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A seulement 3min de BESSE SUR BRAYE

Bien expiré
VilleBonneveau (41)
Surface70m²
Coût Total122 410€
Loyer Annuel5 393€
Rentabilité4.41%
Cashflow/mois-237€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 64 500 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 921,43 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 3, Cave, Nombre de WC : 2, Cheminée, Jardin

Découvrez cette charmante maison mitoyenne idéalement située dans un petit village paisible à seulement 3 minutes de Besse-sur-Braye. Offrant un cadre de vie agréable, cette propriété nécessite quelques petits travaux d'amélioration pour révéler tout son potentiel. Au rez-de-chaussée surélevé, vous apprécierez un salon lumineux agrémenté d'une très belle cheminée insert, un séjour convivial avec une cuisine semi-ouverte donnant un accès direct à une ancienne verrière et un jardin clos pour profiter en toute tranquillité, Un WC complète cet étage. À l'étage, deux chambres accueillantes, une salle d'eau avec WC. Au sous-sol, vous trouverez un garage pratique pour stationner votre véhicule et une cave pour le stockage. Cette maison offre un vrai potentiel . N'attendez plus pour la découvrir ! Contactez-nous dès aujourd'hui pour organiser une visite. Votre agence immobilière ARGILIMMO, 108 rue nationale BOULOIRE - 3 grande rue ST CALAIS. Contactez-nous par téléphone 0243353140 ou par email : contact@argilimmo.com. Une équipe de professionnelle habilitée et passionnée pour vous accompagner dans votre projet immobilier.

  • https://argilimmo.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Bonneveau
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41800
Coordonnées : 47.831943, 0.760529
Total : 122 410€
Prix d'acquisition : 64 500€
Travaux : 52 750€
Valeur du bien : 117 250€
Frais de notaire : 5 160€
Coût estimé : 5 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 6.42€/m²/mois
Fourchette : 4.80€ - 8.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 449€/mois
Loyer annuel estimé : 5393€/an
Fourchette totale : 336€ - 601€/mois
Fourchette annuelle : 4032€ - 7215€/an
Rentabilité brute :4.41%
Fourchette de rentabilité :3.29% - 5.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 410€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :606,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :35,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 641,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 470,38€
Coût de l'assurance :10 710,87€
Taxe foncière : 539,34€/an
Soit par mois : 44,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 449,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 686,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-237,46€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 300 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les meubles, l'électroménager et la plomberie.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage, ainsi que la réfection de la plomberie.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 750 €(754 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Bonneveau (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 449 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 393 €/an
Calcul : 449 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 109 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 410 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 428 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 539 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 827 €
Revenus locatifs : +5 393 €
Charges déductibles : -57 827 €
Résultat foncier Année 1 : -52 433 €(Déficit de 52 433 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 033 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 077 €/an
Revenus locatifs : +5 393 €
Charges déductibles : -5 077 €
Résultat foncier Années 2+ : 317 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31033.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 64 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 41 925 €(65% de 64 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 525 €/an
Calcul : 41 925 € × 3,636% = 1 525 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 393 €57 831 €4 113 €-52 437 €21 400 €31 037 €31 037 €
25 501 €4 972 €4 004 €530 €--30 508 €
35 611 €4 859 €3 891 €753 €--29 755 €
45 724 €4 742 €3 774 €982 €--28 773 €
55 838 €4 621 €3 653 €1 217 €--27 556 €
65 955 €4 496 €3 528 €1 459 €--26 097 €
76 074 €4 366 €3 398 €1 708 €--24 389 €
86 195 €4 232 €3 265 €1 963 €--22 426 €
96 319 €4 094 €3 126 €2 225 €--20 201 €
106 446 €3 951 €2 983 €2 495 €--17 706 €
116 575 €3 802 €2 835 €2 772 €--14 933 €
126 706 €3 649 €2 681 €3 057 €---
136 840 €3 490 €2 523 €3 350 €---
146 977 €3 326 €2 358 €3 651 €---
157 116 €3 156 €2 189 €3 960 €---
167 259 €2 981 €2 013 €4 278 €---
177 404 €2 799 €1 831 €4 605 €---
187 552 €2 611 €1 643 €4 941 €---
197 703 €2 416 €1 449 €5 287 €---
207 857 €2 215 €1 247 €5 642 €---
218 014 €2 007 €1 039 €6 007 €---
228 175 €1 792 €824 €6 383 €---
238 338 €1 569 €601 €6 769 €---
248 505 €1 338 €371 €7 166 €---
258 675 €1 100 €132 €7 575 €---
TOTAL172 753 €136 415 €59 470 €36 338 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 36 338 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 393 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 133 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 133 €-6 420 €+7 553 €
2+1 133 €0 €+1 133 €
3+1 133 €0 €+1 133 €
4+1 133 €0 €+1 133 €
5+1 133 €0 €+1 133 €
6+1 133 €0 €+1 133 €
7+1 133 €0 €+1 133 €
8+1 133 €0 €+1 133 €
9+1 133 €0 €+1 133 €
10+1 133 €0 €+1 133 €
11+1 133 €0 €+1 133 €
12+1 133 €+917 €+216 €
13+1 133 €+1 005 €+128 €
14+1 133 €+1 095 €+38 €
15+1 133 €+1 188 €-55 €
16+1 133 €+1 283 €-150 €
17+1 133 €+1 382 €-249 €
18+1 133 €+1 482 €-349 €
19+1 133 €+1 586 €-453 €
20+1 133 €+1 693 €-560 €
21+1 133 €+1 802 €-669 €
22+1 133 €+1 915 €-782 €
23+1 133 €+2 031 €-898 €
24+1 133 €+2 150 €-1 017 €
25+1 133 €+2 272 €-1 139 €
Total+28 325 €+15 381 €+12 944 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 230 jours
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