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Appartement 2 pièces 43 m²

VilleSaint-Denis (974)
Surface43m²
Coût Total100 440€
Loyer Annuel8 534€
Rentabilité8.50%
Cashflow/mois+43€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 000 €
Surface : 43 m²
Prix au m² : 2 046,51 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

ORPI SAINTE CLOTILDE - Appartement T2 à vendre — Idéal investisseur ou primo-accédant, situé à Sainte-Clotilde

🏠 Cet appartement de 43.5 m² (construit en 2007) présente une excellente distribution :

🛌 Une chambre confortable 🛋️ Un séjour lumineux donnant sur une terrasse privative 🌅 🍳 Cuisine ouverte et salle de bains en bon état

🔑 Vous apprécierez la qualité de ce logement prêt à vivre ou à louer immédiatement.

🚗 Atout rare : Une place de parking privative et sécurisée, très pratique dans le quartier ! 🌳 L'emplacement est calme tout en restant proche des commodités, des transports et des commerces pour faciliter le quotidien.

💰 Prix attractif : 88 000 € (dont 8 000 € d'honoraires à la charge de l'acquéreur)

📊 Infos copropriété : Nombre de lots : 109 Charges : 735 € annuels

📅 Ne manquez pas cette opportunité ! Contactez-nous dès maintenant pour plus d'informations ou pour organiser une visite. 📞💬 Référence agence : 6806 Référence annonce : ZJS1-B6M-FQZ Prix hors honoraires : 80 000 €

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 266 Charges prévisionnelles annuelles : 734.8 €

Ville : Saint-Denis
Département : La Réunion
Région : La Réunion
Code postal : 97490
Coordonnées : -20.887209, 55.492737
Total : 100 440€
Prix d'acquisition : 88 000€
Travaux : 5 400€
Valeur du bien : 93 400€
Frais de notaire : 7 040€
Coût estimé : 7 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 43m²
Loyer prédit : 16.54€/m²/mois
Fourchette : 13.08€ - 20.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 711€/mois
Loyer annuel estimé : 8534€/an
Fourchette totale : 563€ - 899€/mois
Fourchette annuelle : 6751€ - 10787€/an
Rentabilité brute :8.50%
Fourchette de rentabilité :6.72% - 10.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 463,41 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :62 927 €
Prix d'achat :88 000 €
Décote à l'achat :+25 073€ (+39.8%)
Marge achat-revente :-37 513€ (-59.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :497,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :37,67€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 535,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 957,39€
Coût de l'assurance :11 299,50€
Taxe foncière : 853,37€/an
Soit par mois : 71,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 61,25€/mois
Soit par an : 735,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 711,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 668,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :43,12€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
Construit en 2007, généralement classe C ou B.

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 400 €(126 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Peinture murs et plafonds chambre: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture murs et plafonds salle de bain: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Cuisine - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Peinture:2 100€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 1350€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Denis. Les prix incluent la main d'œuvre. Les prix de peinture sont estimés à 30€/m² pour un rafraîchissement léger. Main d'œuvre estimée à 600€ pour les petites pièces et 1350€ pour le salon.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 711 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 534 €/an
Calcul : 711 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 382 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 440 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 452 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 853 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 735 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 822 €
Revenus locatifs : +8 534 €
Charges déductibles : -10 822 €
Résultat foncier Année 1 : -2 288 €(Déficit de 2 288 €)
Imputable sur revenu global : 2 288 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 422 €/an
Revenus locatifs : +8 534 €
Charges déductibles : -5 422 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 112 €/an
Prix d'achat du bien : 88 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 200 €(65% de 88 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 080 €/an
Calcul : 57 200 € × 3,636% = 2 080 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 534 €10 825 €3 385 €-2 291 €2 291 €--
28 704 €5 335 €3 295 €3 369 €---
38 878 €5 242 €3 202 €3 636 €---
49 056 €5 146 €3 106 €3 910 €---
59 237 €5 047 €3 007 €4 190 €---
69 422 €4 944 €2 904 €4 478 €---
79 610 €4 838 €2 797 €4 773 €---
89 803 €4 728 €2 687 €5 075 €---
99 999 €4 614 €2 573 €5 385 €---
1010 199 €4 496 €2 456 €5 703 €---
1110 403 €4 374 €2 334 €6 029 €---
1210 611 €4 248 €2 207 €6 363 €---
1310 823 €4 117 €2 077 €6 706 €---
1411 039 €3 982 €1 942 €7 057 €---
1511 260 €3 842 €1 802 €7 418 €---
1611 485 €3 698 €1 658 €7 787 €---
1711 715 €3 548 €1 508 €8 167 €---
1811 949 €3 394 €1 353 €8 556 €---
1912 188 €3 233 €1 193 €8 955 €---
2012 432 €3 068 €1 027 €9 364 €---
2112 681 €2 896 €856 €9 784 €---
2212 934 €2 719 €679 €10 215 €---
2313 193 €2 536 €495 €10 657 €---
2413 457 €2 346 €305 €11 111 €---
2513 726 €2 149 €109 €11 577 €---
TOTAL273 338 €105 366 €48 957 €167 972 €2 291 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 687 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 167 972 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 534 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 792 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 792 €-687 €+2 479 €
2+1 792 €+1 011 €+781 €
3+1 792 €+1 091 €+701 €
4+1 792 €+1 173 €+619 €
5+1 792 €+1 257 €+535 €
6+1 792 €+1 343 €+449 €
7+1 792 €+1 432 €+360 €
8+1 792 €+1 522 €+270 €
9+1 792 €+1 615 €+177 €
10+1 792 €+1 711 €+81 €
11+1 792 €+1 809 €-17 €
12+1 792 €+1 909 €-117 €
13+1 792 €+2 012 €-220 €
14+1 792 €+2 117 €-325 €
15+1 792 €+2 225 €-433 €
16+1 792 €+2 336 €-544 €
17+1 792 €+2 450 €-658 €
18+1 792 €+2 567 €-775 €
19+1 792 €+2 686 €-894 €
20+1 792 €+2 809 €-1 017 €
21+1 792 €+2 935 €-1 143 €
22+1 792 €+3 065 €-1 273 €
23+1 792 €+3 197 €-1 405 €
24+1 792 €+3 333 €-1 541 €
25+1 792 €+3 473 €-1 681 €
Total+44 800 €+50 392 €+-5 592 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 46 jours
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