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Appartement à vendre

VilleAurillac (15)
Surface89m²
Coût Total168 340€
Loyer Annuel10 409€
Rentabilité6.18%
Cashflow/mois-91€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 113 000 €
Surface : 89 m²
Prix au m² : 1 269,66 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres

Trés bel appartement rénové de type 4 avec cuisine séparée équipée, double séjour spacieux trés lumineux , 2 chambres, salle de bain, wc séparé, nombreux rangements et cave. Chauffage individuel gaz de ville. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : »

Ville : Aurillac
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15000
Coordonnées : 44.922341, 2.446843
Total : 168 340€
Prix d'acquisition : 113 000€
Travaux : 46 300€
Valeur du bien : 159 300€
Frais de notaire : 9 040€
Coût estimé : 9 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89m²
Loyer prédit : 9.75€/m²/mois
Fourchette : 7.49€ - 12.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 867€/mois
Loyer annuel estimé : 10409€/an
Fourchette totale : 667€ - 1129€/mois
Fourchette annuelle : 7999€ - 13546€/an
Rentabilité brute :6.18%
Fourchette de rentabilité :4.75% - 8.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 358,86 €/m²
Basé sur :301 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :120 939 €
Prix d'achat :113 000 €
Décote à l'achat :-7 939€ (-6.6%)
Marge achat-revente :-47 401€ (-39.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :168 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :822,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :49,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 871,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 298,33€
Coût de l'assurance :14 729,75€
Taxe foncière : 1 040,92€/an
Soit par mois : 86,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 867,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 957,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-90,54€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 247 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel gaz de ville actuel
Quantité: 1 système pour 89 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 89 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour des éléments datés
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 2 chambres avec revêtement de sol et peinture
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger du salon avec peinture si nécessaire
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 300 €(520 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 4500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€ (pose incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 2500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 8000€ (peinture et mise à jour des éléments inclus)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 12000€ (remplacement sanitaires et carrelage inclus)
  • Chambres:4 000€
    Rénovation 2 chambres: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (revêtement de sol et peinture inclus)
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: 60 m² × 25€/m² = 1500€ (peinture incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aurillac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 867 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 409 €/an
Calcul : 867 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 433 €/an
Base de calcul : Emprunt de 168 340 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 589 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 041 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 364 €
Revenus locatifs : +10 409 €
Charges déductibles : -53 364 €
Résultat foncier Année 1 : -42 954 €(Déficit de 42 954 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 554 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 064 €/an
Revenus locatifs : +10 409 €
Charges déductibles : -7 064 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 346 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21554.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 113 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 73 450 €(65% de 113 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 671 €/an
Calcul : 73 450 € × 3,636% = 2 671 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 409 €53 369 €5 439 €-42 960 €21 400 €21 560 €21 560 €
210 617 €6 922 €5 292 €3 695 €--17 864 €
310 830 €6 770 €5 140 €4 060 €--13 805 €
411 046 €6 613 €4 983 €4 433 €--9 371 €
511 267 €6 451 €4 821 €4 816 €--4 555 €
611 493 €6 284 €4 654 €5 209 €---
711 722 €6 111 €4 481 €5 612 €---
811 957 €5 932 €4 302 €6 025 €---
912 196 €5 747 €4 117 €6 449 €---
1012 440 €5 556 €3 926 €6 883 €---
1112 689 €5 359 €3 729 €7 329 €---
1212 943 €5 156 €3 526 €7 787 €---
1313 201 €4 945 €3 315 €8 256 €---
1413 465 €4 728 €3 098 €8 738 €---
1513 735 €4 503 €2 873 €9 232 €---
1614 009 €4 271 €2 641 €9 738 €---
1714 290 €4 031 €2 401 €10 258 €---
1814 575 €3 783 €2 153 €10 792 €---
1914 867 €3 527 €1 897 €11 340 €---
2015 164 €3 263 €1 633 €11 901 €---
2115 468 €2 990 €1 359 €12 478 €---
2215 777 €2 707 €1 077 €13 070 €---
2316 092 €2 415 €785 €13 677 €---
2416 414 €2 114 €484 €14 300 €---
2516 743 €1 803 €173 €14 940 €---
TOTAL333 410 €165 351 €78 298 €168 059 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 168 059 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 409 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 186 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 186 €-6 420 €+8 606 €
2+2 186 €0 €+2 186 €
3+2 186 €0 €+2 186 €
4+2 186 €0 €+2 186 €
5+2 186 €0 €+2 186 €
6+2 186 €+196 €+1 990 €
7+2 186 €+1 684 €+502 €
8+2 186 €+1 807 €+379 €
9+2 186 €+1 935 €+251 €
10+2 186 €+2 065 €+121 €
11+2 186 €+2 199 €-13 €
12+2 186 €+2 336 €-150 €
13+2 186 €+2 477 €-291 €
14+2 186 €+2 621 €-435 €
15+2 186 €+2 769 €-583 €
16+2 186 €+2 922 €-736 €
17+2 186 €+3 078 €-892 €
18+2 186 €+3 238 €-1 052 €
19+2 186 €+3 402 €-1 216 €
20+2 186 €+3 570 €-1 384 €
21+2 186 €+3 743 €-1 557 €
22+2 186 €+3 921 €-1 735 €
23+2 186 €+4 103 €-1 917 €
24+2 186 €+4 290 €-2 104 €
25+2 186 €+4 482 €-2 296 €
Total+54 650 €+50 418 €+4 232 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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