Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

Bien expiré
VilleAimargues (30)
Surface472
Coût Total664 640
Loyer Annuel64 962
Rentabilité9.77%
Cashflow/mois+1 386
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 575 000 €
Surface : 472 m²
Prix au m² : 1 218,22 €/m²
Chambres : 8
Pièces : 15
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 8 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Jardin, Exposition sud, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains

Bâtisse, datant de 1600, composée de 4 logements dont 1 à rénover. La 1ère habitation, située en rez-de-chaussée, comprenant un grand séjour de 64 m2, la cuisine attenante aménagée, 2 chambres, une buanderie, une salle d'eau et une belle verrière exposée plein sud ainsi qu'un jardin privatif d'environ 200 m2. La superficie totale habitable est de 180 m2. La deuxième habitation, en R+1, est composée d'un salon, d'une salle à manger, une cuisine séparée, 3 chambres, un bureau, une salle de bains, une buanderie et une belle terrasse.Pour ce logement, superficie totale 156 m2. Pour la troisième habitation, en R+2, elle se compose d'une cuisine aménagée, d'un salon, une salle à manger, un bureau, 3 chambres, salle de bains pour une superficie totale de 147 m2. La dernière partie, de 117m2, est composée d'un garage en rez-de-chaussée et à l'étage de 3 pièces à rénover complétement. Une propriété pleine de charme, dans un environnement privilégié !!

Ville : Aimargues
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30470
Coordonnées : 43.670200, 4.204915
Total : 664 640
Prix d'acquisition : 575 000
Travaux : 43 640
Valeur du bien : 618 640
Frais de notaire : 46 000
Coût estimé : 46 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 472
Loyer prédit : 11.47€/m²/mois
Fourchette : 9.13€ - 14.40€/m²/mois
Loyer total estimé : 5413€/mois
Loyer annuel estimé : 64962€/an
Fourchette totale : 4310€ - 6799€/mois
Fourchette annuelle : 51723€ - 81590€/an
Rentabilité brute :9.77%
Fourchette de rentabilité :7.78% - 12.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 773,3 €/m²
Basé sur :244 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :1 308 998
Prix d'achat :575 000
Décote à l'achat :-733 998 (-56.1%)
Marge achat-revente :644 358€ (49.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :664 640
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 291,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :193,85€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 485,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :322 901,67
Coût de l'assurance :58 156,00
Taxe foncière : 6 496,19€/an
Soit par mois : 541,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 5 413,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 4 027,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 386,48€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 178 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, réfection de l'électricité et des menuiseries intérieures.
Quantité: 8 chambres (environ 120 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitent rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, nettoyage et entretien du mobilier.
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, nettoyage et entretien du mobilier.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3.5/5 visible - salle à manger en bon état général mais nécessite un léger rafraîchissement
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, nettoyage et entretien de la bibliothèque.
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 assumé - entrée nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 640(92 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 20000€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète: 12000€
  • Chambres:9 600
    Rénovation lourde chambres: 120 m² × 80€/m² = 9600€
  • Salon:1 000
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€
  • Salle à manger:800
    Rafraîchissement salle à manger: 20 m² × 40€/m² = 800€
  • Entrée:240
    Rafraîchissement entrée: 6 m² × 40€/m² = 240€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aimargues. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région rurale (coefficient 0.9 appliqué).

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 5 413 €/mois
Revenus locatifs annuels : 64 962 €/an
Calcul : 5 413 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 22 310 €/an
Base de calcul : Emprunt de 664 640 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 326 €/an
Calcul : 194 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 6 496 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 640
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 773
Revenus locatifs : +64 962
Charges déductibles : -74 773
Résultat foncier Année 1 : -9 811(Déficit de 9 811 €)
Imputable sur revenu global : 9 811
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 31 133 €/an
Revenus locatifs : +64 962
Charges déductibles : -31 133
Résultat foncier Années 2+ : 33 829 €/an
Prix d'achat du bien : 575 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 373 750(65% de 575 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 13 591 €/an
Calcul : 373 750 € × 3,636% = 13 591
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
164 96274 79422 332-9 8329 832 €--
266 26130 56121 73935 700---
367 58629 94821 12537 638---
468 93829 31320 49139 625---
570 31728 65719 83441 660---
671 72327 97819 15543 746---
773 15827 27518 45245 883---
874 62126 54817 72548 073---
976 11325 79616 97350 317---
1077 63525 01816 19552 618---
1179 18824 21315 39154 975---
1280 77223 38014 55857 392---
1382 38722 51913 69659 868---
1484 03521 62812 80562 407---
1585 71620 70611 88365 010---
1687 43019 75210 93067 678---
1789 17918 7659 94370 414---
1890 96217 7448 92273 218---
1992 78216 6887 86676 093---
2094 63715 5966 77379 041---
2196 53014 4665 64382 064---
2298 46113 2964 47485 164---
23100 43012 0873 26488 343---
24102 43810 8352 01391 603---
25104 4879 54071894 947---
TOTAL2 080 748587 102322 9021 493 6469 832Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 950
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 493 646
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 64 962 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +13 642 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+13 642-2 950+16 592
2+13 642+10 710+2 932
3+13 642+11 292+2 350
4+13 642+11 887+1 755
5+13 642+12 498+1 144
6+13 642+13 124+518
7+13 642+13 765-123
8+13 642+14 422-780
9+13 642+15 095-1 453
10+13 642+15 785-2 143
11+13 642+16 493-2 851
12+13 642+17 217-3 575
13+13 642+17 961-4 319
14+13 642+18 722-5 080
15+13 642+19 503-5 861
16+13 642+20 303-6 661
17+13 642+21 124-7 482
18+13 642+21 965-8 323
19+13 642+22 828-9 186
20+13 642+23 712-10 070
21+13 642+24 619-10 977
22+13 642+25 549-11 907
23+13 642+26 503-12 861
24+13 642+27 481-13 839
25+13 642+28 484-14 842
Total+341 050+448 094+-107 044
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →