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Maison à vendre

Bien expiré
VilleBressols (82)
Surface150m²
Coût Total239 240€
Loyer Annuel19 469€
Rentabilité8.14%
Cashflow/mois+206€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 189 000 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 1 260 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Salon (total 30 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Pas de balcon

À l’entrée de Bressols, découvrez cette maison spacieuse de 150 m², idéale pour une famille ou pour des professionnels en quête d’une belle visibilité. Édifiée sur deux niveaux, elle comprend une grande pièce de vie lumineuse de 50 m² avec salon et cuisine ouverte, trois chambres confortables et spacieuses, une salle de bains, deux WC, une buanderie ainsi qu’un garage de 23 m² avec mezzanine de 10 m². Elle bénéficie d'un espace extérieur de 504 m², parfait pour vos moments de détente. La maison est en bon état général, habitable immédiatement, et dispose de prestations appréciables : chauffage au gaz, double vitrage intégral et entretien soigné. Son emplacement stratégique en entrée de ville, constitue une opportunité intéressante pour toute activité nécessitant visibilité et accessibilité, idéal pour visibilité professionnelle ou vie familiale.

Ville : Bressols
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82710
Coordonnées : 43.952504, 1.311016
Total : 239 240€
Prix d'acquisition : 189 000€
Travaux : 35 120€
Valeur du bien : 224 120€
Frais de notaire : 15 120€
Coût estimé : 15 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150m²
Loyer prédit : 10.82€/m²/mois
Fourchette : 8.88€ - 13.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1622€/mois
Loyer annuel estimé : 19469€/an
Fourchette totale : 1333€ - 1975€/mois
Fourchette annuelle : 15992€ - 23703€/an
Rentabilité brute :8.14%
Fourchette de rentabilité :6.68% - 9.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 067,9 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :310 186 €
Prix d'achat :189 000 €
Décote à l'achat :-121 186€ (-39.1%)
Marge achat-revente :70 946€ (22.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :239 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 184,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :69,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 254,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :116 229,83€
Coût de l'assurance :20 933,50€
Taxe foncière : 1 946,92€/an
Soit par mois : 162,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 622,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 416,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :205,51€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 182 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 150 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et entretien du système de chauffage au gaz
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Assurer le bon fonctionnement et l'efficacité
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électroménager
Remplacement de l'électroménager daté par des appareils modernes et économes en énergie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes et amélioration esthétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 120 €(234 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:6 000€
    Isolation des combles: 150 m² × 40€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Entretien du système de chauffage:120€
    Entretien système chauffage gaz: 1 système × 120€ = 120€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation de cuisine:20 000€
    Rénovation cuisine complète: 20000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation de salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Pose de parquet flottant:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture des chambres:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bressols (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 120€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Entretien du système de chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 622 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 469 €/an
Calcul : 1 622 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 031 €/an
Base de calcul : Emprunt de 239 240 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 837 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 947 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 120 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 935 €
Revenus locatifs : +19 469 €
Charges déductibles : -45 935 €
Résultat foncier Année 1 : -26 466 €(Déficit de 26 466 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 066 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 815 €/an
Revenus locatifs : +19 469 €
Charges déductibles : -10 815 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 654 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5065.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 189 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 122 850 €(65% de 189 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 467 €/an
Calcul : 122 850 € × 3,636% = 4 467 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 469 €45 943 €8 038 €-26 473 €21 400 €5 073 €5 073 €
219 859 €10 609 €7 825 €9 249 €---
320 256 €10 388 €7 604 €9 867 €---
420 661 €10 160 €7 376 €10 501 €---
521 074 €9 924 €7 139 €11 150 €---
621 496 €9 679 €6 895 €11 816 €---
721 926 €9 426 €6 642 €12 499 €---
822 364 €9 165 €6 380 €13 199 €---
922 811 €8 894 €6 110 €13 917 €---
1023 268 €8 614 €5 830 €14 654 €---
1123 733 €8 324 €5 540 €15 409 €---
1224 208 €8 024 €5 240 €16 183 €---
1324 692 €7 714 €4 930 €16 977 €---
1425 186 €7 394 €4 609 €17 792 €---
1525 689 €7 062 €4 277 €18 628 €---
1626 203 €6 718 €3 934 €19 485 €---
1726 727 €6 363 €3 579 €20 364 €---
1827 262 €5 996 €3 211 €21 266 €---
1927 807 €5 616 €2 831 €22 191 €---
2028 363 €5 222 €2 438 €23 141 €---
2128 930 €4 816 €2 031 €24 115 €---
2229 509 €4 395 €1 610 €25 114 €---
2330 099 €3 959 €1 175 €26 140 €---
2430 701 €3 509 €724 €27 192 €---
2531 315 €3 043 €258 €28 272 €---
TOTAL623 605 €220 956 €116 230 €402 648 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 402 648 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 469 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 089 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 089 €-6 420 €+10 509 €
2+4 089 €+1 253 €+2 836 €
3+4 089 €+2 960 €+1 129 €
4+4 089 €+3 150 €+939 €
5+4 089 €+3 345 €+744 €
6+4 089 €+3 545 €+544 €
7+4 089 €+3 750 €+339 €
8+4 089 €+3 960 €+129 €
9+4 089 €+4 175 €-86 €
10+4 089 €+4 396 €-307 €
11+4 089 €+4 623 €-534 €
12+4 089 €+4 855 €-766 €
13+4 089 €+5 093 €-1 004 €
14+4 089 €+5 338 €-1 249 €
15+4 089 €+5 588 €-1 499 €
16+4 089 €+5 845 €-1 756 €
17+4 089 €+6 109 €-2 020 €
18+4 089 €+6 380 €-2 291 €
19+4 089 €+6 657 €-2 568 €
20+4 089 €+6 942 €-2 853 €
21+4 089 €+7 234 €-3 145 €
22+4 089 €+7 534 €-3 445 €
23+4 089 €+7 842 €-3 753 €
24+4 089 €+8 158 €-4 069 €
25+4 089 €+8 482 €-4 393 €
Total+102 225 €+120 795 €+-18 570 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 106 jours
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