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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleLibourne (33)
Surface220
Coût Total445 060
Loyer Annuel32 260
Rentabilité7.25%
Cashflow/mois+85
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 397 000 €
Surface : 220 m²
Prix au m² : 1 804,55 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Revêtement du sol: Parquet, Cheminée, Salon (total 32 m²), 3 chambres, Entrée séparée, Exposition sud, Interphone, Pas de balcon

Bien rare sur le secteur Idéalement situé en plein cœur de Libourne, à quelques pas de la Bastide et de la gare TGV, ce superbe appartement bourgeois de grand standing conjugue charme de l'ancien et confort moderne. Il offre de beaux volumes et a su conserver ses éléments d'époque : parquets massifs, cheminées, hauteurs sous plafond, moulures… tout en bénéficiant de prestations actuelles de qualité : électricité neuve, chaudière gaz à condensation, pièces d'eau entièrement refaites. Accessible par ascenseur depuis l'entrée de l'immeuble, l'appartement dispose également d'une agréable terrasse, idéale pour profiter de moments de détente en toute intimité. Possibilité de créer une quatrième chambre. Ce que nous aimons :

Sa situation idéale, à deux pas des commerces et de la gare,

Son cachet ancien préservé,

Ses salons en enfilade et ses volumes généreux,

Son ascenseur privé, rare dans ce type de bien,

Sa terrasse pleine de caractère.

Ville : Libourne
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33500
Coordonnées : 44.919383, -0.236611
Total : 445 060
Prix d'acquisition : 397 000
Travaux : 16 300
Valeur du bien : 413 300
Frais de notaire : 31 760
Coût estimé : 31 760
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 220
Loyer prédit : 12.22€/m²/mois
Fourchette : 9.97€ - 14.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 2688€/mois
Loyer annuel estimé : 32260€/an
Fourchette totale : 2194€ - 3294€/mois
Fourchette annuelle : 26326€ - 39531€/an
Rentabilité brute :7.25%
Fourchette de rentabilité :5.92% - 8.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 437,5 €/m²
Basé sur :119 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :536 250
Prix d'achat :397 000
Décote à l'achat :-139 250 (-26.0%)
Marge achat-revente :91 190€ (17.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :445 060
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 204,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :129,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 334,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :216 223,24
Coût de l'assurance :38 942,75
Taxe foncière : 3 225,99€/an
Soit par mois : 268,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 688,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 602,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :85,41€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 108 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Carrelage
Carrelage complet des murs et du sol de la salle de bain
Quantité: environ 10 m²
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Réfection complète de la plomberie de la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, éclairage, VMC) dans la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes si nécessaire
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
CouloirOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le couloir
Quantité: 2 couloirs (environ 10 m² total)
Raison: État 2.5/5 - Murs abîmés et peinture écaillée
CouloirRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Carrelage
Remplacement du carrelage ancien dans le couloir
Quantité: environ 5 m²
Raison: État 2.5/5 - Murs abîmés et peinture écaillée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 300(74 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 100
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, main d'œuvre)
  • Salle de bain - Carrelage:800
    Carrelage murs et sol: 10 m² × 80€/m² = 800€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Plomberie:2 500
    Plomberie complète: 1 salle de bain × 2500€ = 2500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Électricité:1 200
    Mise aux normes électricité: 1 salle de bain × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 500
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 150€/m² = 1500€ (incluant peinture et mise aux normes)
  • Couloir - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 60€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
  • Couloir - Carrelage:400
    Remplacement carrelage: 5 m² × 80€/m² = 400€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Libourne (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 688 €/mois
Revenus locatifs annuels : 32 260 €/an
Calcul : 2 688 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 940 €/an
Base de calcul : Emprunt de 445 060 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 558 €/an
Calcul : 130 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 226 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 023
Revenus locatifs : +32 260
Charges déductibles : -36 023
Résultat foncier Année 1 : -3 763(Déficit de 3 763 €)
Imputable sur revenu global : 3 763
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 723 €/an
Revenus locatifs : +32 260
Charges déductibles : -19 723
Résultat foncier Années 2+ : 12 537 €/an
Prix d'achat du bien : 397 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 258 050(65% de 397 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 384 €/an
Calcul : 258 050 € × 3,636% = 9 384
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
132 26036 03814 954-3 7783 778 €--
232 90519 34114 55713 564---
333 56318 93014 14614 633---
434 23418 50513 72115 730---
534 91918 06513 28216 854---
635 61817 61012 82718 007---
736 33017 14012 35619 190---
837 05616 65311 86920 403---
937 79816 15011 36621 648---
1038 55415 62910 84522 925---
1139 32515 09010 30624 235---
1240 11114 5329 74825 579---
1340 91313 9559 17126 958---
1441 73213 3588 57528 373---
1542 56612 7417 95729 825---
1643 41812 1027 31931 315---
1744 28611 4426 65832 844---
1845 17210 7585 97434 414---
1946 07510 0515 26736 024---
2046 9979 3194 53637 677---
2147 9378 5623 77939 374---
2248 8957 7792 99641 116---
2349 8736 9692 18642 904---
2450 8716 1311 34844 739---
2551 8885 26448146 624---
TOTAL1 033 294352 116216 223681 1783 778Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 133
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 681 178
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 32 260 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 775 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 775-1 133+7 908
2+6 775+4 069+2 706
3+6 775+4 390+2 385
4+6 775+4 719+2 056
5+6 775+5 056+1 719
6+6 775+5 402+1 373
7+6 775+5 757+1 018
8+6 775+6 121+654
9+6 775+6 494+281
10+6 775+6 877-102
11+6 775+7 271-496
12+6 775+7 674-899
13+6 775+8 087-1 312
14+6 775+8 512-1 737
15+6 775+8 948-2 173
16+6 775+9 395-2 620
17+6 775+9 853-3 078
18+6 775+10 324-3 549
19+6 775+10 807-4 032
20+6 775+11 303-4 528
21+6 775+11 812-5 037
22+6 775+12 335-5 560
23+6 775+12 871-6 096
24+6 775+13 422-6 647
25+6 775+13 987-7 212
Total+169 375+204 353+-34 978
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 106 jours
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