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Appartement 3 Pièces 88m² à vendre 109000€ - Limoges 87100

VilleLimoges (87)
Surface88m²
Coût Total132 500€
Loyer Annuel9 113€
Rentabilité6.88%
Cashflow/mois-171€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 85 000 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 965,91 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 88 m², 3 pièces, Terrasse, Toilettes séparées

Au Premier Etage D'une petite copropriété en centre-ville, proche des commerces et des bus, Type 3 de 88m2 avec terrasse comprenant une entrée, 2 chambres, cuisine séparée, grand salon séjour donnant sur terrasse, une salle d'eau.

Loué 570€ euros par mois dont 170€ de charges

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87100
Coordonnées : 45.828520, 1.261750
Total : 132 500€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 40 700€
Valeur du bien : 125 700€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 759€/mois
Loyer annuel estimé : 9113€/an
Fourchette totale : 605€ - 953€/mois
Fourchette annuelle : 7263€ - 11434€/an
Rentabilité brute :6.88%
Fourchette de rentabilité :5.48% - 8.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 744,68 €/m²
Basé sur :725 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :153 532 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :-68 532€ (-44.6%)
Marge achat-revente :21 032€ (13.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :132 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :647,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :37,54€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 684,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 628,42€
Coût de l'assurance :11 262,50€
Taxe foncière : 911,27€/an
Soit par mois : 75,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 170,00€/mois
Soit par an : 2 040,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 759,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 930,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-171,18€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 88 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain avec fixtures datées et besoin de rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Murs un peu usés nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 700 €(463 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 700€
  • Menuiseries:5 400€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 600€ = 5400€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Plomberie: 1500€, Carrelage: 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:1 600€
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges. Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 759 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 113 €/an
Calcul : 759 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 277 €/an
Base de calcul : Emprunt de 132 500 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 451 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 911 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 040 €/an
Calcul : 170 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 378 €
Revenus locatifs : +9 113 €
Charges déductibles : -48 378 €
Résultat foncier Année 1 : -39 266 €(Déficit de 39 266 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 866 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 678 €/an
Revenus locatifs : +9 113 €
Charges déductibles : -7 678 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 434 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17865.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 113 €48 383 €4 281 €-39 270 €21 400 €17 870 €17 870 €
29 295 €7 567 €4 165 €1 728 €--16 142 €
39 481 €7 447 €4 046 €2 033 €--14 108 €
49 670 €7 324 €3 922 €2 346 €--11 762 €
59 864 €7 196 €3 795 €2 667 €--9 095 €
610 061 €7 065 €3 663 €2 997 €--6 098 €
710 262 €6 928 €3 527 €3 334 €--2 764 €
810 468 €6 788 €3 386 €3 680 €---
910 677 €6 642 €3 241 €4 035 €---
1010 891 €6 492 €3 090 €4 398 €---
1111 108 €6 337 €2 935 €4 771 €---
1211 331 €6 177 €2 775 €5 154 €---
1311 557 €6 011 €2 609 €5 546 €---
1411 788 €5 840 €2 438 €5 948 €---
1512 024 €5 663 €2 261 €6 361 €---
1612 265 €5 480 €2 079 €6 784 €---
1712 510 €5 292 €1 890 €7 218 €---
1812 760 €5 097 €1 695 €7 663 €---
1913 015 €4 895 €1 493 €8 120 €---
2013 275 €4 687 €1 285 €8 589 €---
2113 541 €4 472 €1 070 €9 069 €---
2213 812 €4 250 €848 €9 562 €---
2314 088 €4 020 €618 €10 068 €---
2414 370 €3 783 €381 €10 587 €---
2514 657 €3 538 €136 €11 120 €---
TOTAL291 883 €187 373 €61 628 €104 510 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 104 510 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 113 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 914 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 914 €-6 420 €+8 334 €
2+1 914 €0 €+1 914 €
3+1 914 €0 €+1 914 €
4+1 914 €0 €+1 914 €
5+1 914 €0 €+1 914 €
6+1 914 €0 €+1 914 €
7+1 914 €0 €+1 914 €
8+1 914 €+275 €+1 639 €
9+1 914 €+1 210 €+704 €
10+1 914 €+1 319 €+595 €
11+1 914 €+1 431 €+483 €
12+1 914 €+1 546 €+368 €
13+1 914 €+1 664 €+250 €
14+1 914 €+1 785 €+129 €
15+1 914 €+1 908 €+6 €
16+1 914 €+2 035 €-121 €
17+1 914 €+2 165 €-251 €
18+1 914 €+2 299 €-385 €
19+1 914 €+2 436 €-522 €
20+1 914 €+2 577 €-663 €
21+1 914 €+2 721 €-807 €
22+1 914 €+2 869 €-955 €
23+1 914 €+3 020 €-1 106 €
24+1 914 €+3 176 €-1 262 €
25+1 914 €+3 336 €-1 422 €
Total+47 850 €+31 353 €+16 497 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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