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Maison 6 pièces 75 m²

VilleSos (47)
Surface75m²
Coût Total125 078€
Loyer Annuel6 516€
Rentabilité5.21%
Cashflow/mois-174€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 600 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 888 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 75 m² - Bel appartement de village (75 m²) avec trois chambres et terrasse

A22326NJD47 - Cet appartement élégant est situé dans une rue calme à proximité du centre d'un village gascon prospère avec tous les commerces et services. Il dispose de trois chambres de bonne taille, d'une grande cuisine au rez-de-chaussée et d'une petite terrasse extérieure. En bon état, il ferait une location de vacances idéale ou une résidence secondaire. La visite est fortement recommandée pour apprécier tout le potentiel.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : UF-A22326NJD47 Date de réalisation du diagnostic : 28/06/2023 Prix hors honoraires : 60 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 360 € et 1 880 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Sos
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47170
Coordonnées : 44.044624, 0.140262
Total : 125 078€
Prix d'acquisition : 66 600€
Travaux : 53 150€
Valeur du bien : 119 750€
Frais de notaire : 5 328€
Coût estimé : 5 328€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 7.24€/m²/mois
Fourchette : 5.43€ - 9.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 543€/mois
Loyer annuel estimé : 6516€/an
Fourchette totale : 407€ - 724€/mois
Fourchette annuelle : 4885€ - 8693€/an
Rentabilité brute :5.21%
Fourchette de rentabilité :3.91% - 6.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :763,89 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :57 291 €
Prix d'achat :66 600 €
Décote à l'achat :+9 309€ (+16.2%)
Marge achat-revente :-67 787€ (-118.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :125 078€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :626,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :36,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 662,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 772,98€
Coût de l'assurance :10 944,32€
Taxe foncière : 651,64€/an
Soit par mois : 54,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 543,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 716,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-173,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 75 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: salon complet
Raison: État 2/5 visible - salon en mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 150 €(709 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Isolation:5 250€
    Isolation toiture/combles: 75 m² × 70€/m² = 5250€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€/fenêtre = 7200€ (installation incluse)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (installation incluse)
  • Chambres:7 200€
    Rénovation lourde chambres: 45 m² × 160€/m² = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:12 000€
    Rénovation complète salon: 1 salon × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sos (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 950€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 543 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 516 €/an
Calcul : 543 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 323 €/an
Base de calcul : Emprunt de 125 078 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 438 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 652 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 562 €
Revenus locatifs : +6 516 €
Charges déductibles : -58 562 €
Résultat foncier Année 1 : -52 046 €(Déficit de 52 046 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 646 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 412 €/an
Revenus locatifs : +6 516 €
Charges déductibles : -5 412 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 104 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30645.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 290 €(65% de 66 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 574 €/an
Calcul : 43 290 € × 3,636% = 1 574 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 516 €58 566 €4 327 €-52 050 €21 400 €30 650 €30 650 €
26 647 €5 303 €4 214 €1 344 €--29 306 €
36 780 €5 186 €4 096 €1 594 €--27 712 €
46 915 €5 064 €3 975 €1 851 €--25 861 €
57 054 €4 938 €3 849 €2 115 €--23 745 €
67 195 €4 808 €3 718 €2 387 €--21 358 €
77 339 €4 673 €3 583 €2 666 €--18 693 €
87 485 €4 533 €3 444 €2 952 €--15 740 €
97 635 €4 388 €3 299 €3 247 €--12 493 €
107 788 €4 238 €3 149 €3 549 €--8 944 €
117 944 €4 083 €2 994 €3 860 €--5 083 €
128 102 €3 922 €2 833 €4 180 €---
138 264 €3 756 €2 666 €4 509 €---
148 430 €3 583 €2 494 €4 846 €---
158 598 €3 405 €2 315 €5 194 €---
168 770 €3 220 €2 130 €5 550 €---
178 946 €3 028 €1 939 €5 917 €---
189 125 €2 830 €1 741 €6 294 €---
199 307 €2 625 €1 535 €6 682 €---
209 493 €2 412 €1 323 €7 081 €---
219 683 €2 192 €1 103 €7 491 €---
229 877 €1 964 €874 €7 913 €---
2310 074 €1 728 €638 €8 347 €---
2410 276 €1 483 €394 €8 793 €---
2510 481 €1 230 €141 €9 251 €---
TOTAL208 724 €143 158 €62 773 €65 565 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 65 565 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 516 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 368 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 368 €-6 420 €+7 788 €
2+1 368 €0 €+1 368 €
3+1 368 €0 €+1 368 €
4+1 368 €0 €+1 368 €
5+1 368 €0 €+1 368 €
6+1 368 €0 €+1 368 €
7+1 368 €0 €+1 368 €
8+1 368 €0 €+1 368 €
9+1 368 €0 €+1 368 €
10+1 368 €0 €+1 368 €
11+1 368 €0 €+1 368 €
12+1 368 €+1 254 €+114 €
13+1 368 €+1 353 €+15 €
14+1 368 €+1 454 €-86 €
15+1 368 €+1 558 €-190 €
16+1 368 €+1 665 €-297 €
17+1 368 €+1 775 €-407 €
18+1 368 €+1 888 €-520 €
19+1 368 €+2 005 €-637 €
20+1 368 €+2 124 €-756 €
21+1 368 €+2 247 €-879 €
22+1 368 €+2 374 €-1 006 €
23+1 368 €+2 504 €-1 136 €
24+1 368 €+2 638 €-1 270 €
25+1 368 €+2 775 €-1 407 €
Total+34 200 €+21 195 €+13 005 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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