Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat appartement meublé

Bien expiré
VilleTulle (19)
Surface193m²
Coût Total213 150€
Loyer Annuel17 799€
Rentabilité8.35%
Cashflow/mois+209€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 170 000 €
Surface : 193 m²
Prix au m² : 880,83 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 10
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Terrasse, Surface de 193 m², 10 Pièces, 5 Chambres, Année de construction 1976, Rez-de-chaussée, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, Meublé, Cuisine équipée

Maison sur les hauteurs de Tulle, dans un quartier résidentiel, proche des commodités et écoles.

Elle se compose d'un Studio meublé, avec salle d'eau et WC, cuisine équipée et aménagée, chauffage électrique et ballon d'eau chaude. Loué

Au rez de chaussée, d'un appartement T3 avec pièce de vie, cuisine séparée, deux chambres, une salle de bain et un WC, chaudière gaz murale avec eau chaude. Loué

Au 1er étage, d'un appartement T4, avec une pièce de vie, une cuisine aménagée et séparée, 3 chambres, une salle d'eau, WC et buanderie, chauffage gaz. Loué

A l'extérieur, une terrasse, un jardin avec barbecue et deux appentis complètent ce bien.

Contactez Carine Open Immobilier

Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.259820, 1.765980
Total : 213 150€
Prix d'acquisition : 170 000€
Travaux : 29 550€
Valeur du bien : 199 550€
Frais de notaire : 13 600€
Coût estimé : 13 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 193m²
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 6.07€ - 9.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 1483€/mois
Loyer annuel estimé : 17799€/an
Fourchette totale : 1172€ - 1878€/mois
Fourchette annuelle : 14058€ - 22534€/an
Rentabilité brute :8.35%
Fourchette de rentabilité :6.60% - 10.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :213 150€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 063,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :62,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 125,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 945,83€
Coût de l'assurance :18 650,63€
Taxe foncière : 1 779,87€/an
Soit par mois : 148,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 483,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 274,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :209,08€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 270 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour l'appartement T4
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation pour 193 m²)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du ballon d'eau chaude par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour l'appartement T4
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: 1 cuisine (12 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine moderne mais nécessite des mises aux normes
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petites réparations
Quantité: 1 salon (20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon avec usure normale
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petites réparations
Quantité: 1 salle à manger (15 m²)
Raison: État 3/5 visible - salle à manger avec usure normale

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 550 €(153 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:7 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1300€ = 7800€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:2 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:6 000€
    Rénovation lourde chambres: 50 m² × 120€/m² = 6000€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine (12 m²) × 250€ = 3000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:1 000€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle à manger:750€
    Rafraîchissement salle à manger: 15 m² × 50€/m² = 750€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 483 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 799 €/an
Calcul : 1 483 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 303 €/an
Base de calcul : Emprunt de 213 150 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 746 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 780 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 379 €
Revenus locatifs : +17 799 €
Charges déductibles : -39 379 €
Résultat foncier Année 1 : -21 580 €(Déficit de 21 580 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 180 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 829 €/an
Revenus locatifs : +17 799 €
Charges déductibles : -9 829 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 970 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 180.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 170 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 500 €(65% de 170 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 018 €/an
Calcul : 110 500 € × 3,636% = 4 018 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 799 €39 386 €7 310 €-21 587 €21 400 €187 €187 €
218 155 €9 644 €7 118 €8 511 €---
318 518 €9 445 €6 919 €9 073 €---
418 888 €9 239 €6 713 €9 650 €---
519 266 €9 025 €6 499 €10 241 €---
619 651 €8 804 €6 278 €10 847 €---
720 044 €8 576 €6 050 €11 469 €---
820 445 €8 339 €5 813 €12 106 €---
920 854 €8 094 €5 568 €12 760 €---
1021 271 €7 840 €5 314 €13 431 €---
1121 697 €7 578 €5 052 €14 119 €---
1222 130 €7 306 €4 780 €14 825 €---
1322 573 €7 024 €4 498 €15 549 €---
1423 025 €6 733 €4 207 €16 292 €---
1523 485 €6 431 €3 905 €17 054 €---
1623 955 €6 119 €3 593 €17 836 €---
1724 434 €5 795 €3 269 €18 638 €---
1824 923 €5 461 €2 935 €19 462 €---
1925 421 €5 114 €2 588 €20 307 €---
2025 929 €4 755 €2 229 €21 174 €---
2126 448 €4 384 €1 858 €22 064 €---
2226 977 €3 999 €1 474 €22 978 €---
2327 516 €3 601 €1 075 €23 915 €---
2428 067 €3 189 €663 €24 878 €---
2528 628 €2 763 €237 €25 866 €---
TOTAL570 099 €198 643 €105 946 €371 456 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 371 456 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 799 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 738 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 738 €-6 420 €+10 158 €
2+3 738 €+2 497 €+1 241 €
3+3 738 €+2 722 €+1 016 €
4+3 738 €+2 895 €+843 €
5+3 738 €+3 072 €+666 €
6+3 738 €+3 254 €+484 €
7+3 738 €+3 441 €+297 €
8+3 738 €+3 632 €+106 €
9+3 738 €+3 828 €-90 €
10+3 738 €+4 029 €-291 €
11+3 738 €+4 236 €-498 €
12+3 738 €+4 447 €-709 €
13+3 738 €+4 665 €-927 €
14+3 738 €+4 888 €-1 150 €
15+3 738 €+5 116 €-1 378 €
16+3 738 €+5 351 €-1 613 €
17+3 738 €+5 592 €-1 854 €
18+3 738 €+5 839 €-2 101 €
19+3 738 €+6 092 €-2 354 €
20+3 738 €+6 352 €-2 614 €
21+3 738 €+6 619 €-2 881 €
22+3 738 €+6 893 €-3 155 €
23+3 738 €+7 175 €-3 437 €
24+3 738 €+7 463 €-3 725 €
25+3 738 €+7 760 €-4 022 €
Total+93 450 €+111 437 €+-17 987 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →