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Appartement à vendre

VilleSevran (93)
Surface84m²
Coût Total231 450€
Loyer Annuel16 306€
Rentabilité7.04%
Cashflow/mois+25€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 200 000 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 2 380,95 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étages, 3 chambres, Terrasse, calme, Sans vis-à-vis

Sur une petite Allée au calme à 1 minute de la gare, voici un magnifique duplex sans vis à vis et une terrasse de 12m2.

Bien présenté par Agences de France par délégation. Agences de France – SIREN : 899413603 – Titulaire de la carte T : 29012021000000009 non habilité à percevoir des fonds

Ville : Sevran
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93270
Coordonnées : 48.947773, 2.520934
Total : 231 450€
Prix d'acquisition : 200 000€
Travaux : 15 450€
Valeur du bien : 215 450€
Frais de notaire : 16 000€
Coût estimé : 16 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 16.18€/m²/mois
Fourchette : 12.99€ - 20.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 1359€/mois
Loyer annuel estimé : 16306€/an
Fourchette totale : 1091€ - 1692€/mois
Fourchette annuelle : 13098€ - 20299€/an
Rentabilité brute :7.04%
Fourchette de rentabilité :5.66% - 8.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 967,21 €/m²
Basé sur :169 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :165 246 €
Prix d'achat :200 000 €
Décote à l'achat :+34 754€ (+21.0%)
Marge achat-revente :-66 204€ (-40.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :231 450€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 130,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :67,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 197,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 652,06€
Coût de l'assurance :20 251,87€
Taxe foncière : 1 630,56€/an
Soit par mois : 135,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 358,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 333,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :25,07€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 156 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE est D, pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de la robinetterie si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de la robinetterie si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: salon
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 450 €(184 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Cuisine complète: 6000€ (Rénovation complète incluant peinture et vérification de la robinetterie). Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:5 500€
    Salle de bain complète: 4000€ (Rénovation complète incluant peinture et vérification de la robinetterie). Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture 3 chambres: 3 × 20€/m² × 20m² = 1200€. Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Peinture:450€
    Peinture salon: 1 × 20€/m² × 15m² = 300€. Main d'œuvre: 150€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sevran (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 359 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 306 €/an
Calcul : 1 359 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 470 €/an
Base de calcul : Emprunt de 231 450 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 810 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 631 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 361 €
Revenus locatifs : +16 306 €
Charges déductibles : -25 361 €
Résultat foncier Année 1 : -9 055 €(Déficit de 9 055 €)
Imputable sur revenu global : 9 055 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 911 €/an
Revenus locatifs : +16 306 €
Charges déductibles : -9 911 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 395 €/an
Prix d'achat du bien : 200 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 130 000 €(65% de 200 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 727 €/an
Calcul : 130 000 € × 3,636% = 4 727 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 306 €25 368 €7 478 €-9 063 €9 063 €--
216 632 €9 716 €7 276 €6 915 €---
316 964 €9 508 €7 067 €7 457 €---
417 304 €9 292 €6 851 €8 012 €---
517 650 €9 069 €6 628 €8 581 €---
618 003 €8 839 €6 398 €9 164 €---
718 363 €8 601 €6 160 €9 762 €---
818 730 €8 355 €5 915 €10 375 €---
919 105 €8 101 €5 661 €11 003 €---
1019 487 €7 839 €5 398 €11 648 €---
1119 876 €7 568 €5 127 €12 308 €---
1220 274 €7 288 €4 847 €12 986 €---
1320 679 €6 999 €4 558 €13 681 €---
1421 093 €6 700 €4 259 €14 393 €---
1521 515 €6 391 €3 950 €15 124 €---
1621 945 €6 072 €3 631 €15 874 €---
1722 384 €5 742 €3 301 €16 642 €---
1822 832 €5 401 €2 960 €17 431 €---
1923 288 €5 049 €2 609 €18 239 €---
2023 754 €4 685 €2 245 €19 069 €---
2124 229 €4 310 €1 869 €19 919 €---
2224 714 €3 922 €1 481 €20 792 €---
2325 208 €3 520 €1 080 €21 688 €---
2425 712 €3 106 €665 €22 606 €---
2526 226 €2 678 €237 €23 549 €---
TOTAL522 272 €184 118 €107 652 €338 155 €9 063 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 719 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 338 155 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 306 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 424 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 424 €-2 719 €+6 143 €
2+3 424 €+2 075 €+1 349 €
3+3 424 €+2 237 €+1 187 €
4+3 424 €+2 404 €+1 020 €
5+3 424 €+2 574 €+850 €
6+3 424 €+2 749 €+675 €
7+3 424 €+2 929 €+495 €
8+3 424 €+3 112 €+312 €
9+3 424 €+3 301 €+123 €
10+3 424 €+3 494 €-70 €
11+3 424 €+3 693 €-269 €
12+3 424 €+3 896 €-472 €
13+3 424 €+4 104 €-680 €
14+3 424 €+4 318 €-894 €
15+3 424 €+4 537 €-1 113 €
16+3 424 €+4 762 €-1 338 €
17+3 424 €+4 993 €-1 569 €
18+3 424 €+5 229 €-1 805 €
19+3 424 €+5 472 €-2 048 €
20+3 424 €+5 721 €-2 297 €
21+3 424 €+5 976 €-2 552 €
22+3 424 €+6 238 €-2 814 €
23+3 424 €+6 506 €-3 082 €
24+3 424 €+6 782 €-3 358 €
25+3 424 €+7 065 €-3 641 €
Total+85 600 €+101 446 €+-15 846 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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