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Maison 4 pièces 162m2 Rivarennes

VilleRivarennes (36)
Surface162m²
Coût Total221 120€
Loyer Annuel12 241€
Rentabilité5.54%
Cashflow/mois-240€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 149 000 €
Surface : 162 m²
Prix au m² : 919,75 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Grange rénovée de 162m2 habitables. Bien atypique ! Cuisine aménagée et équipée, salon et séjour cathédrale de 60m2, 3 chambres, 2 salles de bain, buanderie, bureau. Photos complémentaires sur demande.

Ville : Rivarennes
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36800
Coordonnées : 46.641640, 1.401240
Total : 221 120€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 60 200€
Valeur du bien : 209 200€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 162m²
Loyer prédit : 6.30€/m²/mois
Fourchette : 5.06€ - 7.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1020€/mois
Loyer annuel estimé : 12241€/an
Fourchette totale : 820€ - 1269€/mois
Fourchette annuelle : 9841€ - 15227€/an
Rentabilité brute :5.54%
Fourchette de rentabilité :4.45% - 6.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 118,42 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :181 184 €
Prix d'achat :149 000 €
Décote à l'achat :-32 184€ (-17.8%)
Marge achat-revente :-39 936€ (-22.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :221 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 095,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :62,65€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 157,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 426,60€
Coût de l'assurance :18 795,20€
Taxe foncière : 1 224,11€/an
Soit par mois : 102,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 020,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 259,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-239,72€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 162 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 162 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et vérification des installations
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 200 €(372 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:16 200€
    Isolation toiture/combles: 162 m² × 100€/m² = 16200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 600€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 45 m² × 60€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs/plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:7 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 7000€ = 7000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rivarennes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 40 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 020 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 241 €/an
Calcul : 1 020 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 422 €/an
Base de calcul : Emprunt de 221 120 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 752 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 224 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 598 €
Revenus locatifs : +12 241 €
Charges déductibles : -69 598 €
Résultat foncier Année 1 : -57 357 €(Déficit de 57 357 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 957 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 398 €/an
Revenus locatifs : +12 241 €
Charges déductibles : -9 398 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 843 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35957.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 241 €69 606 €7 430 €-57 364 €21 400 €35 964 €35 964 €
212 486 €9 208 €7 232 €3 278 €--32 687 €
312 736 €9 004 €7 028 €3 731 €--28 955 €
412 990 €8 793 €6 817 €4 197 €--24 758 €
513 250 €8 575 €6 599 €4 676 €--20 082 €
613 515 €8 349 €6 373 €5 167 €--14 916 €
713 785 €8 115 €6 139 €5 671 €--9 245 €
814 061 €7 873 €5 897 €6 188 €--3 057 €
914 342 €7 623 €5 647 €6 720 €---
1014 629 €7 364 €5 388 €7 265 €---
1114 922 €7 096 €5 120 €7 826 €---
1215 220 €6 819 €4 843 €8 401 €---
1315 525 €6 533 €4 557 €8 992 €---
1415 835 €6 236 €4 260 €9 599 €---
1516 152 €5 929 €3 953 €10 223 €---
1616 475 €5 612 €3 636 €10 863 €---
1716 804 €5 284 €3 308 €11 521 €---
1817 141 €4 944 €2 968 €12 196 €---
1917 483 €4 593 €2 617 €12 890 €---
2017 833 €4 229 €2 253 €13 604 €---
2118 190 €3 853 €1 877 €14 336 €---
2218 553 €3 464 €1 488 €15 089 €---
2318 925 €3 062 €1 086 €15 863 €---
2419 303 €2 646 €670 €16 658 €---
2519 689 €2 215 €239 €17 474 €---
TOTAL392 087 €217 025 €107 427 €175 062 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 175 062 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 241 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 571 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 571 €-6 420 €+8 991 €
2+2 571 €0 €+2 571 €
3+2 571 €0 €+2 571 €
4+2 571 €0 €+2 571 €
5+2 571 €0 €+2 571 €
6+2 571 €0 €+2 571 €
7+2 571 €0 €+2 571 €
8+2 571 €0 €+2 571 €
9+2 571 €+1 099 €+1 472 €
10+2 571 €+2 180 €+391 €
11+2 571 €+2 348 €+223 €
12+2 571 €+2 520 €+51 €
13+2 571 €+2 698 €-127 €
14+2 571 €+2 880 €-309 €
15+2 571 €+3 067 €-496 €
16+2 571 €+3 259 €-688 €
17+2 571 €+3 456 €-885 €
18+2 571 €+3 659 €-1 088 €
19+2 571 €+3 867 €-1 296 €
20+2 571 €+4 081 €-1 510 €
21+2 571 €+4 301 €-1 730 €
22+2 571 €+4 527 €-1 956 €
23+2 571 €+4 759 €-2 188 €
24+2 571 €+4 997 €-2 426 €
25+2 571 €+5 242 €-2 671 €
Total+64 275 €+52 519 €+11 756 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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