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Maison de ville 4 pièces 115 m²

Bien expiré
VilleLabastide-Rouairoux (81)
Surface115m²
Coût Total128 850€
Loyer Annuel9 457€
Rentabilité7.34%
Cashflow/mois+25€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 115 m²
Prix au m² : 695,65 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville 4 pièces 115 m² - Maison de ville 4 pièces 115 m²

Maison de ville avec jardin et terrasses (une en RDC et une au 1er), elle comprend en RDC un séjour, une salle à manger, une cuisine donnant accès à une première terrasse et au jardin, un espace buanderie, une salle d'eau, et un cabinet de toilette. A l'étage il y a 2 chambres spacieuses dont une permettant l'accès au dernier étage avec la troisième chambre et les combles aménageables. Sur le pallier du premier étage il y a l'accès à une deuxième terrasse. avec une belle vue sur la montagne noire.

Surface : 115 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Labastide-Rouairoux
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81270
Coordonnées : 43.474610, 2.639440
Total : 128 850€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 42 450€
Valeur du bien : 122 450€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 115m²
Loyer prédit : 6.85€/m²/mois
Fourchette : 5.05€ - 9.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 788€/mois
Loyer annuel estimé : 9457€/an
Fourchette totale : 581€ - 1069€/mois
Fourchette annuelle : 6973€ - 12824€/an
Rentabilité brute :7.34%
Fourchette de rentabilité :5.41% - 9.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :769,42 €/m²
Basé sur :62 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :88 483 €
Prix d'achat :80 000 €
Décote à l'achat :-8 483€ (-9.6%)
Marge achat-revente :-40 367€ (-45.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :128 850€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :647,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :37,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 684,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 288,54€
Coût de l'assurance :11 274,37€
Taxe foncière : 945,66€/an
Soit par mois : 78,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 788,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 763,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :24,53€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 115 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 115 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessitant rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: environ 10 m²
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état, rafraîchissement léger possible
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale (tableau électrique, prises, éclairage)
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie générale
Quantité: 1 installation complète
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 450 €(369 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:8 050€
    Isolation combles: 115 m² × 70€/m² = 8050€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 750€/fenêtre = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 300€
    Parquet flottant: 20 m² × 65€/m² = 1300€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:1 200€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation complète = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Labastide-Rouairoux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 788 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 457 €/an
Calcul : 788 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 492 €/an
Base de calcul : Emprunt de 128 850 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 451 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 946 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 338 €
Revenus locatifs : +9 457 €
Charges déductibles : -48 338 €
Résultat foncier Année 1 : -38 882 €(Déficit de 38 882 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 482 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 888 €/an
Revenus locatifs : +9 457 €
Charges déductibles : -5 888 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 568 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17481.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 457 €48 342 €4 496 €-38 886 €21 400 €17 486 €17 486 €
29 646 €5 775 €4 379 €3 871 €--13 615 €
39 839 €5 654 €4 257 €4 185 €--9 430 €
410 035 €5 528 €4 131 €4 508 €--4 923 €
510 236 €5 397 €4 001 €4 839 €--84 €
610 441 €5 262 €3 866 €5 179 €---
710 650 €5 122 €3 726 €5 527 €---
810 863 €4 977 €3 581 €5 885 €---
911 080 €4 827 €3 431 €6 253 €---
1011 301 €4 672 €3 275 €6 630 €---
1111 528 €4 511 €3 114 €7 017 €---
1211 758 €4 344 €2 947 €7 414 €---
1311 993 €4 171 €2 774 €7 822 €---
1412 233 €3 992 €2 595 €8 241 €---
1512 478 €3 806 €2 410 €8 671 €---
1612 727 €3 614 €2 218 €9 113 €---
1712 982 €3 415 €2 019 €9 567 €---
1813 241 €3 209 €1 812 €10 032 €---
1913 506 €2 995 €1 599 €10 511 €---
2013 776 €2 774 €1 378 €11 002 €---
2114 052 €2 545 €1 148 €11 507 €---
2214 333 €2 308 €911 €12 025 €---
2314 620 €2 062 €665 €12 558 €---
2414 912 €1 807 €410 €13 105 €---
2515 210 €1 543 €146 €13 667 €---
TOTAL302 897 €142 654 €65 289 €160 243 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 160 243 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 457 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 986 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 986 €-6 420 €+8 406 €
2+1 986 €0 €+1 986 €
3+1 986 €0 €+1 986 €
4+1 986 €0 €+1 986 €
5+1 986 €0 €+1 986 €
6+1 986 €+1 528 €+458 €
7+1 986 €+1 658 €+328 €
8+1 986 €+1 766 €+220 €
9+1 986 €+1 876 €+110 €
10+1 986 €+1 989 €-3 €
11+1 986 €+2 105 €-119 €
12+1 986 €+2 224 €-238 €
13+1 986 €+2 347 €-361 €
14+1 986 €+2 472 €-486 €
15+1 986 €+2 601 €-615 €
16+1 986 €+2 734 €-748 €
17+1 986 €+2 870 €-884 €
18+1 986 €+3 010 €-1 024 €
19+1 986 €+3 153 €-1 167 €
20+1 986 €+3 301 €-1 315 €
21+1 986 €+3 452 €-1 466 €
22+1 986 €+3 608 €-1 622 €
23+1 986 €+3 767 €-1 781 €
24+1 986 €+3 932 €-1 946 €
25+1 986 €+4 100 €-2 114 €
Total+49 650 €+48 073 €+1 577 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 107 jours
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