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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleDijon (21)
Surface48m²
Coût Total103 560€
Loyer Annuel8 332€
Rentabilité8.05%
Cashflow/mois+73€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 47 000 €
Surface : 48 m²
Prix au m² : 979,17 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Ascenseur, Salle de bain, 1 chambre, 1 parking: Parking, calme, Non meublé

Pour Investisseur, vendu loué Grand type2 avec place de parking en sous sol, l'appartement donne entièrement sur des espaces verts. Au calme, il peut être loué comme actuellement en habitation avec une rentabilité de plus de 10% ou pour un local professionnel. Prévoir quelques travaux de rénovation énergétique. ORPI DORIS METZGER 37 boulevard de la Trémouille 21000 Dijon

Référence agence : 12859

Ville : Dijon
Département : Côte-d'Or
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 21000
Coordonnées : 47.319849, 5.003403
Total : 103 560€
Prix d'acquisition : 47 000€
Travaux : 52 800€
Valeur du bien : 99 800€
Frais de notaire : 3 760€
Coût estimé : 3 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48m²
Loyer prédit : 14.46€/m²/mois
Fourchette : 11.96€ - 17.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 694€/mois
Loyer annuel estimé : 8332€/an
Fourchette totale : 574€ - 840€/mois
Fourchette annuelle : 6886€ - 10081€/an
Rentabilité brute :8.05%
Fourchette de rentabilité :6.65% - 9.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 106,38 €/m²
Basé sur :187 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :53 106 €
Prix d'achat :47 000 €
Décote à l'achat :-6 106€ (-11.5%)
Marge achat-revente :-50 454€ (-95.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :513,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :38,84€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 552,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 478,17€
Coût de l'assurance :11 650,50€
Taxe foncière : 833,17€/an
Soit par mois : 69,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 694,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 621,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :72,59€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 336 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 48 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, électroménager, et réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager daté
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et réfection carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 assumé - chambre sans photo, état en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: salon (environ 27 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs légèrement usés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 800 €(1 100 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1600€/m² = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation chambre: 12 m² × 500€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 800€
    Peinture murs et plafonds salon: 27 m² × 60€/m² = 1620€, Électricité salon: 180€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dijon (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 694 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 332 €/an
Calcul : 694 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 487 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 560 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 466 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 833 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 586 €
Revenus locatifs : +8 332 €
Charges déductibles : -57 586 €
Résultat foncier Année 1 : -49 254 €(Déficit de 49 254 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 854 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 786 €/an
Revenus locatifs : +8 332 €
Charges déductibles : -4 786 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 546 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27854.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 47 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 30 550 €(65% de 47 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 111 €/an
Calcul : 30 550 € × 3,636% = 1 111 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 332 €57 589 €3 490 €-49 257 €21 400 €27 857 €27 857 €
28 498 €4 697 €3 397 €3 802 €--24 056 €
38 668 €4 601 €3 302 €4 068 €--19 988 €
48 842 €4 502 €3 203 €4 340 €--15 648 €
59 019 €4 399 €3 100 €4 619 €--11 029 €
69 199 €4 293 €2 994 €4 906 €--6 123 €
79 383 €4 183 €2 884 €5 199 €--924 €
89 571 €4 070 €2 771 €5 501 €---
99 762 €3 953 €2 653 €5 809 €---
109 957 €3 831 €2 532 €6 126 €---
1110 156 €3 705 €2 406 €6 451 €---
1210 359 €3 575 €2 276 €6 784 €---
1310 567 €3 441 €2 141 €7 126 €---
1410 778 €3 301 €2 002 €7 477 €---
1510 994 €3 157 €1 858 €7 836 €---
1611 213 €3 008 €1 709 €8 205 €---
1711 438 €2 854 €1 555 €8 584 €---
1811 666 €2 694 €1 395 €8 972 €---
1911 900 €2 529 €1 230 €9 370 €---
2012 138 €2 359 €1 059 €9 779 €---
2112 381 €2 182 €883 €10 199 €---
2212 628 €1 999 €700 €10 629 €---
2312 881 €1 810 €511 €11 071 €---
2413 138 €1 614 €315 €11 524 €---
2513 401 €1 412 €112 €11 990 €---
TOTAL266 868 €135 758 €50 478 €131 110 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 131 110 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 332 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 750 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 750 €-6 420 €+8 170 €
2+1 750 €0 €+1 750 €
3+1 750 €0 €+1 750 €
4+1 750 €0 €+1 750 €
5+1 750 €0 €+1 750 €
6+1 750 €0 €+1 750 €
7+1 750 €0 €+1 750 €
8+1 750 €+1 373 €+377 €
9+1 750 €+1 743 €+7 €
10+1 750 €+1 838 €-88 €
11+1 750 €+1 935 €-185 €
12+1 750 €+2 035 €-285 €
13+1 750 €+2 138 €-388 €
14+1 750 €+2 243 €-493 €
15+1 750 €+2 351 €-601 €
16+1 750 €+2 462 €-712 €
17+1 750 €+2 575 €-825 €
18+1 750 €+2 692 €-942 €
19+1 750 €+2 811 €-1 061 €
20+1 750 €+2 934 €-1 184 €
21+1 750 €+3 060 €-1 310 €
22+1 750 €+3 189 €-1 439 €
23+1 750 €+3 321 €-1 571 €
24+1 750 €+3 457 €-1 707 €
25+1 750 €+3 597 €-1 847 €
Total+43 750 €+39 333 €+4 417 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 91 jours
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