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Appartement F4

VilleAudincourt (25)
Surface94m²
Coût Total93 636€
Loyer Annuel10 080€
Rentabilité10.76%
Cashflow/mois+271€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 69 000 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 734,04 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Situé au 2ème et dernier étage d'une petite copropriété calme de 3 appartements avec peu de charges et syndic bénévole. Cet appartement T4 offre un cadre de vie idéal au CALME, proche de toutes commodités. Supérette commerces, écoles, transports et services. D'une surface généreuse de 94 m2 , Il se compose de :

  • 3 chambres lumineuses
  • Un séjour spacieux
  • Une cuisine fonctionnelle
  • Une salle de bain et WC séparés Possibilité de créer des gros volumes Chauffage électrique Possibilité de chauffage par poêle à granulés Le bien comprend également :
  • Une place de parking privative
  • Une grande cave en sous-sol
  • la copropriété est sécurisée par un portail motorisé. Agence immobilière exclue
Ville : Audincourt
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25400
Coordonnées : 47.483630, 6.843020
Total : 93 636€
Prix d'acquisition : 69 000€
Travaux : 19 116€
Valeur du bien : 88 116€
Frais de notaire : 5 520€
Coût estimé : 5 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94m²
Loyer prédit : 8.94€/m²/mois
Fourchette : 7.01€ - 11.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 840€/mois
Loyer annuel estimé : 10080€/an
Fourchette totale : 659€ - 1070€/mois
Fourchette annuelle : 7910€ - 12846€/an
Rentabilité brute :10.76%
Fourchette de rentabilité :8.45% - 13.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 182,22 €/m²
Basé sur :88 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :111 129 €
Prix d'achat :69 000 €
Décote à l'achat :-42 129€ (-37.9%)
Marge achat-revente :17 493€ (15.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :93 636€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :457,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :27,31€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 484,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 551,99€
Coût de l'assurance :8 193,15€
Taxe foncière : 1 007,99€/an
Soit par mois : 84,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 839,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 568,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :271,39€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus efficace, comme un poêle à granulés, pour remplacer le chauffage électrique actuel.
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité de l'eau chaude sanitaire.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain incluant remplacement de la baignoire/douche, lavabo, et carrelage.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain à rafraîchir
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine.
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 116 €(203 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 076€
    Poêle à granulés: 1 système × 6700€ = 6700€, Main d'œuvre: 1376€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 2000€/m² × 3m² = 6000€ (incluant baignoire, lavabo et carrelage), Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture des murs: 45 m² × 20€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:240€
    Peinture des murs: 12 m² × 20€/m² = 240€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:400€
    Peinture des murs: 20 m² × 20€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Audincourt (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 11 576€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 840 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 080 €/an
Calcul : 840 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 022 €/an
Base de calcul : Emprunt de 93 636 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 328 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 008 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 116 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 474 €
Revenus locatifs : +10 080 €
Charges déductibles : -23 474 €
Résultat foncier Année 1 : -13 394 €(Déficit de 13 394 €)
Imputable sur revenu global : 13 394 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 358 €/an
Revenus locatifs : +10 080 €
Charges déductibles : -4 358 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 722 €/an
Prix d'achat du bien : 69 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 080 €23 477 €3 025 €-13 397 €13 397 €--
210 281 €4 279 €2 943 €6 002 €---
310 487 €4 195 €2 859 €6 292 €---
410 697 €4 107 €2 772 €6 589 €---
510 911 €4 017 €2 682 €6 893 €---
611 129 €3 924 €2 588 €7 205 €---
711 352 €3 828 €2 492 €7 524 €---
811 579 €3 729 €2 393 €7 850 €---
911 810 €3 626 €2 290 €8 184 €---
1012 046 €3 520 €2 184 €8 527 €---
1112 287 €3 410 €2 074 €8 877 €---
1212 533 €3 297 €1 961 €9 236 €---
1312 784 €3 180 €1 844 €9 604 €---
1413 039 €3 059 €1 723 €9 981 €---
1513 300 €2 934 €1 598 €10 366 €---
1613 566 €2 805 €1 469 €10 762 €---
1713 837 €2 671 €1 336 €11 166 €---
1814 114 €2 533 €1 198 €11 581 €---
1914 397 €2 391 €1 055 €12 005 €---
2014 684 €2 244 €908 €12 441 €---
2114 978 €2 092 €756 €12 886 €---
2215 278 €1 935 €599 €13 343 €---
2315 583 €1 773 €437 €13 811 €---
2415 895 €1 605 €269 €14 290 €---
2516 213 €1 432 €96 €14 781 €---
TOTAL322 861 €96 061 €43 552 €226 800 €13 397 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 019 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 226 800 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 080 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 117 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 117 €-4 019 €+6 136 €
2+2 117 €+1 801 €+316 €
3+2 117 €+1 888 €+229 €
4+2 117 €+1 977 €+140 €
5+2 117 €+2 068 €+49 €
6+2 117 €+2 161 €-44 €
7+2 117 €+2 257 €-140 €
8+2 117 €+2 355 €-238 €
9+2 117 €+2 455 €-338 €
10+2 117 €+2 558 €-441 €
11+2 117 €+2 663 €-546 €
12+2 117 €+2 771 €-654 €
13+2 117 €+2 881 €-764 €
14+2 117 €+2 994 €-877 €
15+2 117 €+3 110 €-993 €
16+2 117 €+3 228 €-1 111 €
17+2 117 €+3 350 €-1 233 €
18+2 117 €+3 474 €-1 357 €
19+2 117 €+3 602 €-1 485 €
20+2 117 €+3 732 €-1 615 €
21+2 117 €+3 866 €-1 749 €
22+2 117 €+4 003 €-1 886 €
23+2 117 €+4 143 €-2 026 €
24+2 117 €+4 287 €-2 170 €
25+2 117 €+4 434 €-2 317 €
Total+52 925 €+68 040 €+-15 115 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
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