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Détails du bien

VilleSchiltigheim (67)
Surface70
Coût Total162 580
Loyer Annuel10 103
Rentabilité6.21%
Cashflow/mois-103
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 842,86 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel électrique, Nombre d'égages : 5

SCHILTIGHEIM Charmant Duplex 3 Pièces avec Faibles Charges Situé au sein d'une petite copropriété de seulement 9 lots d'habitation, découvrez ce charmant appartement en duplex offrant 71 m² au sol (42 m² habitables), idéal pour un premier achat, un jeune couple ou un investisseur. Au premier niveau, vous profiterez d'une agréable pièce de vie lumineuse avec salon ouvert sur la cuisine, d'une chambre, d'une salle de bains ainsi que d'un WC séparé. Un escalier intérieur mène à l'étage où se trouve une belle mezzanine offrant un espace nuit supplémentaire ainsi qu'un coin bureau, parfait pour le télétravail ou un espace de rangement complémentaire. Les atouts : Petite copropriété de 9 logements Faibles charges de copropriété Appartement en duplex plein de charme Espace bureau et couchage sur la mezzanine Agencement fonctionnel Proche des commerces, des transports et des commodités, cet appartement saura vous séduire par son cachet et son optimisation des espaces. Pour plus d'informations ou organiser une visite, contactez-nous dès maintenant. - https://www.century21brasseurs-schiltigheim.com/mentions_legales/

Ville : Schiltigheim
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67300
Coordonnées : 48.609873, 7.747010
Total : 162 580
Prix d'acquisition : 129 000
Travaux : 23 260
Valeur du bien : 152 260
Frais de notaire : 10 320
Coût estimé : 10 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70
Loyer prédit : 12.03€/m²/mois
Fourchette : 9.62€ - 15.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 842€/mois
Loyer annuel estimé : 10103€/an
Fourchette totale : 673€ - 1053€/mois
Fourchette annuelle : 8081€ - 12630€/an
Rentabilité brute :6.21%
Fourchette de rentabilité :4.97% - 7.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :162 580
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :812,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :48,77€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 860,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 071,29
Coût de l'assurance :14 632,20
Taxe foncière : 1 010,27€/an
Soit par mois : 84,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 841,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 945,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-103,24€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 227 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des fixtures légèrement datées et mise aux normes de la plomberie
Quantité: 1 salle de bain (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - Salle de bain en état correct nécessitant une mise à jour
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement léger du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - Salon nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - Chambres en bon état mais rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 260(332 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain (6 m²): 1000€/m² × 6 = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:800
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:960
    Peinture chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Schiltigheim (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 842 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 103 €/an
Calcul : 842 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 587 €/an
Base de calcul : Emprunt de 162 580 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 585 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 010 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 260
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 442
Revenus locatifs : +10 103
Charges déductibles : -30 442
Résultat foncier Année 1 : -20 340(Déficit de 20 340 €)
Imputable sur revenu global : 20 340
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 182 €/an
Revenus locatifs : +10 103
Charges déductibles : -7 182
Résultat foncier Années 2+ : 2 920 €/an
Prix d'achat du bien : 129 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 10330 4475 592-20 34520 345 €--
210 3057 0415 4453 264---
310 5116 8895 2933 622---
410 7216 7315 1363 990---
510 9356 5684 9724 367---
611 1546 3994 8044 755---
711 3776 2244 6295 153---
811 6056 0444 4485 561---
911 8375 8564 2615 981---
1012 0745 6624 0676 411---
1112 3155 4613 8666 854---
1212 5615 2533 6587 308---
1312 8135 0383 4437 774---
1413 0694 8153 2208 254---
1513 3304 5852 9898 746---
1613 5974 3462 7509 251---
1713 8694 0982 5039 771---
1814 1463 8422 24710 304---
1914 4293 5771 98110 852---
2014 7183 3021 70711 415---
2115 0123 0181 42211 994---
2215 3122 7241 12812 589---
2315 6192 41982313 200---
2415 9312 10350813 827---
2516 2501 77718114 473---
TOTAL323 592144 22081 071179 37220 345Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 103
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 179 372
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 103 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 122 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 122-6 103+8 225
2+2 122+979+1 143
3+2 122+1 087+1 035
4+2 122+1 197+925
5+2 122+1 310+812
6+2 122+1 426+696
7+2 122+1 546+576
8+2 122+1 668+454
9+2 122+1 794+328
10+2 122+1 923+199
11+2 122+2 056+66
12+2 122+2 192-70
13+2 122+2 332-210
14+2 122+2 476-354
15+2 122+2 624-502
16+2 122+2 775-653
17+2 122+2 931-809
18+2 122+3 091-969
19+2 122+3 256-1 134
20+2 122+3 425-1 303
21+2 122+3 598-1 476
22+2 122+3 777-1 655
23+2 122+3 960-1 838
24+2 122+4 148-2 026
25+2 122+4 342-2 220
Total+53 050+53 812+-762
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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