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Maison à vendre

VilleBonne (74)
Surface100m²
Coût Total302 950€
Loyer Annuel21 434€
Rentabilité7.08%
Cashflow/mois-1€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 240 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 2 400 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 22 m²), 2 chambres, calme

Au coeur de Bonne, maison de 100 m2 au sol à rénover ( 80 Carrez) Au rez-de-chaussée la pièce de vie de 23m2. Cuisine avec grande fenêtre en sur évier. Un w.c. indépendant Au premier niveau : dégagement vers les 2 chambres . La salle d'eau . Le bureau. Combles de 32 m2 au sol. Charpente bois apparente. 2 velux. Au sous-sol une cave.

Joli potentiel à réhabiliter proche de toutes commodités. Grand parking en face. Voie verte à 2 minutes à pied. IDEAL pour investisseurs. ** Contact exclusif : Thierry P. **

Ville : Bonne
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74380
Coordonnées : 46.170884, 6.318085
Total : 302 950€
Prix d'acquisition : 240 000€
Travaux : 43 750€
Valeur du bien : 283 750€
Frais de notaire : 19 200€
Coût estimé : 19 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 17.86€/m²/mois
Fourchette : 12.70€ - 25.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 1786€/mois
Loyer annuel estimé : 21434€/an
Fourchette totale : 1270€ - 2511€/mois
Fourchette annuelle : 15245€ - 30136€/an
Rentabilité brute :7.08%
Fourchette de rentabilité :5.03% - 9.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 654,55 €/m²
Basé sur :26 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :465 455 €
Prix d'achat :240 000 €
Décote à l'achat :-225 455€ (-48.4%)
Marge achat-revente :162 505€ (34.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :302 950€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 519,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :88,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 608,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :153 017,17€
Coût de l'assurance :26 508,12€
Taxe foncière : 2 143,42€/an
Soit par mois : 178,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 786,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 786,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-0,68€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 595 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 100 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine nécessite rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - sols nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - murs nécessitent rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 23 m²)
Raison: État 4/5 - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 750 €(438 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:5 000€
    Isolation combles: 100 m² × 50€/m² = 5000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:5 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1000€ = 5000€ (pose incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 10000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, revêtement, main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 150€
    Peinture murs et plafonds salon: 23 m² × 50€/m² = 1150€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bonne (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 786 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 434 €/an
Calcul : 1 786 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 531 €/an
Base de calcul : Emprunt de 302 950 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 060 €/an
Calcul : 88 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 143 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 484 €
Revenus locatifs : +21 434 €
Charges déductibles : -57 484 €
Résultat foncier Année 1 : -36 050 €(Déficit de 36 050 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 650 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 734 €/an
Revenus locatifs : +21 434 €
Charges déductibles : -13 734 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 700 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14650.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 240 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 156 000 €(65% de 240 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 673 €/an
Calcul : 156 000 € × 3,636% = 5 673 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 434 €57 494 €10 540 €-36 060 €21 400 €14 660 €14 660 €
221 863 €13 469 €10 265 €8 394 €--6 266 €
322 300 €13 184 €9 980 €9 117 €---
422 746 €12 888 €9 684 €9 858 €---
523 201 €12 582 €9 378 €10 619 €---
623 665 €12 265 €9 061 €11 400 €---
724 138 €11 937 €8 733 €12 202 €---
824 621 €11 597 €8 393 €13 024 €---
925 114 €11 245 €8 041 €13 869 €---
1025 616 €10 880 €7 676 €14 736 €---
1126 128 €10 502 €7 298 €15 626 €---
1226 651 €10 110 €6 907 €16 540 €---
1327 184 €9 705 €6 501 €17 479 €---
1427 727 €9 285 €6 081 €18 442 €---
1528 282 €8 850 €5 647 €19 432 €---
1628 848 €8 400 €5 196 €20 448 €---
1729 425 €7 933 €4 730 €21 491 €---
1830 013 €7 450 €4 246 €22 563 €---
1930 613 €6 949 €3 746 €23 664 €---
2031 226 €6 431 €3 227 €24 795 €---
2131 850 €5 894 €2 690 €25 956 €---
2232 487 €5 338 €2 134 €27 149 €---
2333 137 €4 762 €1 558 €28 375 €---
2433 800 €4 165 €961 €29 635 €---
2534 476 €3 547 €343 €30 929 €---
TOTAL686 545 €276 861 €153 017 €409 684 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 409 684 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 434 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 501 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 501 €-6 420 €+10 921 €
2+4 501 €0 €+4 501 €
3+4 501 €+855 €+3 646 €
4+4 501 €+2 957 €+1 544 €
5+4 501 €+3 186 €+1 315 €
6+4 501 €+3 420 €+1 081 €
7+4 501 €+3 660 €+841 €
8+4 501 €+3 907 €+594 €
9+4 501 €+4 161 €+340 €
10+4 501 €+4 421 €+80 €
11+4 501 €+4 688 €-187 €
12+4 501 €+4 962 €-461 €
13+4 501 €+5 244 €-743 €
14+4 501 €+5 533 €-1 032 €
15+4 501 €+5 830 €-1 329 €
16+4 501 €+6 134 €-1 633 €
17+4 501 €+6 447 €-1 946 €
18+4 501 €+6 769 €-2 268 €
19+4 501 €+7 099 €-2 598 €
20+4 501 €+7 438 €-2 937 €
21+4 501 €+7 787 €-3 286 €
22+4 501 €+8 145 €-3 644 €
23+4 501 €+8 513 €-4 012 €
24+4 501 €+8 890 €-4 389 €
25+4 501 €+9 279 €-4 778 €
Total+112 525 €+122 905 €+-10 380 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 53 jours
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