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Maison à vendre

Bien expiré
VilleRoquefort (40)
Surface178
Coût Total270 400
Loyer Annuel14 524
Rentabilité5.37%
Cashflow/mois-330
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 190 000 €
Surface : 178 m²
Prix au m² : 1 067,42 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

AGENCE BAZAS Axe Captieux - Mont de Marsan, à 10 mn de Roquefort, maison en pierre d'environ 180 m² à étage entièrement rénovée à l'intérieur. Elle comprend une entrée sur vaste séjour de 50 m², une cuisine de 15 m², une suite parentale de 25 m² avec salle d'eau WC et grand dressing, un cellier de 6 m². À l'étage, un dégagement avec dressing dessert trois grandes chambres, une salle de bain de 11 m² et un deuxième WC. Parcelle clôturée de 1800 m² environ avec vue sur forêt à l'arrière et une grange en bois de 80 m². Chauffage par insert bois et radiateur électrique, très bonne isolation DPE C. Prévoir amélioration de la façade. Visite virtuelle sur demande. A visiter rapidement, contactez-nous pour organiser une visite Xavier TORRES : Bazas- 17 Cours Ausone 33430 BAZAS -Tél : email : agencebazas@.email RCS 851 986 620 Agent commercial indépendant du réseau national N° RSAC : 424903409 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Roquefort
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40120
Coordonnées : 44.032352, -0.323766
Total : 270 400
Prix d'acquisition : 190 000
Travaux : 65 200
Valeur du bien : 255 200
Frais de notaire : 15 200
Coût estimé : 15 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 178
Loyer prédit : 6.80€/m²/mois
Fourchette : 5.23€ - 8.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1210€/mois
Loyer annuel estimé : 14524€/an
Fourchette totale : 932€ - 1572€/mois
Fourchette annuelle : 11180€ - 18868€/an
Rentabilité brute :5.37%
Fourchette de rentabilité :4.13% - 6.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 555,56 €/m²
Basé sur :41 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :276 890
Prix d'achat :190 000
Décote à l'achat :-86 890 (-31.4%)
Marge achat-revente :6 490€ (2.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :270 400
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 340,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :78,87€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 419,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :131 800,86
Coût de l'assurance :23 660,00
Taxe foncière : 1 452,41€/an
Soit par mois : 121,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 210,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 540,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-330,23€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 148 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, installation d'un nouveau WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: 1 salle de bain (11 m²)
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, rénovation nécessaire pour mise aux normes et confort
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres sans photo, rafraîchissement nécessaire pour amélioration esthétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres sans photo, rafraîchissement nécessaire pour amélioration esthétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations électriques et plomberie si nécessaire, peinture des murs.
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine en état moyen, amélioration esthétique et mise aux normes
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 système
Raison: Normes électriques à respecter pour sécurité
FaçadeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Amélioration
Prévoir des travaux d'amélioration de la façade.
Quantité: surface à définir
Raison: Prévoir amélioration de la façade pour esthétique et protection

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 200(366 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:11 000
    Rénovation complète salle de bain: 11 m² × 1000€/m² = 11000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 800
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 30€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 000
    Rénovation cuisine: 12 m² × 500€/m² = 6000€ (incluant électricité, plomberie, peinture, main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 200
    Mise aux normes électricité: 1 système × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Façade - Amélioration:6 000
    Amélioration façade: 40 m² × 150€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Total:35 000
    Total des travaux
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Roquefort (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: -1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 210 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 524 €/an
Calcul : 1 210 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 104 €/an
Base de calcul : Emprunt de 270 400 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 946 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 452 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 702
Revenus locatifs : +14 524
Charges déductibles : -76 702
Résultat foncier Année 1 : -62 178(Déficit de 62 178 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 51 478
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 502 €/an
Revenus locatifs : +14 524
Charges déductibles : -11 502
Résultat foncier Années 2+ : 3 022 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 51478.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 190 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 123 500(65% de 190 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 491 €/an
Calcul : 123 500 € × 3,636% = 4 491
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 52476 7119 112-62 18710 700 €51 487 €51 487 €
214 81511 2698 8713 545--47 942 €
315 11111 0198 6214 091--43 850 €
415 41310 7618 3624 652--39 198 €
515 72110 4938 0945 228--33 970 €
616 03610 2167 8185 819--28 150 €
716 3579 9307 5316 427--21 724 €
816 6849 6337 2357 050--14 674 €
917 0179 3276 9287 691--6 983 €
1017 3589 0096 6118 348---
1117 7058 6816 2829 024---
1218 0598 3425 9439 717---
1318 4207 9905 59110 430---
1418 7897 6275 22811 162---
1519 1647 2504 85211 914---
1619 5486 8614 46212 686---
1719 9396 4594 06013 480---
1820 3376 0423 64314 295---
1920 7445 6113 21215 133---
2021 1595 1652 76615 994---
2121 5824 7032 30516 879---
2222 0144 2261 82717 788---
2322 4543 7321 33318 722---
2422 9033 22182219 682---
2523 3612 69229320 669---
TOTAL465 212256 971131 801208 24110 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 208 241
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 524 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 050 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 050-3 210+6 260
2+3 0500+3 050
3+3 0500+3 050
4+3 0500+3 050
5+3 0500+3 050
6+3 0500+3 050
7+3 0500+3 050
8+3 0500+3 050
9+3 0500+3 050
10+3 050+410+2 640
11+3 050+2 707+343
12+3 050+2 915+135
13+3 050+3 129-79
14+3 050+3 349-299
15+3 050+3 574-524
16+3 050+3 806-756
17+3 050+4 044-994
18+3 050+4 289-1 239
19+3 050+4 540-1 490
20+3 050+4 798-1 748
21+3 050+5 064-2 014
22+3 050+5 336-2 286
23+3 050+5 617-2 567
24+3 050+5 905-2 855
25+3 050+6 201-3 151
Total+76 250+62 472+13 778
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 109 jours
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