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Achat maison

Bien expiré
VilleSaint-Denis-des-Murs (87)
Surface70m²
Coût Total112 365€
Loyer Annuel6 545€
Rentabilité5.82%
Cashflow/mois-103€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 700 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Terrasse, Surface de 70 m², 4 Pièces, 2 Chambres, 1 Salle d'eau, Une entrée, Salle à manger

Cette maison mitoyenne d'un côté, se situe sur la commune de Saint-Denis-des-Murs 87400, à seulement 25 km de Limoges et 8 de Saint-Léonard-de-Noblat. Elevée sur sous-sol total d'environ 41 m2. Au-dessus, en rez-de-jardin une entrée donnant sur une salle à manger avec cheminée et un salon, cuisine, 1 chambre, salle d'eau, WC. Au-dessus, grenier aménageable en 1 chambre et un espace bureau, accessible par un escalier escamotable. Ancien double vitrage, chauffage électrique, assainissement individuel non conforme, terrasse en partie couverte. Un espace vert se trouve sur les hauteurs, idéal pour y faire votre potager, avec une source à côté. Un ravalement de façade a été fait il y a 7 ans sur la façade côté route. Sur une parcelle de 374 m2. A SAISIR avant qu'il ne soit trop tard !

Toiture en bon état. Ensemble à remettre aux normes et aux goût du jour.

Contactez vite votre mandataire immobilier du secteur, Katia WENCLIK, joignable

Ville : Saint-Denis-des-Murs
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87400
Coordonnées : 45.797900, 1.547200
Total : 112 365€
Prix d'acquisition : 49 000€
Travaux : 59 445€
Valeur du bien : 108 445€
Frais de notaire : 3 920€
Coût estimé : 3 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 7.79€/m²/mois
Fourchette : 6.21€ - 9.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 545€/mois
Loyer annuel estimé : 6545€/an
Fourchette totale : 435€ - 684€/mois
Fourchette annuelle : 5217€ - 8211€/an
Rentabilité brute :5.82%
Fourchette de rentabilité :4.64% - 7.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 365€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :560,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :32,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 593,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 850,82€
Coût de l'assurance :9 831,94€
Taxe foncière : 654,47€/an
Soit par mois : 54,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 545,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 648,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-102,64€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres anciennes par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique, fenêtres anciennes
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en bon état mais nécessite un rafraîchissement
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible
AssainissementOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'assainissement individuel
Quantité: 1 système
Raison: Assainissement individuel non conforme - nécessité de mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 445 €(849 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 105€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11 105€ = 11105€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:5 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 1 300€ = 5200€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3 500€ = 3500€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:1 540€
    Parquet flottant: 22 m² × 70€/m² = 1540€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon:2 100€
    Peinture salon: 70 m² × 30€/m² = 2100€, Main d'œuvre: inclus
  • Assainissement:8 000€
    Mise aux normes assainissement: 8000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Denis-des-Murs (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 545 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 545 €/an
Calcul : 545 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 850 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 365 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 393 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 654 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 445 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 343 €
Revenus locatifs : +6 545 €
Charges déductibles : -64 343 €
Résultat foncier Année 1 : -57 798 €(Déficit de 57 798 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 398 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 898 €/an
Revenus locatifs : +6 545 €
Charges déductibles : -4 898 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 647 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36397.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 850 €(65% de 49 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 158 €/an
Calcul : 31 850 € × 3,636% = 1 158 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 545 €64 346 €3 854 €-57 802 €21 400 €36 402 €36 402 €
26 676 €4 800 €3 752 €1 876 €--34 526 €
36 809 €4 695 €3 647 €2 114 €--32 412 €
46 945 €4 586 €3 539 €2 359 €--30 053 €
57 084 €4 474 €3 426 €2 610 €--27 443 €
67 226 €4 358 €3 310 €2 868 €--24 574 €
77 370 €4 237 €3 189 €3 133 €--21 441 €
87 518 €4 112 €3 064 €3 406 €--18 035 €
97 668 €3 983 €2 935 €3 685 €--14 350 €
107 822 €3 849 €2 802 €3 972 €--10 378 €
117 978 €3 711 €2 663 €4 267 €--6 111 €
128 138 €3 567 €2 520 €4 570 €---
138 300 €3 419 €2 371 €4 881 €---
148 466 €3 265 €2 218 €5 201 €---
158 636 €3 106 €2 059 €5 529 €---
168 808 €2 942 €1 894 €5 867 €---
178 985 €2 771 €1 724 €6 213 €---
189 164 €2 595 €1 547 €6 569 €---
199 348 €2 412 €1 364 €6 935 €---
209 534 €2 223 €1 175 €7 311 €---
219 725 €2 027 €979 €7 698 €---
229 920 €1 825 €777 €8 095 €---
2310 118 €1 615 €567 €8 503 €---
2410 320 €1 397 €350 €8 923 €---
2510 527 €1 173 €125 €9 354 €---
TOTAL209 630 €141 490 €55 851 €68 141 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 68 141 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 545 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 374 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 374 €-6 420 €+7 794 €
2+1 374 €0 €+1 374 €
3+1 374 €0 €+1 374 €
4+1 374 €0 €+1 374 €
5+1 374 €0 €+1 374 €
6+1 374 €0 €+1 374 €
7+1 374 €0 €+1 374 €
8+1 374 €0 €+1 374 €
9+1 374 €0 €+1 374 €
10+1 374 €0 €+1 374 €
11+1 374 €0 €+1 374 €
12+1 374 €+1 371 €+3 €
13+1 374 €+1 464 €-90 €
14+1 374 €+1 560 €-186 €
15+1 374 €+1 659 €-285 €
16+1 374 €+1 760 €-386 €
17+1 374 €+1 864 €-490 €
18+1 374 €+1 971 €-597 €
19+1 374 €+2 081 €-707 €
20+1 374 €+2 193 €-819 €
21+1 374 €+2 309 €-935 €
22+1 374 €+2 429 €-1 055 €
23+1 374 €+2 551 €-1 177 €
24+1 374 €+2 677 €-1 303 €
25+1 374 €+2 806 €-1 432 €
Total+34 350 €+22 275 €+12 075 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 296 jours
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