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Achat appartement

Bien expiré
VilleTours (37)
Surface68m²
Coût Total140 630€
Loyer Annuel9 870€
Rentabilité7.02%
Cashflow/mois+4€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 106 880 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 1 571,76 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Ascenseur, Surface de 68 m², Bâtiment de 16 étages, 3 Pièces, 2 Chambres, Rez-de-chaussée, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Rangements, Chauffage gaz collectif, Une entrée, Salle de séjour

Quartier Rives du Cher, Square Mantegna, proche arrêt de tram, appartement T3 de 68m2 comprenant une entrée avec plusieurs espaces de rangement, une cuisine aménagée ouverte sur le séjour, deux chambres, une salle d'eau, un wc séparé. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo.

Ville : Tours
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37000
Coordonnées : 47.370320, 0.702230
Total : 140 630€
Prix d'acquisition : 106 880€
Travaux : 25 200€
Valeur du bien : 132 080€
Frais de notaire : 8 550€
Coût estimé : 8 550€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 12.10€/m²/mois
Fourchette : 9.56€ - 15.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 823€/mois
Loyer annuel estimé : 9870€/an
Fourchette totale : 650€ - 1041€/mois
Fourchette annuelle : 7798€ - 12493€/an
Rentabilité brute :7.02%
Fourchette de rentabilité :5.55% - 8.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :140 630€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :695,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :41,02€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 736,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 872,64€
Coût de l'assurance :12 305,12€
Taxe foncière : 987,02€/an
Soit par mois : 82,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 822,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 818,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :4,24€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 259 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur air/air) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 68 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 200 €(371 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:10 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système: 4500€ + Main d'œuvre: 1500€ = 6000€
  • Menuiseries - Fenêtres:6 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres: 800€ / fenêtre × 7 = 5600€ (pose incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:5 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité: 2500€ + Main d'œuvre: 500€ = 3000€
  • Salon - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tours. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone urbaine.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 823 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 870 €/an
Calcul : 823 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 693 €/an
Base de calcul : Emprunt de 140 630 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 492 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 987 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 372 €
Revenus locatifs : +9 870 €
Charges déductibles : -31 372 €
Résultat foncier Année 1 : -21 502 €(Déficit de 21 502 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 102 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 172 €/an
Revenus locatifs : +9 870 €
Charges déductibles : -6 172 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 698 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 101.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 106 880 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 472 €(65% de 106 880 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 526 €/an
Calcul : 69 472 € × 3,636% = 2 526 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 870 €31 376 €4 697 €-21 506 €21 400 €106 €106 €
210 068 €6 051 €4 572 €4 016 €---
310 269 €5 922 €4 443 €4 347 €---
410 474 €5 788 €4 309 €4 686 €---
510 684 €5 650 €4 171 €5 034 €---
610 898 €5 507 €4 027 €5 391 €---
711 115 €5 359 €3 879 €5 757 €---
811 338 €5 206 €3 726 €6 132 €---
911 565 €5 047 €3 568 €6 517 €---
1011 796 €4 883 €3 404 €6 912 €---
1112 032 €4 714 €3 235 €7 318 €---
1212 272 €4 539 €3 059 €7 734 €---
1312 518 €4 357 €2 878 €8 160 €---
1412 768 €4 170 €2 691 €8 598 €---
1513 024 €3 976 €2 497 €9 048 €---
1613 284 €3 775 €2 296 €9 509 €---
1713 550 €3 568 €2 089 €9 982 €---
1813 821 €3 353 €1 874 €10 467 €---
1914 097 €3 131 €1 652 €10 966 €---
2014 379 €2 902 €1 422 €11 477 €---
2114 667 €2 664 €1 185 €12 002 €---
2214 960 €2 419 €939 €12 541 €---
2315 259 €2 165 €685 €13 095 €---
2415 564 €1 902 €423 €13 663 €---
2515 876 €1 630 €151 €14 246 €---
TOTAL316 146 €130 053 €67 873 €186 092 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 186 092 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 870 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 073 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 073 €-6 420 €+8 493 €
2+2 073 €+1 173 €+900 €
3+2 073 €+1 304 €+769 €
4+2 073 €+1 406 €+667 €
5+2 073 €+1 510 €+563 €
6+2 073 €+1 617 €+456 €
7+2 073 €+1 727 €+346 €
8+2 073 €+1 840 €+233 €
9+2 073 €+1 955 €+118 €
10+2 073 €+2 074 €-1 €
11+2 073 €+2 195 €-122 €
12+2 073 €+2 320 €-247 €
13+2 073 €+2 448 €-375 €
14+2 073 €+2 579 €-506 €
15+2 073 €+2 714 €-641 €
16+2 073 €+2 853 €-780 €
17+2 073 €+2 995 €-922 €
18+2 073 €+3 140 €-1 067 €
19+2 073 €+3 290 €-1 217 €
20+2 073 €+3 443 €-1 370 €
21+2 073 €+3 601 €-1 528 €
22+2 073 €+3 762 €-1 689 €
23+2 073 €+3 928 €-1 855 €
24+2 073 €+4 099 €-2 026 €
25+2 073 €+4 274 €-2 201 €
Total+51 825 €+55 828 €+-4 003 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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