Appartement 2 pièces 43 m²

Bien expiré

VilleGrenade-sur-l'Adour (40)

Surface43m²

Coût Total93 300€

Loyer Annuel5 961€

Rentabilité6.39%

Cashflow/mois-35€

Prix : 50 000 €

Surface : 43 m²

Prix au m² : 1 162,79 €/m²

Chambres : Non spécifié

Pièces : 2

Étage : Non spécifié

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 43 m² - Bien rare cœur de ville

Opportunité rare au cœur de Grenade-sur-l'Adour, cet espace commercial de 38,7 m² est idéal pour une activité libérale ou un bien à usage d'habitation. Construit en 1900, il allie charme historique et fonctionnalité moderne avec sa salle d'attente spacieuse. En bon état, ce local est prêt à accueillir votre activité. Situé en plein centre-ville, il bénéficie d'une visibilité exceptionnelle. Contactez votre agence Orpi LUBET SAINT SEVER au [Coordonnées masquées] dès maintenant pour organiser une visite! Référence agence : 13 Référence annonce : WPHG-J79-FAW Non soumis au DPE Prix hors honoraires : 46 000 €

Ville : Grenade-sur-l'Adour

Département : Landes

Région : Nouvelle-Aquitaine

Code postal : 40270

Coordonnées : 43.801730, -0.431373

Total : 93 300€

Prix d'acquisition : 50 000€

Travaux : 39 300€

Valeur du bien : 89 300€

Frais de notaire : 4 000€

Coût estimé : 4 000€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 43m²

Loyer prédit : 11.55€/m²/mois

Fourchette : 9.35€ - 14.28€/m²/mois

Loyer total estimé : 497€/mois

Loyer annuel estimé : 5961€/an

Fourchette totale : 402€ - 614€/mois

Fourchette annuelle : 4822€ - 7369€/an

Rentabilité brute :6.39%

Fourchette de rentabilité :5.17% - 7.90%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :93 300€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :455,16€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.26%

Assurance emprunteur :27,21€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 482,37€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 247,72€

Coût de l'assurance :8 163,75€

Taxe foncière : 596,10€/an

Soit par mois : 49,67€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 496,75€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 532,05€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-35,30€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien

Quantité: 1 système pour 43 m²

Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant

Quantité: 4 fenêtres

Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique

CuisineOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)

Quantité: cuisine complète

Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement complet de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)

Quantité: salle de bain complète

Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible

ChambresOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation lourde

Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes)

Quantité: 2 chambres (environ 43 m² total)

Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

SalonOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation lourde

Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage)

Quantité: salon (environ 43 m² total)

Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 300 €(914 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:6 000€
Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
Menuiseries:2 400€
Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 600€ = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
Cuisine:10 000€
Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
Salle de bain:8 000€
Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
Chambres:6 450€
Rénovation lourde 2 chambres: 43 m² × 150€/m² = 6450€, Main d'œuvre: 50€
Salon:6 450€
Rénovation lourde salon: 43 m² × 150€/m² = 6450€, Main d'œuvre: 50€

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grenade-sur-l'Adour (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 497 €/mois

Revenus locatifs annuels : 5 961 €/an

Calcul : 497 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 002 €/an

Base de calcul : Emprunt de 93 300 € à 3.26% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 327 €/an

Calcul : 27 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 596 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 300 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 225 €

Revenus locatifs : +5 961 €

Charges déductibles : -43 225 €

Résultat foncier Année 1 : -37 264 €(Déficit de 37 264 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 15 864 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 925 €/an

Revenus locatifs : +5 961 €

Charges déductibles : -3 925 €

Résultat foncier Années 2+ : 2 036 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15863.79 € reporté.

Prix d'achat du bien : 50 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 1 182 €/an

Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	5 961 €	43 228 €	3 005 €	-37 267 €	21 400 €	15 867 €	15 867 €
2	6 080 €	3 846 €	2 924 €	2 234 €	-	-	13 633 €
3	6 202 €	3 762 €	2 840 €	2 439 €	-	-	11 194 €
4	6 326 €	3 676 €	2 753 €	2 650 €	-	-	8 543 €
5	6 452 €	3 586 €	2 663 €	2 866 €	-	-	5 677 €
6	6 581 €	3 493 €	2 571 €	3 088 €	-	-	2 589 €
7	6 713 €	3 398 €	2 475 €	3 315 €	-	-	-
8	6 847 €	3 299 €	2 376 €	3 548 €	-	-	-
9	6 984 €	3 197 €	2 274 €	3 787 €	-	-	-
10	7 124 €	3 091 €	2 169 €	4 033 €	-	-	-
11	7 266 €	2 982 €	2 060 €	4 284 €	-	-	-
12	7 412 €	2 870 €	1 947 €	4 542 €	-	-	-
13	7 560 €	2 753 €	1 831 €	4 807 €	-	-	-
14	7 711 €	2 633 €	1 711 €	5 078 €	-	-	-
15	7 865 €	2 509 €	1 587 €	5 356 €	-	-	-
16	8 023 €	2 381 €	1 458 €	5 642 €	-	-	-
17	8 183 €	2 248 €	1 326 €	5 935 €	-	-	-
18	8 347 €	2 112 €	1 189 €	6 235 €	-	-	-
19	8 514 €	1 970 €	1 048 €	6 544 €	-	-	-
20	8 684 €	1 824 €	901 €	6 860 €	-	-	-
21	8 858 €	1 673 €	751 €	7 185 €	-	-	-
22	9 035 €	1 517 €	595 €	7 518 €	-	-	-
23	9 216 €	1 356 €	434 €	7 859 €	-	-	-
24	9 400 €	1 190 €	267 €	8 210 €	-	-	-
25	9 588 €	1 018 €	95 €	8 570 €	-	-	-
TOTAL	190 932 €	105 614 €	43 248 €	85 318 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 85 318 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 961 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +1 252 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+1 252 €	-6 420 €	+7 672 €
2	+1 252 €	0 €	+1 252 €
3	+1 252 €	0 €	+1 252 €
4	+1 252 €	0 €	+1 252 €
5	+1 252 €	0 €	+1 252 €
6	+1 252 €	0 €	+1 252 €
7	+1 252 €	+218 €	+1 034 €
8	+1 252 €	+1 065 €	+187 €
9	+1 252 €	+1 136 €	+116 €
10	+1 252 €	+1 210 €	+42 €
11	+1 252 €	+1 285 €	-33 €
12	+1 252 €	+1 363 €	-111 €
13	+1 252 €	+1 442 €	-190 €
14	+1 252 €	+1 523 €	-271 €
15	+1 252 €	+1 607 €	-355 €
16	+1 252 €	+1 693 €	-441 €
17	+1 252 €	+1 780 €	-528 €
18	+1 252 €	+1 871 €	-619 €
19	+1 252 €	+1 963 €	-711 €
20	+1 252 €	+2 058 €	-806 €
21	+1 252 €	+2 155 €	-903 €
22	+1 252 €	+2 255 €	-1 003 €
23	+1 252 €	+2 358 €	-1 106 €
24	+1 252 €	+2 463 €	-1 211 €
25	+1 252 €	+2 571 €	-1 319 €
Total	+31 300 €	+25 596 €	+5 704 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Appartement 2 pièces 43 m²

📸 Images (4)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute ❓

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

Appartement 2 pièces 43 m²

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ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute ❓

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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