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Maison à vendre

Bien expiré
VilleRoquefort (40)
Surface178m²
Coût Total270 400€
Loyer Annuel14 524€
Rentabilité5.37%
Cashflow/mois-330€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 190 000 €
Surface : 178 m²
Prix au m² : 1 067,42 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

AGENCE BAZAS Axe Captieux - Mont de Marsan, à 10 mn de Roquefort, maison en pierre d'environ 180 m² à étage entièrement rénovée à l'intérieur. Elle comprend une entrée sur vaste séjour de 50 m², une cuisine de 15 m², une suite parentale de 25 m² avec salle d'eau WC et grand dressing, un cellier de 6 m². À l'étage, un dégagement avec dressing dessert trois grandes chambres, une salle de bain de 11 m² et un deuxième WC. Parcelle clôturée de 1800 m² environ avec vue sur forêt à l'arrière et une grange en bois de 80 m². Chauffage par insert bois et radiateur électrique, très bonne isolation DPE C. Prévoir amélioration de la façade. Visite virtuelle sur demande. A visiter rapidement, contactez-nous pour organiser une visite Xavier TORRES : Bazas- 17 Cours Ausone 33430 BAZAS -Tél : email : agencebazas@.email RCS 851 986 620 Agent commercial indépendant du réseau national N° RSAC : 424903409 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Roquefort
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40120
Coordonnées : 44.032352, -0.323766
Total : 270 400€
Prix d'acquisition : 190 000€
Travaux : 65 200€
Valeur du bien : 255 200€
Frais de notaire : 15 200€
Coût estimé : 15 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 178m²
Loyer prédit : 6.80€/m²/mois
Fourchette : 5.23€ - 8.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1210€/mois
Loyer annuel estimé : 14524€/an
Fourchette totale : 932€ - 1572€/mois
Fourchette annuelle : 11180€ - 18868€/an
Rentabilité brute :5.37%
Fourchette de rentabilité :4.13% - 6.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 555,56 €/m²
Basé sur :41 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :276 890 €
Prix d'achat :190 000 €
Décote à l'achat :-86 890€ (-31.4%)
Marge achat-revente :6 490€ (2.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :270 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 340,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :78,87€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 419,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :131 800,86€
Coût de l'assurance :23 660,00€
Taxe foncière : 1 452,41€/an
Soit par mois : 121,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 210,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 540,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-330,23€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 148 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, installation d'un nouveau WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: 1 salle de bain (11 m²)
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, rénovation nécessaire pour mise aux normes et confort
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres sans photo, rafraîchissement nécessaire pour amélioration esthétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres sans photo, rafraîchissement nécessaire pour amélioration esthétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations électriques et plomberie si nécessaire, peinture des murs.
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine en état moyen, amélioration esthétique et mise aux normes
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 système
Raison: Normes électriques à respecter pour sécurité
FaçadeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Amélioration
Prévoir des travaux d'amélioration de la façade.
Quantité: surface à définir
Raison: Prévoir amélioration de la façade pour esthétique et protection

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 200 €(366 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:11 000€
    Rénovation complète salle de bain: 11 m² × 1000€/m² = 11000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 30€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 000€
    Rénovation cuisine: 12 m² × 500€/m² = 6000€ (incluant électricité, plomberie, peinture, main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 système × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Façade - Amélioration:6 000€
    Amélioration façade: 40 m² × 150€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Total:35 000€
    Total des travaux
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Roquefort (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: -1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 210 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 524 €/an
Calcul : 1 210 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 104 €/an
Base de calcul : Emprunt de 270 400 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 946 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 452 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 702 €
Revenus locatifs : +14 524 €
Charges déductibles : -76 702 €
Résultat foncier Année 1 : -62 178 €(Déficit de 62 178 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 51 478 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 502 €/an
Revenus locatifs : +14 524 €
Charges déductibles : -11 502 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 022 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 51478.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 190 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 123 500 €(65% de 190 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 491 €/an
Calcul : 123 500 € × 3,636% = 4 491 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 524 €76 711 €9 112 €-62 187 €10 700 €51 487 €51 487 €
214 815 €11 269 €8 871 €3 545 €--47 942 €
315 111 €11 019 €8 621 €4 091 €--43 850 €
415 413 €10 761 €8 362 €4 652 €--39 198 €
515 721 €10 493 €8 094 €5 228 €--33 970 €
616 036 €10 216 €7 818 €5 819 €--28 150 €
716 357 €9 930 €7 531 €6 427 €--21 724 €
816 684 €9 633 €7 235 €7 050 €--14 674 €
917 017 €9 327 €6 928 €7 691 €--6 983 €
1017 358 €9 009 €6 611 €8 348 €---
1117 705 €8 681 €6 282 €9 024 €---
1218 059 €8 342 €5 943 €9 717 €---
1318 420 €7 990 €5 591 €10 430 €---
1418 789 €7 627 €5 228 €11 162 €---
1519 164 €7 250 €4 852 €11 914 €---
1619 548 €6 861 €4 462 €12 686 €---
1719 939 €6 459 €4 060 €13 480 €---
1820 337 €6 042 €3 643 €14 295 €---
1920 744 €5 611 €3 212 €15 133 €---
2021 159 €5 165 €2 766 €15 994 €---
2121 582 €4 703 €2 305 €16 879 €---
2222 014 €4 226 €1 827 €17 788 €---
2322 454 €3 732 €1 333 €18 722 €---
2422 903 €3 221 €822 €19 682 €---
2523 361 €2 692 €293 €20 669 €---
TOTAL465 212 €256 971 €131 801 €208 241 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 208 241 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 524 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 050 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 050 €-3 210 €+6 260 €
2+3 050 €0 €+3 050 €
3+3 050 €0 €+3 050 €
4+3 050 €0 €+3 050 €
5+3 050 €0 €+3 050 €
6+3 050 €0 €+3 050 €
7+3 050 €0 €+3 050 €
8+3 050 €0 €+3 050 €
9+3 050 €0 €+3 050 €
10+3 050 €+410 €+2 640 €
11+3 050 €+2 707 €+343 €
12+3 050 €+2 915 €+135 €
13+3 050 €+3 129 €-79 €
14+3 050 €+3 349 €-299 €
15+3 050 €+3 574 €-524 €
16+3 050 €+3 806 €-756 €
17+3 050 €+4 044 €-994 €
18+3 050 €+4 289 €-1 239 €
19+3 050 €+4 540 €-1 490 €
20+3 050 €+4 798 €-1 748 €
21+3 050 €+5 064 €-2 014 €
22+3 050 €+5 336 €-2 286 €
23+3 050 €+5 617 €-2 567 €
24+3 050 €+5 905 €-2 855 €
25+3 050 €+6 201 €-3 151 €
Total+76 250 €+62 472 €+13 778 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 199 jours
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