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Appartement T5 de 124,99 m² avec 4 chambres – Résidence séc

VilleRoubaix (59)
Surface124.99m²
Coût Total262 560€
Loyer Annuel17 109€
Rentabilité6.52%
Cashflow/mois-101€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 197 000 €
Surface : 124.99 m²
Prix au m² : 1 576,13 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 3, Cave, Nombre de WC : 2

Vacherand immobilier vous propose ce bel appartement situé au sein d'une résidence sécurisée et agréable, idéalement située à deux pas du très recherché Parc Barbieux. C'est un type 5 d'une superficie de 124,99 m², situé au deuxième étage. En bon état général, cet appartement offre de beaux volumes et une configuration particulièrement adaptée à une vie de famille. Vous serez séduit par sa grande pièce de vie traversante et lumineuse, offrant une agréable vue dégagée sur les espaces verts de la résidence. Sa double orientation permet de profiter d'une belle luminosité et d'une circulation naturelle de l'air tout au long de la journée. L'appartement dispose de quatre chambres, offrant de nombreuses possibilités d'aménagement pour une famille, un espace bureau ou une chambre d'amis. Il bénéficie également de deux salles d'eau et de deux WC, ainsi que d'une buanderie particulièrement pratique au quotidien. De nombreux rangements sont répartis dans l'appartement afin de faciliter l'organisation et d'optimiser les espaces. Une cave complète également le bien. Autre atout rare et appréciable, l'appartement bénéficie de deux balcons situés de part et d'autre du logement, permettant de profiter de l'extérieur. Si vous souhaitez plus de renseignements, vous pouvez contacter Jeanne Mathieu sur le 06.70.61.00.49 ou sur jeanne.mathieu@vacherand.fr. - https://www.vacherand.fr/tarifs

Ville : Roubaix
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59100
Coordonnées : 50.691589, 3.174173
Total : 262 560€
Prix d'acquisition : 197 000€
Travaux : 49 800€
Valeur du bien : 246 800€
Frais de notaire : 15 760€
Coût estimé : 15 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 124.99m²
Loyer prédit : 11.41€/m²/mois
Fourchette : 9.02€ - 14.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 1426€/mois
Loyer annuel estimé : 17109€/an
Fourchette totale : 1128€ - 1802€/mois
Fourchette annuelle : 13535€ - 21626€/an
Rentabilité brute :6.52%
Fourchette de rentabilité :5.15% - 8.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 614,34 €/m²
Basé sur :129 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :201 776 €
Prix d'achat :197 000 €
Décote à l'achat :-4 776€ (-2.4%)
Marge achat-revente :-60 784€ (-30.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :262 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 307,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :76,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 383,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :129 662,11€
Coût de l'assurance :22 974,00€
Taxe foncière : 1 710,86€/an
Soit par mois : 142,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 425,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 526,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-100,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 299 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 125 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 2 salles de bain
Raison: État 4/5 visible - mise à jour nécessaire pour confort et normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 800 €(398 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/air:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:15 600€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 1200€ = 15600€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:4 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles de bain × 6000€ = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol parquet flottant:3 000€
    Parquet flottant: 40 m² × 75€/m² = 3000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 30€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 30€/m² = 1500€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Roubaix (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/air, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 426 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 109 €/an
Calcul : 1 426 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 944 €/an
Base de calcul : Emprunt de 262 560 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 919 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 711 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 374 €
Revenus locatifs : +17 109 €
Charges déductibles : -61 374 €
Résultat foncier Année 1 : -44 265 €(Déficit de 44 265 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 865 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 574 €/an
Revenus locatifs : +17 109 €
Charges déductibles : -11 574 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 535 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22865.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 197 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 128 050 €(65% de 197 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 656 €/an
Calcul : 128 050 € × 3,636% = 4 656 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 109 €61 382 €8 952 €-44 274 €21 400 €22 874 €22 874 €
217 451 €11 346 €8 716 €6 105 €--16 769 €
317 800 €11 102 €8 472 €6 698 €--10 071 €
418 156 €10 849 €8 219 €7 307 €--2 764 €
518 519 €10 587 €7 957 €7 932 €---
618 889 €10 316 €7 686 €8 573 €---
719 267 €10 035 €7 406 €9 232 €---
819 652 €9 745 €7 115 €9 907 €---
920 045 €9 445 €6 815 €10 601 €---
1020 446 €9 134 €6 504 €11 313 €---
1120 855 €8 812 €6 182 €12 044 €---
1221 272 €8 478 €5 849 €12 794 €---
1321 698 €8 134 €5 504 €13 564 €---
1422 132 €7 777 €5 147 €14 355 €---
1522 574 €7 407 €4 777 €15 167 €---
1623 026 €7 025 €4 395 €16 001 €---
1723 486 €6 629 €3 999 €16 858 €---
1823 956 €6 219 €3 589 €17 737 €---
1924 435 €5 795 €3 165 €18 640 €---
2024 924 €5 356 €2 726 €19 568 €---
2125 422 €4 901 €2 272 €20 521 €---
2225 931 €4 431 €1 801 €21 500 €---
2326 450 €3 944 €1 315 €22 505 €---
2426 979 €3 441 €811 €23 538 €---
2527 518 €2 919 €289 €24 599 €---
TOTAL547 994 €245 208 €129 662 €302 786 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 302 786 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 109 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 593 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 593 €-6 420 €+10 013 €
2+3 593 €0 €+3 593 €
3+3 593 €0 €+3 593 €
4+3 593 €0 €+3 593 €
5+3 593 €+1 550 €+2 043 €
6+3 593 €+2 572 €+1 021 €
7+3 593 €+2 769 €+824 €
8+3 593 €+2 972 €+621 €
9+3 593 €+3 180 €+413 €
10+3 593 €+3 394 €+199 €
11+3 593 €+3 613 €-20 €
12+3 593 €+3 838 €-245 €
13+3 593 €+4 069 €-476 €
14+3 593 €+4 307 €-714 €
15+3 593 €+4 550 €-957 €
16+3 593 €+4 800 €-1 207 €
17+3 593 €+5 057 €-1 464 €
18+3 593 €+5 321 €-1 728 €
19+3 593 €+5 592 €-1 999 €
20+3 593 €+5 870 €-2 277 €
21+3 593 €+6 156 €-2 563 €
22+3 593 €+6 450 €-2 857 €
23+3 593 €+6 752 €-3 159 €
24+3 593 €+7 061 €-3 468 €
25+3 593 €+7 380 €-3 787 €
Total+89 825 €+90 836 €+-1 011 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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