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Appartement 2 pièces 49 m²

Bien expiré
VilleMontauban (82)
Surface49m²
Coût Total121 320€
Loyer Annuel7 634€
Rentabilité6.29%
Cashflow/mois-161€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 64 000 €
Surface : 49 m²
Prix au m² : 1 306,12 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 49 m² - Appartement T2 centre Montauban

Investisseurs ou primoaccédent, déniché pour vous, cet appartement T2, se trouve au calme tout en étant en plein centre de Montauban. Salon lumineux, cuisine indépendante; La salle de bain est équipée d'une baignoire, et les WC sont séparés. À noter : l'appartement est actuellement loué avec un bail en cours. Il sera libre à partir de 2.01.2027 offrant une belle opportunité d'investissement locatif. Copropriété de 71 lots. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 1285 €, dont 432 € charges locatives (eau froide incluse) Fonds travaux loi Alur: 65 €/an Référence agence : 10499 Référence annonce : V0EF-71D-0XG Date de réalisation du diagnostic : 19/01/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 920 € et 1 300 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Montauban
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82000
Coordonnées : 44.046646, 1.343081
Total : 121 320€
Prix d'acquisition : 64 000€
Travaux : 52 200€
Valeur du bien : 116 200€
Frais de notaire : 5 120€
Coût estimé : 5 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 49m²
Loyer prédit : 12.98€/m²/mois
Fourchette : 10.52€ - 16.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 636€/mois
Loyer annuel estimé : 7634€/an
Fourchette totale : 516€ - 785€/mois
Fourchette annuelle : 6188€ - 9419€/an
Rentabilité brute :6.29%
Fourchette de rentabilité :5.10% - 7.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :591,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :34,37€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 626,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 235,94€
Coût de l'assurance :10 312,20€
Taxe foncière : 763,43€/an
Soit par mois : 63,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 107,08€/mois
Soit par an : 1 285,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 636,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 796,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-160,74€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si le chauffage actuel est ancien.
Quantité: 1 système pour 49 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si elles sont en simple vitrage.
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur la surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique si l'actuel est électrique ancien.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des placards de cuisine, plan de travail et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 200 €(1 065 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:720€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montauban (pas d'ajustement régional appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 636 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 634 €/an
Calcul : 636 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 904 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 320 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 412 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 763 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 285 €/an
Calcul : 107 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 565 €
Revenus locatifs : +7 634 €
Charges déductibles : -58 565 €
Résultat foncier Année 1 : -50 930 €(Déficit de 50 930 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 530 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 365 €/an
Revenus locatifs : +7 634 €
Charges déductibles : -6 365 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 270 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29530.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 64 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 41 600 €(65% de 64 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 513 €/an
Calcul : 41 600 € × 3,636% = 1 513 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 634 €58 568 €3 908 €-50 934 €21 400 €29 534 €29 534 €
27 787 €6 263 €3 802 €1 524 €--28 010 €
37 943 €6 154 €3 693 €1 789 €--26 221 €
48 102 €6 041 €3 580 €2 061 €--24 160 €
58 264 €5 924 €3 463 €2 339 €--21 821 €
68 429 €5 804 €3 343 €2 625 €--19 196 €
78 597 €5 679 €3 218 €2 918 €--16 278 €
88 769 €5 551 €3 090 €3 219 €--13 059 €
98 945 €5 418 €2 957 €3 527 €--9 532 €
109 124 €5 281 €2 820 €3 843 €--5 690 €
119 306 €5 139 €2 678 €4 167 €--1 523 €
129 492 €4 993 €2 532 €4 499 €---
139 682 €4 842 €2 381 €4 841 €---
149 876 €4 685 €2 224 €5 190 €---
1510 073 €4 524 €2 063 €5 549 €---
1610 275 €4 357 €1 896 €5 918 €---
1710 480 €4 185 €1 724 €6 295 €---
1810 690 €4 007 €1 546 €6 683 €---
1910 904 €3 823 €1 362 €7 081 €---
2011 122 €3 633 €1 172 €7 489 €---
2111 344 €3 437 €976 €7 907 €---
2211 571 €3 234 €773 €8 337 €---
2311 802 €3 025 €564 €8 778 €---
2412 038 €2 808 €347 €9 230 €---
2512 279 €2 585 €124 €9 694 €---
TOTAL244 527 €169 959 €56 236 €74 569 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 74 569 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 634 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 603 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 603 €-6 420 €+8 023 €
2+1 603 €0 €+1 603 €
3+1 603 €0 €+1 603 €
4+1 603 €0 €+1 603 €
5+1 603 €0 €+1 603 €
6+1 603 €0 €+1 603 €
7+1 603 €0 €+1 603 €
8+1 603 €0 €+1 603 €
9+1 603 €0 €+1 603 €
10+1 603 €0 €+1 603 €
11+1 603 €0 €+1 603 €
12+1 603 €+1 350 €+253 €
13+1 603 €+1 452 €+151 €
14+1 603 €+1 557 €+46 €
15+1 603 €+1 665 €-62 €
16+1 603 €+1 775 €-172 €
17+1 603 €+1 889 €-286 €
18+1 603 €+2 005 €-402 €
19+1 603 €+2 124 €-521 €
20+1 603 €+2 247 €-644 €
21+1 603 €+2 372 €-769 €
22+1 603 €+2 501 €-898 €
23+1 603 €+2 633 €-1 030 €
24+1 603 €+2 769 €-1 166 €
25+1 603 €+2 908 €-1 305 €
Total+40 075 €+22 827 €+17 248 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 255 jours
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