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T4/5 127M2 DERNIER ETAGE 74M2 DE TERRASSES

VilleToulouse (31)
Surface127m²
Coût Total294 700€
Loyer Annuel18 806€
Rentabilité6.38%
Cashflow/mois-313€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 230 000 €
Surface : 127 m²
Prix au m² : 1 811,02 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur, Cave, Nombre de WC : 1

TOULOUSE, proche fac et métro Mirail université, au coeur d'une résidence entretenue et sécurisée avec gardien, magnifique T4/5 de 127m2 situé au 4ème et dernier étage, bénéficiant d'une triple exposition et de 3 terrasses privatives offrant 74m2 d'exterieurs au total. Appartement baigné de lumière se composant d'un grand hall d'entrée, d'une pièce de vie volumineuse adossée à une agréable loggia et donnant accès direct à la grande terrasse de 46m2, d'une cuisine séparée, de 3 chambres confortables avec accès aux extérieurs. Un garage fermé ainsi qu'un cellier viennent completer ce bien. Opportunité rare sur le marché. Un bien unique alliant le calme du dernier étage sans vis à vis, à des volumes exceptionnels. Charges : 370 € / Trimestres chauffage et eau comprise. Copropriété : 281 lots d'habitations Contact : Carole Boutruche : Agent commercial indépendant : 06-22-49-51-00 Copropriété de 281 lots (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 1500.00 euros.

Ville : Toulouse
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31100
Coordonnées : 43.573553, 1.395886
Total : 294 700€
Prix d'acquisition : 230 000€
Travaux : 46 300€
Valeur du bien : 276 300€
Frais de notaire : 18 400€
Coût estimé : 18 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 127m²
Loyer prédit : 12.34€/m²/mois
Fourchette : 9.66€ - 15.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 1567€/mois
Loyer annuel estimé : 18806€/an
Fourchette totale : 1227€ - 2002€/mois
Fourchette annuelle : 14723€ - 24021€/an
Rentabilité brute :6.38%
Fourchette de rentabilité :5.00% - 8.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 618,18 €/m²
Basé sur :103 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :205 509 €
Prix d'achat :230 000 €
Décote à l'achat :+24 491€ (+11.9%)
Marge achat-revente :-89 191€ (-43.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :294 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 480,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :117,88€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 597,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :149 325,04€
Coût de l'assurance :35 364,00€
Taxe foncière : 1 880,60€/an
Soit par mois : 156,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 125,00€/mois
Soit par an : 1 500,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 567,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 879,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-312,52€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 127 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 8 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon bien entretenu mais rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 300 €(365 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 12 m² × 600€ = 7200€, Électricité mise aux normes: 800€ = 800€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 8 m² × 750€ = 6000€ (plomberie et électricité incluses)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 30 m² × 100€ = 3000€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€ = 1200€ (fournitures et pose incluses)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€ = 1200€ (fournitures et pose incluses)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulouse. Les coûts incluent la main d'œuvre. Les prix sont adaptés à la région sans ajustement spécifique.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 567 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 806 €/an
Calcul : 1 567 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 273 €/an
Base de calcul : Emprunt de 294 700 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 415 €/an
Calcul : 118 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 881 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 500 €/an
Calcul : 125 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 368 €
Revenus locatifs : +18 806 €
Charges déductibles : -61 368 €
Résultat foncier Année 1 : -42 562 €(Déficit de 42 562 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 162 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 068 €/an
Revenus locatifs : +18 806 €
Charges déductibles : -15 068 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 738 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21162.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 230 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 149 500 €(65% de 230 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 436 €/an
Calcul : 149 500 € × 3,636% = 5 436 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 806 €61 378 €10 283 €-42 572 €21 400 €21 172 €21 172 €
219 182 €14 810 €10 014 €4 373 €--16 799 €
319 566 €14 532 €9 736 €5 034 €--11 765 €
419 957 €14 244 €9 449 €5 713 €--6 052 €
520 356 €13 946 €9 150 €6 411 €---
620 763 €13 637 €8 841 €7 127 €---
721 179 €13 317 €8 521 €7 862 €---
821 602 €12 985 €8 190 €8 617 €---
922 034 €12 642 €7 847 €9 392 €---
1022 475 €12 286 €7 491 €10 189 €---
1122 924 €11 918 €7 122 €11 007 €---
1223 383 €11 536 €6 741 €11 847 €---
1323 851 €11 141 €6 345 €12 710 €---
1424 328 €10 731 €5 936 €13 597 €---
1524 814 €10 307 €5 512 €14 507 €---
1625 310 €9 867 €5 072 €15 443 €---
1725 817 €9 412 €4 617 €16 405 €---
1826 333 €8 940 €4 145 €17 392 €---
1926 860 €8 452 €3 657 €18 408 €---
2027 397 €7 946 €3 151 €19 451 €---
2127 945 €7 422 €2 627 €20 523 €---
2228 504 €6 879 €2 084 €21 625 €---
2329 074 €6 316 €1 521 €22 757 €---
2429 655 €5 734 €939 €23 921 €---
2530 248 €5 130 €335 €25 118 €---
TOTAL602 361 €315 504 €149 325 €286 857 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 286 857 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 806 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 949 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 949 €-6 420 €+10 369 €
2+3 949 €0 €+3 949 €
3+3 949 €0 €+3 949 €
4+3 949 €0 €+3 949 €
5+3 949 €+108 €+3 841 €
6+3 949 €+2 138 €+1 811 €
7+3 949 €+2 359 €+1 590 €
8+3 949 €+2 585 €+1 364 €
9+3 949 €+2 818 €+1 131 €
10+3 949 €+3 057 €+892 €
11+3 949 €+3 302 €+647 €
12+3 949 €+3 554 €+395 €
13+3 949 €+3 813 €+136 €
14+3 949 €+4 079 €-130 €
15+3 949 €+4 352 €-403 €
16+3 949 €+4 633 €-684 €
17+3 949 €+4 921 €-972 €
18+3 949 €+5 218 €-1 269 €
19+3 949 €+5 522 €-1 573 €
20+3 949 €+5 835 €-1 886 €
21+3 949 €+6 157 €-2 208 €
22+3 949 €+6 487 €-2 538 €
23+3 949 €+6 827 €-2 878 €
24+3 949 €+7 176 €-3 227 €
25+3 949 €+7 535 €-3 586 €
Total+98 725 €+86 057 €+12 668 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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