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Maison à vendre

Bien expiré
VilleVilleneuve-sur-Lot (47)
Surface59.2m²
Coût Total114 542€
Loyer Annuel5 961€
Rentabilité5.20%
Cashflow/mois-154€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 64 900 €
Surface : 59.2 m²
Prix au m² : 1 096,28 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Toilettes séparées, Cuisine équipée, Salon (total 21 m²), 1 chambre, Jardin, Pas de balcon, Non meublé

Sur la commune de VILLENEUVE SUR LOT, maison mitoyenne des deux cotés comprenant de plain pied : une pièce de vie, une cuisine séparée avec accès direct au jardin, une salle d'eau avec coin WC fermé. A l'étage une pièce avec point d'eau et une chambre. Chauffage par convecteurs électrique. Double vitrage PVC. Jardin avec cellier. Idéal premier achat ou investissement locatif.

Ville : Villeneuve-sur-Lot
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47300
Coordonnées : 44.432615, 0.742064
Total : 114 542€
Prix d'acquisition : 64 900€
Travaux : 44 450€
Valeur du bien : 109 350€
Frais de notaire : 5 192€
Coût estimé : 5 192€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59.2m²
Loyer prédit : 8.39€/m²/mois
Fourchette : 6.55€ - 10.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 497€/mois
Loyer annuel estimé : 5961€/an
Fourchette totale : 388€ - 636€/mois
Fourchette annuelle : 4654€ - 7634€/an
Rentabilité brute :5.20%
Fourchette de rentabilité :4.06% - 6.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 613,54 €/m²
Basé sur :86 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :95 522 €
Prix d'achat :64 900 €
Décote à l'achat :-30 622€ (-32.1%)
Marge achat-revente :-19 020€ (-19.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 542€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :567,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :33,41€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 600,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 647,87€
Coût de l'assurance :10 022,43€
Taxe foncière : 596,07€/an
Soit par mois : 49,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 496,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 650,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-153,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 339 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage par convecteurs électriques
Quantité: 1 système pour 59.2 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 38 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement ternie
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des équipements de cuisine, plan de travail, et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - équipements datés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 450 €(751 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3 000€ = 3 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 5 000€ = 5 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1 200€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:510€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 150€
  • Salon - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 38 m² × 30€/m² = 1 140€, Main d'œuvre: 300€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12 000€ = 12 000€, Main d'œuvre: 3 000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villeneuve-sur-Lot (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 497 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 961 €/an
Calcul : 497 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 845 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 542 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 401 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 596 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 292 €
Revenus locatifs : +5 961 €
Charges déductibles : -49 292 €
Résultat foncier Année 1 : -43 331 €(Déficit de 43 331 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 931 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 842 €/an
Revenus locatifs : +5 961 €
Charges déductibles : -4 842 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 119 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21931.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 64 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 185 €(65% de 64 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 534 €/an
Calcul : 42 185 € × 3,636% = 1 534 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 961 €49 296 €3 849 €-43 335 €21 400 €21 935 €21 935 €
26 080 €4 743 €3 746 €1 337 €--20 598 €
36 202 €4 638 €3 641 €1 564 €--19 034 €
46 326 €4 528 €3 531 €1 797 €--17 237 €
56 452 €4 415 €3 418 €2 037 €--15 200 €
66 581 €4 298 €3 301 €2 283 €--12 917 €
76 713 €4 177 €3 180 €2 536 €--10 381 €
86 847 €4 052 €3 055 €2 795 €--7 586 €
96 984 €3 922 €2 925 €3 062 €--4 524 €
107 124 €3 788 €2 791 €3 336 €--1 189 €
117 266 €3 649 €2 652 €3 617 €---
127 411 €3 506 €2 509 €3 906 €---
137 560 €3 357 €2 360 €4 202 €---
147 711 €3 204 €2 207 €4 507 €---
157 865 €3 045 €2 048 €4 820 €---
168 022 €2 881 €1 884 €5 142 €---
178 183 €2 710 €1 714 €5 472 €---
188 346 €2 535 €1 538 €5 812 €---
198 513 €2 353 €1 356 €6 161 €---
208 684 €2 164 €1 167 €6 519 €---
218 857 €1 969 €973 €6 888 €---
229 034 €1 768 €771 €7 266 €---
239 215 €1 559 €563 €7 656 €---
249 399 €1 344 €347 €8 056 €---
259 587 €1 121 €124 €8 467 €---
TOTAL190 924 €125 022 €55 648 €65 902 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 65 902 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 961 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 252 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 252 €-6 420 €+7 672 €
2+1 252 €0 €+1 252 €
3+1 252 €0 €+1 252 €
4+1 252 €0 €+1 252 €
5+1 252 €0 €+1 252 €
6+1 252 €0 €+1 252 €
7+1 252 €0 €+1 252 €
8+1 252 €0 €+1 252 €
9+1 252 €0 €+1 252 €
10+1 252 €0 €+1 252 €
11+1 252 €+728 €+524 €
12+1 252 €+1 172 €+80 €
13+1 252 €+1 261 €-9 €
14+1 252 €+1 352 €-100 €
15+1 252 €+1 446 €-194 €
16+1 252 €+1 543 €-291 €
17+1 252 €+1 642 €-390 €
18+1 252 €+1 744 €-492 €
19+1 252 €+1 848 €-596 €
20+1 252 €+1 956 €-704 €
21+1 252 €+2 066 €-814 €
22+1 252 €+2 180 €-928 €
23+1 252 €+2 297 €-1 045 €
24+1 252 €+2 417 €-1 165 €
25+1 252 €+2 540 €-1 288 €
Total+31 300 €+19 770 €+11 530 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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