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Appartement à vendre

VilleCôte-Saint-André (38)
Surface54m²
Coût Total123 620€
Loyer Annuel5 704€
Rentabilité4.61%
Cashflow/mois-289€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 54 m²
Prix au m² : 1 648,15 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Cuisine équipée, 2 chambres, 1 parking: Parking, Balcon, calme, Interphone

Arnaud Ferrer vous propose EN EXCLUSIVITE à La-Côte-Saint-André, au calme et proche des axes routiers, cet appartement de 54 m² à rénover, au 1er étage d'un immeuble de 2 étages. Il est composé d'un séjour-cuisine avec un accès au balcon, 2 chambres, une salle de bains et un WC. Elle dispose d'une place de stationnement privée. Le chauffage est individuel et au gaz naturel par chaudière à condensation. Assainissement au tout-à-l'égout. Communication internet raccordée à la fibre optique. Copropriété de 24 lots - dont 11 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 724.44 euros.

Ville : Côte-Saint-André
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38260
Coordonnées : 45.391038, 5.259933
Total : 123 620€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 27 500€
Valeur du bien : 116 500€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54m²
Loyer prédit : 8.80€/m²/mois
Fourchette : 6.93€ - 11.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 475€/mois
Loyer annuel estimé : 5704€/an
Fourchette totale : 374€ - 604€/mois
Fourchette annuelle : 4488€ - 7248€/an
Rentabilité brute :4.61%
Fourchette de rentabilité :3.63% - 5.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 187,03 €/m²
Basé sur :54 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :118 100 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :-29 100€ (-24.6%)
Marge achat-revente :-5 520€ (-4.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :123 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :620,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :36,06€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 656,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 439,29€
Coût de l'assurance :10 816,75€
Taxe foncière : 570,38€/an
Soit par mois : 47,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 60,37€/mois
Soit par an : 724,44€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 475,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 764,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-288,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 133 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine obsolètes, y compris les placards, le plan de travail, et l'électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant une rénovation complète.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rafraîchissement des murs et du sol, y compris peinture et revêtement de sol.
Quantité: salon (environ 18 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après le pire état visible.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rafraîchissement des murs, peinture, et revêtement de sol dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres en mauvais état nécessitant un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 500 €(509 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:3 000€
    Peinture murs salon: 18 m² × 30€/m² = 540€, Revêtement de sol: 18 m² × 40€/m² = 720€, Main d'œuvre: 1740€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète: 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:4 500€
    Peinture murs chambres: 30 m² × 30€/m² = 900€, Revêtement de sol: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 2400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Côte d'Azur (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 475 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 704 €/an
Calcul : 475 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 297 €/an
Base de calcul : Emprunt de 123 620 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 433 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 570 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 724 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 525 €
Revenus locatifs : +5 704 €
Charges déductibles : -33 525 €
Résultat foncier Année 1 : -27 821 €(Déficit de 27 821 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 17 121 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 025 €/an
Revenus locatifs : +5 704 €
Charges déductibles : -6 025 €
Résultat foncier Années 2+ : -321 €/an(Déficit de 321 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 17120.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 704 €33 529 €4 301 €-27 825 €10 700 €17 125 €17 125 €
25 818 €5 916 €4 189 €-98 €98 €-17 125 €
35 934 €5 800 €4 072 €134 €--16 990 €
46 053 €5 679 €3 952 €374 €--16 617 €
56 174 €5 554 €3 827 €620 €--15 997 €
66 297 €5 425 €3 698 €872 €--15 124 €
76 423 €5 291 €3 564 €1 132 €--13 992 €
86 552 €5 152 €3 425 €1 400 €--12 593 €
96 683 €5 009 €3 281 €1 674 €--10 918 €
106 817 €4 860 €3 132 €1 957 €--8 961 €
116 953 €4 706 €2 978 €2 247 €--6 714 €
127 092 €4 546 €2 818 €2 546 €---
137 234 €4 380 €2 653 €2 853 €---
147 378 €4 209 €2 482 €3 169 €---
157 526 €4 032 €2 304 €3 494 €---
167 677 €3 848 €2 120 €3 829 €---
177 830 €3 657 €1 930 €4 173 €---
187 987 €3 460 €1 733 €4 527 €---
198 146 €3 256 €1 528 €4 891 €---
208 309 €3 044 €1 317 €5 265 €---
218 476 €2 825 €1 098 €5 650 €---
228 645 €2 598 €871 €6 047 €---
238 818 €2 363 €636 €6 455 €---
248 994 €2 120 €392 €6 875 €---
259 174 €1 867 €140 €7 307 €---
TOTAL182 695 €133 127 €62 439 €49 568 €10 798 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 239 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 49 568 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 704 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 198 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 198 €-3 210 €+4 408 €
2+1 198 €-29 €+1 227 €
3+1 198 €0 €+1 198 €
4+1 198 €0 €+1 198 €
5+1 198 €0 €+1 198 €
6+1 198 €0 €+1 198 €
7+1 198 €0 €+1 198 €
8+1 198 €0 €+1 198 €
9+1 198 €0 €+1 198 €
10+1 198 €0 €+1 198 €
11+1 198 €0 €+1 198 €
12+1 198 €+764 €+434 €
13+1 198 €+856 €+342 €
14+1 198 €+951 €+247 €
15+1 198 €+1 048 €+150 €
16+1 198 €+1 149 €+49 €
17+1 198 €+1 252 €-54 €
18+1 198 €+1 358 €-160 €
19+1 198 €+1 467 €-269 €
20+1 198 €+1 580 €-382 €
21+1 198 €+1 695 €-497 €
22+1 198 €+1 814 €-616 €
23+1 198 €+1 936 €-738 €
24+1 198 €+2 062 €-864 €
25+1 198 €+2 192 €-994 €
Total+29 950 €+16 885 €+13 065 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 50 jours
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