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Appartement Nevers hyper centre

VilleNevers (58)
Surface90m²
Coût Total111 630€
Loyer Annuel9 163€
Rentabilité8.21%
Cashflow/mois+94€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 89 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 988,89 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Proche marché carnot dans immeuble ancien Appartement de 110 m2 ( Loi Carrez 90m2 ) avec nombreux rangements et dressings Cuisine équipée et fermée, grand séjour avec cheminée, 3 chambres, salle d'eau et WC séparé Double vitrage pvc récent chaudière récente, cave, faible charges.

Ville : Nevers
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58000
Coordonnées : 46.988390, 3.155530
Total : 111 630€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 15 510€
Valeur du bien : 104 510€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 8.48€/m²/mois
Fourchette : 6.62€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 764€/mois
Loyer annuel estimé : 9163€/an
Fourchette totale : 596€ - 978€/mois
Fourchette annuelle : 7153€ - 11737€/an
Rentabilité brute :8.21%
Fourchette de rentabilité :6.41% - 10.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 142,15 €/m²
Basé sur :274 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :102 793 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :-13 793€ (-13.4%)
Marge achat-revente :-8 837€ (-8.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :111 630€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :560,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :32,56€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 593,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 563,13€
Coût de l'assurance :9 767,62€
Taxe foncière : 916,25€/an
Soit par mois : 76,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 763,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 669,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :93,99€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car chaudière récente.
Quantité: 0
Raison: DPE D - Appartement - Chaudière récente en bon état.
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Aucune action nécessaire car double vitrage PVC récent.
Quantité: 0
Raison: DPE D - Appartement - Fenêtres en bon état.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification de l'électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel ou total.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité si nécessaire dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après état visible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 510 €(172 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:6 000€
    Rafraîchissement cuisine: 20 m² × 300€/m² = 6000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 3 m² × 2000€/m² = 6000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 350€
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 15€/m² = 1350€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:360€
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 120€/m² = 360€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nevers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 2 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 764 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 163 €/an
Calcul : 764 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 891 €/an
Base de calcul : Emprunt de 111 630 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 391 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 916 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 510 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 708 €
Revenus locatifs : +9 163 €
Charges déductibles : -20 708 €
Résultat foncier Année 1 : -11 546 €(Déficit de 11 546 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 846 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 198 €/an
Revenus locatifs : +9 163 €
Charges déductibles : -5 198 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 964 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 845.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 163 €20 712 €3 895 €-11 549 €10 700 €849 €849 €
29 346 €5 100 €3 793 €4 245 €---
39 533 €4 995 €3 688 €4 538 €---
49 723 €4 886 €3 579 €4 837 €---
59 918 €4 773 €3 466 €5 145 €---
610 116 €4 656 €3 349 €5 460 €---
710 318 €4 535 €3 228 €5 784 €---
810 525 €4 409 €3 102 €6 116 €---
910 735 €4 279 €2 972 €6 456 €---
1010 950 €4 144 €2 837 €6 806 €---
1111 169 €4 005 €2 698 €7 164 €---
1211 392 €3 860 €2 553 €7 532 €---
1311 620 €3 711 €2 404 €7 910 €---
1411 853 €3 555 €2 248 €8 297 €---
1512 090 €3 395 €2 088 €8 695 €---
1612 332 €3 228 €1 921 €9 103 €---
1712 578 €3 056 €1 749 €9 522 €---
1812 830 €2 877 €1 570 €9 953 €---
1913 086 €2 692 €1 385 €10 394 €---
2013 348 €2 500 €1 193 €10 848 €---
2113 615 €2 302 €995 €11 313 €---
2213 887 €2 096 €789 €11 791 €---
2314 165 €1 883 €576 €12 282 €---
2414 448 €1 662 €356 €12 786 €---
2514 737 €1 434 €127 €13 304 €---
TOTAL293 479 €104 747 €56 563 €188 732 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 188 732 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 163 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 924 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 924 €-3 210 €+5 134 €
2+1 924 €+1 019 €+905 €
3+1 924 €+1 361 €+563 €
4+1 924 €+1 451 €+473 €
5+1 924 €+1 543 €+381 €
6+1 924 €+1 638 €+286 €
7+1 924 €+1 735 €+189 €
8+1 924 €+1 835 €+89 €
9+1 924 €+1 937 €-13 €
10+1 924 €+2 042 €-118 €
11+1 924 €+2 149 €-225 €
12+1 924 €+2 260 €-336 €
13+1 924 €+2 373 €-449 €
14+1 924 €+2 489 €-565 €
15+1 924 €+2 609 €-685 €
16+1 924 €+2 731 €-807 €
17+1 924 €+2 857 €-933 €
18+1 924 €+2 986 €-1 062 €
19+1 924 €+3 118 €-1 194 €
20+1 924 €+3 254 €-1 330 €
21+1 924 €+3 394 €-1 470 €
22+1 924 €+3 537 €-1 613 €
23+1 924 €+3 685 €-1 761 €
24+1 924 €+3 836 €-1 912 €
25+1 924 €+3 991 €-2 067 €
Total+48 100 €+56 619 €+-8 519 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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