus locatifs : +4 787 €
Charges déductibles : -3 940 €
Résultat foncier Années 2+ : 847 €/an
Prix d'achat du bien : 39 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 25 350 €(65% de 39 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 922 €/an
Calcul : 25 350 € × 3,636% = 922 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 787 €20 092 €2 016 €-15 305 €15 305 €--
24 882 €3 889 €1 963 €993 €---
34 980 €3 834 €1 908 €1 146 €---
45 080 €3 778 €1 852 €1 302 €---
55 181 €3 719 €1 793 €1 462 €---
65 285 €3 658 €1 732 €1 627 €---
75 391 €3 595 €1 669 €1 795 €---
85 498 €3 530 €1 604 €1 968 €---
95 608 €3 463 €1 537 €2 146 €---
105 720 €3 393 €1 467 €2 328 €---
115 835 €3 321 €1 395 €2 514 €---
125 952 €3 246 €1 320 €2 706 €---
136 071 €3 168 €1 242 €2 903 €---
146 192 €3 088 €1 162 €3 104 €---
156 316 €3 005 €1 079 €3 311 €---
166 442 €2 918 €993 €3 524 €---
176 571 €2 829 €903 €3 742 €---
186 702 €2 737 €811 €3 966 €---
196 836 €2 641 €715 €4 195 €---
206 973 €2 542 €616 €4 431 €---
217 113 €2 440 €514 €4 673 €---
227 255 €2 333 €407 €4 922 €---
237 400 €2 223 €297 €5 177 €---
247 548 €2 109 €183 €5 439 €---
257 699 €1 991 €65 €5 708 €---
TOTAL153 317 €93 542 €29 244 €59 776 €15 305 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 592 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 59 776 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 787 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 005 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 005 €-4 592 €+5 597 €
2+1 005 €+298 €+707 €
3+1 005 €+344 €+661 €
4+1 005 €+391 €+614 €
5+1 005 €+439 €+566 €
6+1 005 €+488 €+517 €
7+1 005 €+539 €+466 €
8+1 005 €+590 €+415 €
9+1 005 €+644 €+361 €
10+1 005 €+698 €+307 €
11+1 005 €+754 €+251 €
12+1 005 €+812 €+193 €
13+1 005 €+871 €+134 €
14+1 005 €+931 €+74 €
15+1 005 €+993 €+12 €
16+1 005 €+1 057 €-52 €
17+1 005 €+1 123 €-118 €
18+1 005 €+1 190 €-185 €
19+1 005 €+1 259 €-254 €
20+1 005 €+1 329 €-324 €
21+1 005 €+1 402 €-397 €
22+1 005 €+1 476 €-471 €
23+1 005 €+1 553 €-548 €
24+1 005 €+1 632 €-627 €
25+1 005 €+1 712 €-707 €
Total+25 125 €+17 933 €+7 192 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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