Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement de 84 m2 sans travaux

VilleSoissons (02)
Surface84m²
Coût Total133 240€
Loyer Annuel9 732€
Rentabilité7.30%
Cashflow/mois-143€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 115 000 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 1 369,05 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Situé à 5 minutes à pieds du coeur de ville au 6 ième étage avec une vue magnifique sur la Ville. 2 ascenseurs équipent votre résidence sécurisée. Ménage des communs 5 jours par semaine. Place de parking privative. Dès l'entrée un placard vous attend. Ensuite vous trouverez un autre grand placard dans le couloir, ce dernier dessert une grande chambre de 19 m2 avec double dressing, la cuisine équipée et fermée, la salle d'eau et wc séparé. Un double séjour de 24 m2, avec ses 2 portes fenêtres, baigné de lumière pour accueillir vos amis. Vous disposez d'une autre chambre ou bureau de 11,50 m2. Les charges de copropriété comprennent : les contrats d'entretien des chaudières, des ascenseurs, le chauffage, le ménage, l'electricité des communs.

Ville : Soissons
Département : Aisne
Région : Hauts de France
Code postal : 02200
Coordonnées : 49.385700, 3.333750
Total : 133 240€
Prix d'acquisition : 115 000€
Travaux : 9 040€
Valeur du bien : 124 040€
Frais de notaire : 9 200€
Coût estimé : 9 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 9.66€/m²/mois
Fourchette : 7.75€ - 12.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 811€/mois
Loyer annuel estimé : 9732€/an
Fourchette totale : 651€ - 1011€/mois
Fourchette annuelle : 7810€ - 12129€/an
Rentabilité brute :7.30%
Fourchette de rentabilité :5.86% - 9.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 581,35 €/m²
Basé sur :160 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :132 833 €
Prix d'achat :115 000 €
Décote à l'achat :-17 833€ (-13.4%)
Marge achat-revente :-407€ (-0.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :133 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :669,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :53,30€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 722,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 512,96€
Coût de l'assurance :15 988,80€
Taxe foncière : 973,25€/an
Soit par mois : 81,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 811,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 953,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-142,54€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car le DPE est D et le chauffage est inclus dans les charges de copropriété.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification de l'électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - Cuisine sans photo, nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification des éléments sanitaires.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - Salle de bain sans photo, nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 31 m² total)
Raison: État 4/5 visible - Chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - Salon en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 040 €(108 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:4 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète: 4000€
  • Salle de bain:3 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain complète: 3000€
  • Chambres:1 240€
    Peinture chambres: 31 m² × 40€/m² = 1240€
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Soissons (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 811 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 732 €/an
Calcul : 811 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 645 €/an
Base de calcul : Emprunt de 133 240 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 640 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 973 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 040 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 097 €
Revenus locatifs : +9 732 €
Charges déductibles : -17 097 €
Résultat foncier Année 1 : -7 365 €(Déficit de 7 365 €)
Imputable sur revenu global : 7 365 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 057 €/an
Revenus locatifs : +9 732 €
Charges déductibles : -8 057 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 675 €/an
Prix d'achat du bien : 115 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750 €(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 732 €17 102 €4 649 €-7 369 €7 369 €--
29 927 €7 941 €4 528 €1 987 €---
310 126 €7 815 €4 402 €2 311 €---
410 328 €7 685 €4 272 €2 643 €---
510 535 €7 550 €4 137 €2 985 €---
610 745 €7 410 €3 997 €3 335 €---
710 960 €7 266 €3 853 €3 695 €---
811 180 €7 116 €3 703 €4 064 €---
911 403 €6 960 €3 548 €4 443 €---
1011 631 €6 800 €3 387 €4 832 €---
1111 864 €6 633 €3 220 €5 231 €---
1212 101 €6 460 €3 048 €5 641 €---
1312 343 €6 282 €2 869 €6 061 €---
1412 590 €6 096 €2 684 €6 494 €---
1512 842 €5 905 €2 492 €6 937 €---
1613 099 €5 706 €2 293 €7 393 €---
1713 361 €5 500 €2 087 €7 860 €---
1813 628 €5 287 €1 874 €8 341 €---
1913 900 €5 066 €1 653 €8 834 €---
2014 178 €4 837 €1 425 €9 341 €---
2114 462 €4 600 €1 188 €9 862 €---
2214 751 €4 355 €942 €10 396 €---
2315 046 €4 101 €688 €10 946 €---
2415 347 €3 837 €424 €11 510 €---
2515 654 €3 564 €151 €12 090 €---
TOTAL311 735 €161 873 €67 513 €149 862 €7 369 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 211 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 149 862 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 732 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 044 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 044 €-2 211 €+4 255 €
2+2 044 €+596 €+1 448 €
3+2 044 €+693 €+1 351 €
4+2 044 €+793 €+1 251 €
5+2 044 €+895 €+1 149 €
6+2 044 €+1 001 €+1 043 €
7+2 044 €+1 108 €+936 €
8+2 044 €+1 219 €+825 €
9+2 044 €+1 333 €+711 €
10+2 044 €+1 449 €+595 €
11+2 044 €+1 569 €+475 €
12+2 044 €+1 692 €+352 €
13+2 044 €+1 818 €+226 €
14+2 044 €+1 948 €+96 €
15+2 044 €+2 081 €-37 €
16+2 044 €+2 218 €-174 €
17+2 044 €+2 358 €-314 €
18+2 044 €+2 502 €-458 €
19+2 044 €+2 650 €-606 €
20+2 044 €+2 802 €-758 €
21+2 044 €+2 958 €-914 €
22+2 044 €+3 119 €-1 075 €
23+2 044 €+3 284 €-1 240 €
24+2 044 €+3 453 €-1 409 €
25+2 044 €+3 627 €-1 583 €
Total+51 100 €+44 958 €+6 142 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →