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A seulement 3min de BESSE SUR BRAYE

Bien expiré
VilleBonneveau (41)
Surface70
Coût Total122 410
Loyer Annuel5 393
Rentabilité4.41%
Cashflow/mois-237
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 64 500 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 921,43 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 3, Cave, Nombre de WC : 2, Cheminée, Jardin

Découvrez cette charmante maison mitoyenne idéalement située dans un petit village paisible à seulement 3 minutes de Besse-sur-Braye. Offrant un cadre de vie agréable, cette propriété nécessite quelques petits travaux d'amélioration pour révéler tout son potentiel. Au rez-de-chaussée surélevé, vous apprécierez un salon lumineux agrémenté d'une très belle cheminée insert, un séjour convivial avec une cuisine semi-ouverte donnant un accès direct à une ancienne verrière et un jardin clos pour profiter en toute tranquillité, Un WC complète cet étage. À l'étage, deux chambres accueillantes, une salle d'eau avec WC. Au sous-sol, vous trouverez un garage pratique pour stationner votre véhicule et une cave pour le stockage. Cette maison offre un vrai potentiel . N'attendez plus pour la découvrir ! Contactez-nous dès aujourd'hui pour organiser une visite. Votre agence immobilière ARGILIMMO, 108 rue nationale BOULOIRE - 3 grande rue ST CALAIS. Contactez-nous par téléphone 0243353140 ou par email : contact@argilimmo.com. Une équipe de professionnelle habilitée et passionnée pour vous accompagner dans votre projet immobilier.

  • https://argilimmo.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Bonneveau
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41800
Coordonnées : 47.831943, 0.760529
Total : 122 410
Prix d'acquisition : 64 500
Travaux : 52 750
Valeur du bien : 117 250
Frais de notaire : 5 160
Coût estimé : 5 160
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70
Loyer prédit : 6.42€/m²/mois
Fourchette : 4.80€ - 8.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 449€/mois
Loyer annuel estimé : 5393€/an
Fourchette totale : 336€ - 601€/mois
Fourchette annuelle : 4032€ - 7215€/an
Rentabilité brute :4.41%
Fourchette de rentabilité :3.29% - 5.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 410
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :606,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :35,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 641,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 470,38
Coût de l'assurance :10 710,87
Taxe foncière : 539,34€/an
Soit par mois : 44,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 449,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 686,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-237,46€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 300 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les meubles, l'électroménager et la plomberie.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage, ainsi que la réfection de la plomberie.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 750(754 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 500
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Bonneveau (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 449 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 393 €/an
Calcul : 449 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 109 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 410 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 428 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 539 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 750
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 827
Revenus locatifs : +5 393
Charges déductibles : -57 827
Résultat foncier Année 1 : -52 433(Déficit de 52 433 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 033
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 077 €/an
Revenus locatifs : +5 393
Charges déductibles : -5 077
Résultat foncier Années 2+ : 317 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31033.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 64 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 41 925(65% de 64 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 525 €/an
Calcul : 41 925 € × 3,636% = 1 525
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 39357 8314 113-52 43721 400 €31 037 €31 037 €
25 5014 9724 004530--30 508 €
35 6114 8593 891753--29 755 €
45 7244 7423 774982--28 773 €
55 8384 6213 6531 217--27 556 €
65 9554 4963 5281 459--26 097 €
76 0744 3663 3981 708--24 389 €
86 1954 2323 2651 963--22 426 €
96 3194 0943 1262 225--20 201 €
106 4463 9512 9832 495--17 706 €
116 5753 8022 8352 772--14 933 €
126 7063 6492 6813 057---
136 8403 4902 5233 350---
146 9773 3262 3583 651---
157 1163 1562 1893 960---
167 2592 9812 0134 278---
177 4042 7991 8314 605---
187 5522 6111 6434 941---
197 7032 4161 4495 287---
207 8572 2151 2475 642---
218 0142 0071 0396 007---
228 1751 7928246 383---
238 3381 5696016 769---
248 5051 3383717 166---
258 6751 1001327 575---
TOTAL172 753136 41559 47036 33821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 36 338
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 393 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 133 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 133-6 420+7 553
2+1 1330+1 133
3+1 1330+1 133
4+1 1330+1 133
5+1 1330+1 133
6+1 1330+1 133
7+1 1330+1 133
8+1 1330+1 133
9+1 1330+1 133
10+1 1330+1 133
11+1 1330+1 133
12+1 133+917+216
13+1 133+1 005+128
14+1 133+1 095+38
15+1 133+1 188-55
16+1 133+1 283-150
17+1 133+1 382-249
18+1 133+1 482-349
19+1 133+1 586-453
20+1 133+1 693-560
21+1 133+1 802-669
22+1 133+1 915-782
23+1 133+2 031-898
24+1 133+2 150-1 017
25+1 133+2 272-1 139
Total+28 325+15 381+12 944
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 95 jours
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