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T2 avec garage quartier Pasteur, à deux pas du centre-vill

Bien expiré
VilleCarcassonne (11)
Surface52.39m²
Coût Total100 980€
Loyer Annuel8 158€
Rentabilité8.08%
Cashflow/mois+82€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 000 €
Surface : 52.39 m²
Prix au m² : 1 259,78 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 1

CARCASSONNE, idéalement situé dans le quartier Pasteur, à proximité immédiate du centre-ville et de toutes les commodités, découvrez ce cosy appartement T2 au sein d'une résidence sécurisée. Il se compose d'une entrée, d'un toilette indépendant, d'une pièce de vie lumineuse avec espace salon/séjour et kitchenette, d'une chambre confortable ainsi que d'une salle d'eau. Un véritable atout : vous bénéficiez également d'un garage en rez-de-chaussée, idéal pour stationner votre véhicule ou aménager un espace atelier. Parfait pour un premier achat, un pied-à-terre ou un investissement locatif, ce bien profite d'un emplacement privilégié alliant calme et proximité des commerces, transports et services. À visiter sans tarder !

  • http://www.gabarrouimmobilier.com/
Ville : Carcassonne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11000
Coordonnées : 43.211491, 2.342708
Total : 100 980€
Prix d'acquisition : 66 000€
Travaux : 29 700€
Valeur du bien : 95 700€
Frais de notaire : 5 280€
Coût estimé : 5 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52.39m²
Loyer prédit : 12.98€/m²/mois
Fourchette : 10.46€ - 16.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 680€/mois
Loyer annuel estimé : 8158€/an
Fourchette totale : 548€ - 844€/mois
Fourchette annuelle : 6574€ - 10124€/an
Rentabilité brute :8.08%
Fourchette de rentabilité :6.51% - 10.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 266,55 €/m²
Basé sur :346 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :66 354 €
Prix d'achat :66 000 €
Décote à l'achat :-354€ (-0.5%)
Marge achat-revente :-34 626€ (-52.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :500,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :29,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 529,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 059,06€
Coût de l'assurance :8 835,75€
Taxe foncière : 815,81€/an
Soit par mois : 67,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 679,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 597,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :82,28€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 200 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage existant
Quantité: 1 système pour 52.39 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres simples existantes
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - nécessité de moderniser l'espace
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - nécessité de moderniser l'espace
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - nécessité de rafraîchir le sol
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - nécessité de rafraîchir l'esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 700 €(567 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:3 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 400€
    Pose parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carcassonne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 680 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 158 €/an
Calcul : 680 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 390 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 980 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 353 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 816 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 259 €
Revenus locatifs : +8 158 €
Charges déductibles : -34 259 €
Résultat foncier Année 1 : -26 101 €(Déficit de 26 101 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 701 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 559 €/an
Revenus locatifs : +8 158 €
Charges déductibles : -4 559 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 599 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4700.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 900 €(65% de 66 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 560 €/an
Calcul : 42 900 € × 3,636% = 1 560 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 158 €34 262 €3 393 €-26 104 €21 400 €4 704 €4 704 €
28 321 €4 472 €3 303 €3 849 €--855 €
38 488 €4 379 €3 210 €4 109 €---
48 657 €4 282 €3 113 €4 375 €---
58 831 €4 183 €3 013 €4 648 €---
69 007 €4 080 €2 910 €4 928 €---
79 187 €3 973 €2 804 €5 215 €---
89 371 €3 862 €2 693 €5 509 €---
99 559 €3 748 €2 579 €5 810 €---
109 750 €3 630 €2 461 €6 120 €---
119 945 €3 508 €2 338 €6 437 €---
1210 144 €3 381 €2 212 €6 763 €---
1310 346 €3 250 €2 081 €7 096 €---
1410 553 €3 115 €1 946 €7 439 €---
1510 764 €2 975 €1 805 €7 790 €---
1610 980 €2 830 €1 661 €8 150 €---
1711 199 €2 680 €1 511 €8 519 €---
1811 423 €2 525 €1 356 €8 899 €---
1911 652 €2 364 €1 195 €9 287 €---
2011 885 €2 198 €1 029 €9 687 €---
2112 123 €2 027 €857 €10 096 €---
2212 365 €1 849 €680 €10 516 €---
2312 612 €1 665 €496 €10 947 €---
2412 865 €1 475 €306 €11 390 €---
2513 122 €1 278 €109 €11 843 €---
TOTAL261 307 €107 990 €49 059 €153 317 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 153 317 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 158 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 713 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 713 €-6 420 €+8 133 €
2+1 713 €0 €+1 713 €
3+1 713 €+976 €+737 €
4+1 713 €+1 313 €+400 €
5+1 713 €+1 394 €+319 €
6+1 713 €+1 478 €+235 €
7+1 713 €+1 564 €+149 €
8+1 713 €+1 653 €+60 €
9+1 713 €+1 743 €-30 €
10+1 713 €+1 836 €-123 €
11+1 713 €+1 931 €-218 €
12+1 713 €+2 029 €-316 €
13+1 713 €+2 129 €-416 €
14+1 713 €+2 232 €-519 €
15+1 713 €+2 337 €-624 €
16+1 713 €+2 445 €-732 €
17+1 713 €+2 556 €-843 €
18+1 713 €+2 670 €-957 €
19+1 713 €+2 786 €-1 073 €
20+1 713 €+2 906 €-1 193 €
21+1 713 €+3 029 €-1 316 €
22+1 713 €+3 155 €-1 442 €
23+1 713 €+3 284 €-1 571 €
24+1 713 €+3 417 €-1 704 €
25+1 713 €+3 553 €-1 840 €
Total+42 825 €+45 995 €+-3 170 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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