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Achat : Maison La Bosse-de-Bretagne (35320)

VilleBosse-de-Bretagne (35)
Surface110m²
Coût Total166 100€
Loyer Annuel12 801€
Rentabilité7.71%
Cashflow/mois+100€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 146 000 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 1 327,27 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 110 m², 6 pièces, 3 chambres, Terrasse, 720 m² de terrain, Cheminée, Cave, Structure/extérieur à rafraîchir

LA BOSSE DE BRETAGN Sur terrain de 720 m², longère en pierres A RENOVER INTERIEUREMENT , offrant : Au RDC : sanitaires, cuisine avec cheminée insert, salle à manger, 1 chambre, autre pièce et cellier. A l'étage : palier, 2 chambres, salle de bains. A l'arrière : jardin, hangar bois et coin terrasse couverte. Puits. Attenante à l'Est, une maisonnette de deux pièces. Nadine CHANTEUX . Classe énergie : D - Classe climat : B - Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : 2330 à 3220 € (base 2023) - Prix Hon. Négo Inclus : 146 000 € dont 4,29% Hon. Négo TTC charge acq. Prix Hors Hon. Négo :140 000 € - Réf : 136/5244 - Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques:

Ville : Bosse-de-Bretagne
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35320
Coordonnées : 47.872310, -1.597870
Total : 166 100€
Prix d'acquisition : 146 000€
Travaux : 8 420€
Valeur du bien : 154 420€
Frais de notaire : 11 680€
Coût estimé : 11 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 9.70€/m²/mois
Fourchette : 7.66€ - 12.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 1067€/mois
Loyer annuel estimé : 12801€/an
Fourchette totale : 842€ - 1351€/mois
Fourchette annuelle : 10106€ - 16213€/an
Rentabilité brute :7.71%
Fourchette de rentabilité :6.08% - 9.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 000 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :220 000 €
Prix d'achat :146 000 €
Décote à l'achat :-74 000€ (-33.6%)
Marge achat-revente :53 900€ (24.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :166 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :818,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :41,53€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 859,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 370,05€
Coût de l'assurance :12 457,50€
Taxe foncière : 1 280,08€/an
Soit par mois : 106,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 066,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 966,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :100,30€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système de production d'eau chaude
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du lavabo et de la robinetterie, carrelage partiel si nécessaire
Quantité: 8 m² (salle de bain)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon pour rafraîchir l'espace
Quantité: 25 m² (salon)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres pour rafraîchir l'espace
Quantité: 48 m² (3 chambres)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais nécessitent un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 420 €(77 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€/système = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:1 500€
    Carrelage salle de bain: 8 m² × 80€/m² = 640€, Lavabo et robinetterie: 500€, Main d'œuvre: 60% du coût matériaux = 360€
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:1 920€
    Peinture chambres: 48 m² × 40€/m² = 1920€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Bosse-de-Bretagne. Les prix ont été adaptés pour une zone rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 067 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 801 €/an
Calcul : 1 067 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 493 €/an
Base de calcul : Emprunt de 166 100 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 498 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 280 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 420 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 691 €
Revenus locatifs : +12 801 €
Charges déductibles : -15 691 €
Résultat foncier Année 1 : -2 891 €(Déficit de 2 891 €)
Imputable sur revenu global : 2 891 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 271 €/an
Revenus locatifs : +12 801 €
Charges déductibles : -7 271 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 529 €/an
Prix d'achat du bien : 146 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 900 €(65% de 146 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 451 €/an
Calcul : 94 900 € × 3,636% = 3 451 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 801 €15 697 €5 498 €-2 896 €2 896 €--
213 057 €7 130 €5 351 €5 927 €---
313 318 €6 978 €5 199 €6 340 €---
413 584 €6 821 €5 042 €6 764 €---
513 856 €6 658 €4 880 €7 198 €---
614 133 €6 490 €4 712 €7 643 €---
714 416 €6 316 €4 538 €8 099 €---
814 704 €6 137 €4 358 €8 567 €---
914 998 €5 951 €4 173 €9 047 €---
1015 298 €5 759 €3 981 €9 539 €---
1115 604 €5 560 €3 782 €10 044 €---
1215 916 €5 355 €3 577 €10 561 €---
1316 235 €5 143 €3 364 €11 092 €---
1416 559 €4 923 €3 145 €11 636 €---
1516 890 €4 696 €2 918 €12 194 €---
1617 228 €4 461 €2 683 €12 767 €---
1717 573 €4 218 €2 440 €13 354 €---
1817 924 €3 967 €2 189 €13 957 €---
1918 283 €3 708 €1 930 €14 575 €---
2018 648 €3 440 €1 661 €15 209 €---
2119 021 €3 162 €1 384 €15 859 €---
2219 402 €2 875 €1 097 €16 527 €---
2319 790 €2 578 €800 €17 212 €---
2420 186 €2 272 €493 €17 914 €---
2520 589 €1 954 €176 €18 635 €---
TOTAL410 015 €132 250 €79 370 €277 765 €2 896 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 869 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 277 765 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 801 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 688 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 688 €-869 €+3 557 €
2+2 688 €+1 778 €+910 €
3+2 688 €+1 902 €+786 €
4+2 688 €+2 029 €+659 €
5+2 688 €+2 159 €+529 €
6+2 688 €+2 293 €+395 €
7+2 688 €+2 430 €+258 €
8+2 688 €+2 570 €+118 €
9+2 688 €+2 714 €-26 €
10+2 688 €+2 862 €-174 €
11+2 688 €+3 013 €-325 €
12+2 688 €+3 168 €-480 €
13+2 688 €+3 328 €-640 €
14+2 688 €+3 491 €-803 €
15+2 688 €+3 658 €-970 €
16+2 688 €+3 830 €-1 142 €
17+2 688 €+4 006 €-1 318 €
18+2 688 €+4 187 €-1 499 €
19+2 688 €+4 372 €-1 684 €
20+2 688 €+4 563 €-1 875 €
21+2 688 €+4 758 €-2 070 €
22+2 688 €+4 958 €-2 270 €
23+2 688 €+5 163 €-2 475 €
24+2 688 €+5 374 €-2 686 €
25+2 688 €+5 591 €-2 903 €
Total+67 200 €+83 330 €+-16 130 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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