Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison ancienne avec garage, Avrolles 4 pièces 84 m2

Bien expiré
VilleSaint-Florentin (89)
Surface84m²
Coût Total106 280€
Loyer Annuel7 436€
Rentabilité7.00%
Cashflow/mois+9€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 44 000 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 523,81 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 2, Mandat exclusif, Jardin

Proche Saint-Florentin, Avrolles, maison ancienne à rafraîchir, comprenant une cuisine, un séjour, un wc et une terrasse.. A l'étage, un palier dessert deux belles chambres, un bureau et une salle de bain avec wc. Grenier total aménageable. Chauffage central au gaz de ville. Un garage et une petite grange en pierre.

  • https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/344467.pdf
Ville : Saint-Florentin
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89600
Coordonnées : 48.003836, 3.682525
Total : 106 280€
Prix d'acquisition : 44 000€
Travaux : 58 760€
Valeur du bien : 102 760€
Frais de notaire : 3 520€
Coût estimé : 3 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 7.38€/m²/mois
Fourchette : 5.77€ - 9.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 620€/mois
Loyer annuel estimé : 7436€/an
Fourchette totale : 485€ - 792€/mois
Fourchette annuelle : 5818€ - 9503€/an
Rentabilité brute :7.00%
Fourchette de rentabilité :5.47% - 8.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :106 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :518,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :30,11€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 548,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 264,39€
Coût de l'assurance :9 033,80€
Taxe foncière : 743,55€/an
Soit par mois : 61,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 619,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 610,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :9,07€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 335 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 84 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement de la chaudière par une pompe à chaleur air/eau ou chaudière gaz à condensation
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine très datée et usée
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Réfection des murs et du plafond, peinture et revêtement de sol
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs abîmés et plafond en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (estimé 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection de la plomberie pour mise aux normes
Quantité: plomberie complète
Raison: Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 760 €(700 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:3 360€
    Isolation des combles perdus: 84 m² × 40€/m² = 3360€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€/fenêtre = 10000€ (pose incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (électroménager et pose inclus)
  • Salon:1 600€
    Peinture murs et plafond: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 500€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1300€/m² = 6500€ (pose incluse)
  • Chambres:4 800€
    Rénovation chambres: 30 m² × 160€/m² = 4800€ (parquet et peinture inclus)
  • Électricité:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie:3 000€
    Réfection plomberie complète: 1 plomberie complète × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Florentin (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 360€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 620 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 436 €/an
Calcul : 620 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 420 €/an
Base de calcul : Emprunt de 106 280 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 361 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 744 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 285 €
Revenus locatifs : +7 436 €
Charges déductibles : -63 285 €
Résultat foncier Année 1 : -55 849 €(Déficit de 55 849 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 449 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 525 €/an
Revenus locatifs : +7 436 €
Charges déductibles : -4 525 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 911 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34449.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 44 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 28 600 €(65% de 44 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 040 €/an
Calcul : 28 600 € × 3,636% = 1 040 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 436 €63 288 €3 423 €-55 853 €21 400 €34 453 €34 453 €
27 584 €4 435 €3 331 €3 149 €--31 304 €
37 736 €4 340 €3 235 €3 396 €--27 908 €
47 891 €4 241 €3 136 €3 650 €--24 258 €
58 048 €4 139 €3 034 €3 910 €--20 348 €
68 209 €4 033 €2 928 €4 176 €--16 172 €
78 374 €3 924 €2 819 €4 449 €--11 723 €
88 541 €3 812 €2 707 €4 729 €--6 994 €
98 712 €3 695 €2 591 €5 016 €--1 977 €
108 886 €3 575 €2 470 €5 311 €---
119 064 €3 451 €2 346 €5 613 €---
129 245 €3 323 €2 218 €5 922 €---
139 430 €3 190 €2 086 €6 240 €---
149 619 €3 054 €1 949 €6 565 €---
159 811 €2 912 €1 807 €6 899 €---
1610 007 €2 766 €1 661 €7 241 €---
1710 207 €2 615 €1 510 €7 592 €---
1810 412 €2 459 €1 354 €7 952 €---
1910 620 €2 298 €1 193 €8 322 €---
2010 832 €2 132 €1 027 €8 700 €---
2111 049 €1 960 €855 €9 089 €---
2211 270 €1 782 €677 €9 488 €---
2311 495 €1 599 €494 €9 896 €---
2411 725 €1 409 €304 €10 316 €---
2511 960 €1 213 €108 €10 746 €---
TOTAL238 162 €135 647 €49 264 €102 515 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 102 515 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 436 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 561 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 561 €-6 420 €+7 981 €
2+1 561 €0 €+1 561 €
3+1 561 €0 €+1 561 €
4+1 561 €0 €+1 561 €
5+1 561 €0 €+1 561 €
6+1 561 €0 €+1 561 €
7+1 561 €0 €+1 561 €
8+1 561 €0 €+1 561 €
9+1 561 €0 €+1 561 €
10+1 561 €+1 000 €+561 €
11+1 561 €+1 684 €-123 €
12+1 561 €+1 777 €-216 €
13+1 561 €+1 872 €-311 €
14+1 561 €+1 970 €-409 €
15+1 561 €+2 070 €-509 €
16+1 561 €+2 172 €-611 €
17+1 561 €+2 278 €-717 €
18+1 561 €+2 386 €-825 €
19+1 561 €+2 496 €-935 €
20+1 561 €+2 610 €-1 049 €
21+1 561 €+2 727 €-1 166 €
22+1 561 €+2 846 €-1 285 €
23+1 561 €+2 969 €-1 408 €
24+1 561 €+3 095 €-1 534 €
25+1 561 €+3 224 €-1 663 €
Total+39 025 €+30 754 €+8 271 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →