Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement

VilleAlençon (61)
Surface71m²
Coût Total169 384€
Loyer Annuel7 686€
Rentabilité4.54%
Cashflow/mois-321€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 707 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 1 263,48 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur, Nombre d'égages : 4

Résidence Front de Sarthe. Duplex de 71 m² lumineux. Avec ascenseur. Entrée avec dressing, vaste séjour-salon, cuisine indépendante, couloir avec placard. A l'étage 2 chambres mansardée, salle d'eau, WC. Cave. Venez découvrir notre nouveauté Logement à consommation énergétique excessive - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Alen%C3%A7on-61000/885

Ville : Alençon
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61000
Coordonnées : 48.430684, 0.086189
Total : 169 384€
Prix d'acquisition : 89 707€
Travaux : 72 500€
Valeur du bien : 162 207€
Frais de notaire : 7 177€
Coût estimé : 7 177€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71m²
Loyer prédit : 9.02€/m²/mois
Fourchette : 6.72€ - 12.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 641€/mois
Loyer annuel estimé : 7686€/an
Fourchette totale : 477€ - 860€/mois
Fourchette annuelle : 5728€ - 10314€/an
Rentabilité brute :4.54%
Fourchette de rentabilité :3.38% - 6.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 277,78 €/m²
Basé sur :179 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :90 722 €
Prix d'achat :89 707 €
Décote à l'achat :-1 015€ (-1.1%)
Marge achat-revente :-78 662€ (-86.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :169 384€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :847,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :49,40€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 897,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 008,87€
Coût de l'assurance :14 821,10€
Taxe foncière : 768,61€/an
Soit par mois : 64,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 640,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 961,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-320,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 365 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 71 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :72 500 €(1 021 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système: 6000€ + Main d'œuvre: 1500€ = 7500€
  • Menuiseries:15 000€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1000€ = 7000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 8000€
  • Eau chaude:5 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 2500€ + Main d'œuvre: 500€ = 3000€
  • Cuisine:22 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 12000€
  • Salle de bain:14 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Électricité:500€
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 100€/m² = 200€ + Main d'œuvre: 100€ = 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alençon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 641 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 686 €/an
Calcul : 641 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 854 €/an
Base de calcul : Emprunt de 169 384 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 593 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 769 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 72 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 79 716 €
Revenus locatifs : +7 686 €
Charges déductibles : -79 716 €
Résultat foncier Année 1 : -72 029 €(Déficit de 72 029 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 50 629 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 216 €/an
Revenus locatifs : +7 686 €
Charges déductibles : -7 216 €
Résultat foncier Années 2+ : 471 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 50629.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 707 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 310 €(65% de 89 707 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 120 €/an
Calcul : 58 310 € × 3,636% = 2 120 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 686 €79 721 €5 860 €-72 035 €21 400 €50 635 €50 635 €
27 840 €7 068 €5 706 €772 €--49 863 €
37 997 €6 909 €5 547 €1 088 €--48 775 €
48 157 €6 744 €5 383 €1 413 €--47 362 €
58 320 €6 574 €5 212 €1 746 €--45 616 €
68 486 €6 397 €5 036 €2 089 €--43 527 €
78 656 €6 214 €4 853 €2 442 €--41 085 €
88 829 €6 025 €4 663 €2 804 €--38 281 €
99 006 €5 829 €4 467 €3 177 €--35 104 €
109 186 €5 626 €4 264 €3 560 €--31 544 €
119 369 €5 415 €4 054 €3 954 €--27 590 €
129 557 €5 198 €3 836 €4 359 €---
139 748 €4 972 €3 611 €4 776 €---
149 943 €4 739 €3 377 €5 204 €---
1510 142 €4 497 €3 136 €5 645 €---
1610 345 €4 247 €2 885 €6 098 €---
1710 551 €3 987 €2 626 €6 564 €---
1810 762 €3 719 €2 357 €7 044 €---
1910 978 €3 441 €2 079 €7 537 €---
2011 197 €3 153 €1 791 €8 045 €---
2111 421 €2 855 €1 493 €8 567 €---
2211 650 €2 546 €1 184 €9 104 €---
2311 883 €2 226 €864 €9 657 €---
2412 120 €1 895 €533 €10 226 €---
2512 363 €1 552 €190 €10 811 €---
TOTAL246 190 €191 545 €85 009 €54 644 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 54 644 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 686 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 614 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 614 €-6 420 €+8 034 €
2+1 614 €0 €+1 614 €
3+1 614 €0 €+1 614 €
4+1 614 €0 €+1 614 €
5+1 614 €0 €+1 614 €
6+1 614 €0 €+1 614 €
7+1 614 €0 €+1 614 €
8+1 614 €0 €+1 614 €
9+1 614 €0 €+1 614 €
10+1 614 €0 €+1 614 €
11+1 614 €0 €+1 614 €
12+1 614 €+1 308 €+306 €
13+1 614 €+1 433 €+181 €
14+1 614 €+1 561 €+53 €
15+1 614 €+1 693 €-79 €
16+1 614 €+1 829 €-215 €
17+1 614 €+1 969 €-355 €
18+1 614 €+2 113 €-499 €
19+1 614 €+2 261 €-647 €
20+1 614 €+2 413 €-799 €
21+1 614 €+2 570 €-956 €
22+1 614 €+2 731 €-1 117 €
23+1 614 €+2 897 €-1 283 €
24+1 614 €+3 068 €-1 454 €
25+1 614 €+3 243 €-1 629 €
Total+40 350 €+24 670 €+15 680 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →