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Appartement Nevers 3 pièce(s) 63 m2

VilleNevers (58)
Surface65m²
Coût Total88 280€
Loyer Annuel6 617€
Rentabilité7.50%
Cashflow/mois-138€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 169,23 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : collectif, Nombre d'égages : 8, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Votre agence ERA à Nevers a trouvé le bon coin pour se loger ! Au coeur d'une résidence prisée avec ascenseur, à proximité immédiate du centre-ville, découvrez ce magnifique appartement de type 3 offrant confort et luminosité. Il se compose d'une entrée, d'une cuisine aménagée et équipée, d'une agréable pièce de vie baignée de lumière avec accès à un balcon offrant une vue imprenable sur la Loire. Vous profiterez également de 2 chambres, d'une salle d'eau moderne ainsi que de WC indépendants. Une place de parking privative complète ce bien. Coup de coeur assuré pour cet appartement alliant emplacement, confort et vue exceptionnelle ! Copropriété de 520 lots (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 2000.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/71533.pdf

Ville : Nevers
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58000
Coordonnées : 46.984212, 3.150835
Total : 88 280€
Prix d'acquisition : 76 000€
Travaux : 6 200€
Valeur du bien : 82 200€
Frais de notaire : 6 080€
Coût estimé : 6 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 8.48€/m²/mois
Fourchette : 6.62€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 551€/mois
Loyer annuel estimé : 6617€/an
Fourchette totale : 431€ - 706€/mois
Fourchette annuelle : 5166€ - 8477€/an
Rentabilité brute :7.50%
Fourchette de rentabilité :5.85% - 9.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 140,63 €/m²
Basé sur :193 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :74 141 €
Prix d'achat :76 000 €
Décote à l'achat :+1 859€ (+2.5%)
Marge achat-revente :-14 139€ (-19.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :88 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :441,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :25,75€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 467,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 305,15€
Coût de l'assurance :7 724,50€
Taxe foncière : 661,74€/an
Soit par mois : 55,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 166,67€/mois
Soit par an : 2 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 551,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 689,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-138,06€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 191 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessitant un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et carrelage.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie, état moyen présumé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie, état moyen présumé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie, état moyen présumé.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Rafraîchissement léger avec peinture si nécessaire.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon bien entretenu.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 200 €(95 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:700€
    Peinture murs cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Remplacement robinetterie: 1 unité × 100€ = 100€, Main d'œuvre: 300€
  • Salle de bain - Rénovation:2 050€
    Carrelage salle de bain: 5 m² × 50€/m² = 250€, Remplacement éléments sanitaires: 1 unité × 1500€ = 1500€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture murs chambres: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Rafraîchissement léger:1 050€
    Peinture murs salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nevers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 551 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 617 €/an
Calcul : 551 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 051 €/an
Base de calcul : Emprunt de 88 280 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 309 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 662 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 000 €/an
Calcul : 167 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 222 €
Revenus locatifs : +6 617 €
Charges déductibles : -12 222 €
Résultat foncier Année 1 : -5 604 €(Déficit de 5 604 €)
Imputable sur revenu global : 5 604 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 022 €/an
Revenus locatifs : +6 617 €
Charges déductibles : -6 022 €
Résultat foncier Années 2+ : 596 €/an
Prix d'achat du bien : 76 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 400 €(65% de 76 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 796 €/an
Calcul : 49 400 € × 3,636% = 1 796 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 617 €12 225 €3 054 €-5 607 €5 607 €--
26 750 €5 945 €2 974 €805 €---
36 885 €5 862 €2 891 €1 023 €---
47 022 €5 776 €2 805 €1 246 €---
57 163 €5 687 €2 716 €1 476 €---
67 306 €5 595 €2 624 €1 711 €---
77 452 €5 500 €2 529 €1 952 €---
87 601 €5 401 €2 430 €2 200 €---
97 753 €5 299 €2 328 €2 454 €---
107 908 €5 193 €2 222 €2 715 €---
118 067 €5 084 €2 113 €2 983 €---
128 228 €4 970 €1 999 €3 258 €---
138 392 €4 853 €1 882 €3 540 €---
148 560 €4 731 €1 760 €3 829 €---
158 731 €4 605 €1 634 €4 127 €---
168 906 €4 474 €1 504 €4 432 €---
179 084 €4 339 €1 369 €4 745 €---
189 266 €4 199 €1 229 €5 067 €---
199 451 €4 054 €1 084 €5 397 €---
209 640 €3 904 €934 €5 736 €---
219 833 €3 749 €778 €6 084 €---
2210 030 €3 588 €617 €6 442 €---
2310 230 €3 421 €451 €6 809 €---
2410 435 €3 249 €278 €7 186 €---
2510 644 €3 070 €99 €7 574 €---
TOTAL211 957 €124 773 €44 305 €87 184 €5 607 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 682 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 87 184 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 617 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 390 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 390 €-1 682 €+3 072 €
2+1 390 €+242 €+1 148 €
3+1 390 €+307 €+1 083 €
4+1 390 €+374 €+1 016 €
5+1 390 €+443 €+947 €
6+1 390 €+513 €+877 €
7+1 390 €+586 €+804 €
8+1 390 €+660 €+730 €
9+1 390 €+736 €+654 €
10+1 390 €+815 €+575 €
11+1 390 €+895 €+495 €
12+1 390 €+977 €+413 €
13+1 390 €+1 062 €+328 €
14+1 390 €+1 149 €+241 €
15+1 390 €+1 238 €+152 €
16+1 390 €+1 330 €+60 €
17+1 390 €+1 423 €-33 €
18+1 390 €+1 520 €-130 €
19+1 390 €+1 619 €-229 €
20+1 390 €+1 721 €-331 €
21+1 390 €+1 825 €-435 €
22+1 390 €+1 933 €-543 €
23+1 390 €+2 043 €-653 €
24+1 390 €+2 156 €-766 €
25+1 390 €+2 272 €-882 €
Total+34 750 €+26 155 €+8 595 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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