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Maison 3 pièces 80 m²

Bien expiré
VillePezou (41)
Surface80m²
Coût Total121 280€
Loyer Annuel7 609€
Rentabilité6.27%
Cashflow/mois-65€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 825 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 2 chambres- 14 min Vendôme -

David Gaillard vous propose cette maison dans un village avec commerce qui se compose d'un séjour d'une cuisine , d'une arriere cuisine , de deux chambres , d'une salle d'eau et d'un WC .

Une grange , une cave et des dépendances viennent compléter ce bien

L'ensemble sur un terrain de 1750 m² Prix hors honoraires d'agence 60 000 €. Prix honoraires inclus 66 000 €.

Annonce publiée par David Gaillard (EI) votre agent commercial en immobilier LMDimmobilier à Sargé-Sur-Braye, 41170 immatriculé au RSAC de Blois sous le n°817 556 657. Consultez nos tarifs sur le site LMDimmobilier.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr. Référence annonce : fr077289 Consommation énergétique : 376 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 62 CO2/m²/an Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 10,00% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 60 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 470 € et 3 390 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Pezou
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41100
Coordonnées : 47.848995, 1.136219
Total : 121 280€
Prix d'acquisition : 66 000€
Travaux : 50 000€
Valeur du bien : 116 000€
Frais de notaire : 5 280€
Coût estimé : 5 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 7.93€/m²/mois
Fourchette : 6.36€ - 9.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 634€/mois
Loyer annuel estimé : 7609€/an
Fourchette totale : 509€ - 790€/mois
Fourchette annuelle : 6108€ - 9479€/an
Rentabilité brute :6.27%
Fourchette de rentabilité :5.04% - 7.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 370 €/m²
Basé sur :43 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :109 600 €
Prix d'achat :66 000 €
Décote à l'achat :-43 600€ (-39.8%)
Marge achat-revente :-11 680€ (-10.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :600,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :35,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 636,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 921,39€
Coût de l'assurance :10 612,00€
Taxe foncière : 760,93€/an
Soit par mois : 63,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 634,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 699,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-65,35€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 80 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite une rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine, électroménager, et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Bon état général, mais rafraîchissement recommandé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon incluant peinture, revêtement de sol et électricité
Quantité: salon complet
Raison: État 2/5 - Salon nécessite une rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 000 €(625 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:3 600€
    Isolation combles perdus: 80 m² × 45€/m² = 3600€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant pose)
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8000€ (prix moyen incluant pose)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (prix moyen incluant tous les travaux)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant meubles, électroménager et pose)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (prix moyen incluant pose)
  • Salon:6 000€
    Rénovation complète salon: 1 salon complet × 6000€ = 6000€ (prix moyen incluant peinture, revêtement de sol et électricité)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 634 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 609 €/an
Calcul : 634 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 071 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 280 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 424 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 761 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 256 €
Revenus locatifs : +7 609 €
Charges déductibles : -55 256 €
Résultat foncier Année 1 : -47 647 €(Déficit de 47 647 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 247 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 256 €/an
Revenus locatifs : +7 609 €
Charges déductibles : -5 256 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 353 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26247.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 900 €(65% de 66 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 560 €/an
Calcul : 42 900 € × 3,636% = 1 560 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 609 €55 260 €4 075 €-47 651 €21 400 €26 251 €26 251 €
27 762 €5 152 €3 967 €2 609 €--23 642 €
37 917 €5 040 €3 855 €2 876 €--20 765 €
48 075 €4 924 €3 739 €3 151 €--17 615 €
58 237 €4 805 €3 619 €3 432 €--14 183 €
68 401 €4 681 €3 495 €3 721 €--10 462 €
78 569 €4 553 €3 367 €4 017 €--6 445 €
88 741 €4 420 €3 234 €4 321 €--2 125 €
98 916 €4 283 €3 097 €4 633 €---
109 094 €4 141 €2 955 €4 953 €---
119 276 €3 994 €2 808 €5 282 €---
129 461 €3 842 €2 656 €5 619 €---
139 650 €3 685 €2 499 €5 966 €---
149 843 €3 522 €2 337 €6 321 €---
1510 040 €3 354 €2 168 €6 687 €---
1610 241 €3 180 €1 994 €7 061 €---
1710 446 €3 000 €1 814 €7 446 €---
1810 655 €2 813 €1 628 €7 841 €---
1910 868 €2 621 €1 435 €8 247 €---
2011 085 €2 421 €1 236 €8 664 €---
2111 307 €2 215 €1 030 €9 092 €---
2211 533 €2 002 €816 €9 531 €---
2311 764 €1 781 €596 €9 983 €---
2411 999 €1 553 €367 €10 446 €---
2512 239 €1 316 €131 €10 923 €---
TOTAL243 729 €138 557 €58 921 €105 172 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 105 172 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 609 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 598 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 598 €-6 420 €+8 018 €
2+1 598 €0 €+1 598 €
3+1 598 €0 €+1 598 €
4+1 598 €0 €+1 598 €
5+1 598 €0 €+1 598 €
6+1 598 €0 €+1 598 €
7+1 598 €0 €+1 598 €
8+1 598 €0 €+1 598 €
9+1 598 €+752 €+846 €
10+1 598 €+1 486 €+112 €
11+1 598 €+1 585 €+13 €
12+1 598 €+1 686 €-88 €
13+1 598 €+1 790 €-192 €
14+1 598 €+1 896 €-298 €
15+1 598 €+2 006 €-408 €
16+1 598 €+2 118 €-520 €
17+1 598 €+2 234 €-636 €
18+1 598 €+2 352 €-754 €
19+1 598 €+2 474 €-876 €
20+1 598 €+2 599 €-1 001 €
21+1 598 €+2 728 €-1 130 €
22+1 598 €+2 859 €-1 261 €
23+1 598 €+2 995 €-1 397 €
24+1 598 €+3 134 €-1 536 €
25+1 598 €+3 277 €-1 679 €
Total+39 950 €+31 552 €+8 398 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 198 jours
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