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Détails du bien

Bien expiré
VilleBesançon (25)
Surface68
Coût Total151 460
Loyer Annuel9 110
Rentabilité6.01%
Cashflow/mois-109
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 106 500 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 1 566,18 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 4, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Win Win Immobilier vous propose en exclusivité sur le secteur Grette / Butte, ce F4 d'une surface de 68 m² à rénover.

Idéalement situé aux portes du centre-ville, il se trouve au 4ème et dernier étage sans ascenseur d'une copropriété bien tenue. Il se compose d'une vaste salon / séjour très lumineux avec balcon, d'une cuisine indépendante, de deux chambres donc une avec de grands placards, d'une salle de bains et d'un WC séparé.

L'appartement est à rénover mais les fenêtres PVC double vitrage sont récentes et équipées de volets électriques.

L'emplacement est idéal : bus et tramway en bas de l'immeuble, boulangerie, pharmacie et supérette également.

Une cave et un grenier sont vendus avec, un parking collectif est réservé à la copropriété.

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 150 lots. Aucune procédure n'est en cours. DPE en cours. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller Win Win Immobilier : Laurine MATEUS Agent commercial (Entreprise individuelle). ' Tous gagnants '

Ville : Besançon
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25000
Total : 151 460
Prix d'acquisition : 106 500
Travaux : 36 440
Valeur du bien : 142 940
Frais de notaire : 8 520
Coût estimé : 8 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68
Loyer prédit : 11.16€/m²/mois
Fourchette : 8.74€ - 14.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 759€/mois
Loyer annuel estimé : 9110€/an
Fourchette totale : 595€ - 969€/mois
Fourchette annuelle : 7134€ - 11632€/an
Rentabilité brute :6.01%
Fourchette de rentabilité :4.71% - 7.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 460
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :748,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :44,18€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 792,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 099,56
Coût de l'assurance :13 252,75
Taxe foncière : 910,97€/an
Soit par mois : 75,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 759,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 868,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-109,48€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative du score DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 28 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 440(536 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:11 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 600
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:1 600
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€
  • Salon - Peinture:2 240
    Peinture murs et plafonds: 28 m² × 80€/m² = 2240€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Besançon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 759 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 110 €/an
Calcul : 759 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 054 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 460 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 530 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 911 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 440
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 935
Revenus locatifs : +9 110
Charges déductibles : -42 935
Résultat foncier Année 1 : -33 825(Déficit de 33 825 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 425
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 495 €/an
Revenus locatifs : +9 110
Charges déductibles : -6 495
Résultat foncier Années 2+ : 2 615 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12425.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 106 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 225(65% de 106 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 517 €/an
Calcul : 69 225 € × 3,636% = 2 517
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 11042 9405 059-33 83021 400 €12 430 €12 430 €
29 2926 3654 9242 927--9 504 €
39 4786 2264 7853 252--6 252 €
49 6676 0824 6413 585--2 667 €
59 8615 9334 4923 928---
610 0585 7794 3384 279---
710 2595 6194 1784 640---
810 4645 4544 0135 010---
910 6735 2843 8435 390---
1010 8875 1073 6665 780---
1111 1054 9253 4846 180---
1211 3274 7363 2956 591---
1311 5534 5413 1007 012---
1411 7844 3392 8987 445---
1512 0204 1302 6897 890---
1612 2603 9142 4738 346---
1712 5063 6912 2498 815---
1812 7563 4592 0189 296---
1913 0113 2201 7799 791---
2013 2712 9731 53210 298---
2113 5372 7171 27610 819---
2213 8072 4531 01211 355---
2314 0832 17973811 904---
2414 3651 89645512 469---
2514 6521 60316213 049---
TOTAL291 786145 56773 100146 22021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 146 220
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 110 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 913 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 913-6 420+8 333
2+1 9130+1 913
3+1 9130+1 913
4+1 9130+1 913
5+1 913+378+1 535
6+1 913+1 284+629
7+1 913+1 392+521
8+1 913+1 503+410
9+1 913+1 617+296
10+1 913+1 734+179
11+1 913+1 854+59
12+1 913+1 977-64
13+1 913+2 104-191
14+1 913+2 234-321
15+1 913+2 367-454
16+1 913+2 504-591
17+1 913+2 645-732
18+1 913+2 789-876
19+1 913+2 937-1 024
20+1 913+3 089-1 176
21+1 913+3 246-1 333
22+1 913+3 406-1 493
23+1 913+3 571-1 658
24+1 913+3 741-1 828
25+1 913+3 915-2 002
Total+47 825+43 866+3 959
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 135 jours
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