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Achat : Maison Castelsarrasin (82100)

Bien expiré
VilleCastelsarrasin (82)
Surface190m²
Coût Total254 760€
Loyer Annuel22 265€
Rentabilité8.74%
Cashflow/mois+355€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 212 000 €
Surface : 190 m²
Prix au m² : 1 115,79 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 190 m², 5 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, 1 garage, 1 place de parking

À vendre - 82100 castelsarrasin - corps de ferme de 190 m² environ sur parcelle de 3500 m² environ venez découvrir ce magnifique corps de ferme de 190 m² habitables, cette propriété se compose d'une spacieuse pièce de vie de presque 60 m², ainsi que sa cuisine indépendante de 40 m². Côté nuit, un large couloir dessert la salle de bain, un wc indépendant ainsi que trois chambres équipées de rangements. Sur l'extérieur, plusieurs dépendances ainsi qu'un garage. La maison a déjà été rénovée, il ne manque que la cuisine. À noter : plusieurs possibilités d'agrandissement en aménageant les pièces annexes. À visiter sans tarder ! . Homekare : vente - location - gestion - syndic.

Ville : Castelsarrasin
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82100
Coordonnées : 44.048730, 1.123960
Total : 254 760€
Prix d'acquisition : 212 000€
Travaux : 25 800€
Valeur du bien : 237 800€
Frais de notaire : 16 960€
Coût estimé : 16 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 190m²
Loyer prédit : 9.77€/m²/mois
Fourchette : 8.07€ - 11.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 1855€/mois
Loyer annuel estimé : 22265€/an
Fourchette totale : 1533€ - 2245€/mois
Fourchette annuelle : 18399€ - 26943€/an
Rentabilité brute :8.74%
Fourchette de rentabilité :7.22% - 10.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :254 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 242,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :72,18€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 315,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :118 089,91€
Coût de l'assurance :21 654,60€
Taxe foncière : 2 226,50€/an
Soit par mois : 185,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 855,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 500,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :354,86€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4.3/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du parquet dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4.3/5 visible - parquet en bon état, entretien recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 800 €(136 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 500€
    Cuisine complète: 1 × 10500€ = 10500€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:15 000€
    Salle de bain complète: 1 × 15000€ = 15000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:90€
    Peinture 3 chambres: 3 × 30€/m² × 10m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:180€
    Entretien parquet 3 chambres: 3 × 60€/m² × 10m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:30€
    Peinture salon: 1 × 30€/m² × 10m² = 300€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Castelsarrasin (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 855 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 265 €/an
Calcul : 1 855 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 197 €/an
Base de calcul : Emprunt de 254 760 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 866 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 226 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 090 €
Revenus locatifs : +22 265 €
Charges déductibles : -37 090 €
Résultat foncier Année 1 : -14 825 €(Déficit de 14 825 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 4 125 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 290 €/an
Revenus locatifs : +22 265 €
Charges déductibles : -11 290 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 975 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 4125.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 212 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 137 800 €(65% de 212 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 011 €/an
Calcul : 137 800 € × 3,636% = 5 011 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 265 €37 098 €8 206 €-14 833 €10 700 €4 133 €4 133 €
222 710 €11 076 €7 984 €11 634 €---
323 164 €10 847 €7 754 €12 318 €---
423 628 €10 610 €7 517 €13 018 €---
524 100 €10 365 €7 272 €13 735 €---
624 582 €10 112 €7 020 €14 470 €---
725 074 €9 851 €6 758 €15 223 €---
825 575 €9 581 €6 489 €15 994 €---
926 087 €9 302 €6 210 €16 785 €---
1026 609 €9 014 €5 922 €17 594 €---
1127 141 €8 717 €5 624 €18 424 €---
1227 684 €8 409 €5 317 €19 274 €---
1328 237 €8 092 €4 999 €20 146 €---
1428 802 €7 764 €4 671 €21 038 €---
1529 378 €7 425 €4 332 €21 953 €---
1629 966 €7 075 €3 982 €22 891 €---
1730 565 €6 713 €3 620 €23 852 €---
1831 176 €6 339 €3 246 €24 837 €---
1931 800 €5 953 €2 860 €25 847 €---
2032 436 €5 554 €2 461 €26 882 €---
2133 085 €5 142 €2 049 €27 943 €---
2233 746 €4 716 €1 624 €29 030 €---
2334 421 €4 276 €1 184 €30 145 €---
2435 110 €3 822 €729 €31 287 €---
2535 812 €3 353 €260 €32 459 €---
TOTAL713 153 €221 207 €118 090 €491 946 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 491 946 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 265 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 676 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 676 €-3 210 €+7 886 €
2+4 676 €+2 250 €+2 426 €
3+4 676 €+3 695 €+981 €
4+4 676 €+3 905 €+771 €
5+4 676 €+4 121 €+555 €
6+4 676 €+4 341 €+335 €
7+4 676 €+4 567 €+109 €
8+4 676 €+4 798 €-122 €
9+4 676 €+5 035 €-359 €
10+4 676 €+5 278 €-602 €
11+4 676 €+5 527 €-851 €
12+4 676 €+5 782 €-1 106 €
13+4 676 €+6 044 €-1 368 €
14+4 676 €+6 312 €-1 636 €
15+4 676 €+6 586 €-1 910 €
16+4 676 €+6 867 €-2 191 €
17+4 676 €+7 156 €-2 480 €
18+4 676 €+7 451 €-2 775 €
19+4 676 €+7 754 €-3 078 €
20+4 676 €+8 065 €-3 389 €
21+4 676 €+8 383 €-3 707 €
22+4 676 €+8 709 €-4 033 €
23+4 676 €+9 043 €-4 367 €
24+4 676 €+9 386 €-4 710 €
25+4 676 €+9 738 €-5 062 €
Total+116 900 €+147 584 €+-30 684 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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