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Appartement Belfort proche centre-ville avec 100m2 de jardin

Bien expiré
VilleBelfort (90)
Surface77
Coût Total129 700
Loyer Annuel8 455
Rentabilité6.52%
Cashflow/mois-55
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 105 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 1 363,64 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 5, Cave, Nombre de WC : 1

Appartement Belfort proche centre-ville, type T4 avec jardin privatif à 2 minutes de la piste cyclable, des écoles et des commerces de proximité. Situé au rez-de-chaussée d'une petite copropriété de 4 appartements, ce logement de 77m2 offre un cadre de vie agréable avec un accès de plain-pied sur son jardin privatif de 100m2. Cette habitation comprend une entrée, un salon-séjour, une cuisine équipée donnant accès directement sur le jardin exposé ouest, une salle d'eau, un WC indépendant, 2 chambres, un bureau qui peut être destiné à une activité professionnelle. Une buanderie, une chaufferie et une cave complètent ce bien. Ses atouts : Appartement en parfait état Jardin privatif de 100m2 Chauffage individuel Une cave Localisation idéale : près des écoles commerces de proximité piste cyclable proche accès bus Appartement clé en main sans travaux, libre de suite, n'hésitez pas à nous contacter pour effectuer une visite. Pour des informations sur les risques potentiels, veuillez consulter le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Agence TREIBER Immobilier Cette présente annonce a été rédigée sous la responsabilité éditoriale d'Isabelle Treiber agissant sous le statut d'agent immobilier immatriculée : Nº carte de transaction : CPI90012018000037453 1 place Jean Baptiste Saget 90000 BELFORT SARL isabelle immo au capital de 7 500 EUR SIRET : 49935836400036 APE 6831Z CPI : No 9001 2018 000 037 453 délivrée par la CCI BELFORT Garantie S.O.C.A.F 26 avenue de Suffren 75015 PARIS - https://isabelle-immo.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Coordonnées : 47.650306, 6.851050
Total : 129 700
Prix d'acquisition : 105 000
Travaux : 16 300
Valeur du bien : 121 300
Frais de notaire : 8 400
Coût estimé : 8 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77
Loyer prédit : 9.15€/m²/mois
Fourchette : 7.13€ - 11.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 705€/mois
Loyer annuel estimé : 8455€/an
Fourchette totale : 549€ - 905€/mois
Fourchette annuelle : 6586€ - 10855€/an
Rentabilité brute :6.52%
Fourchette de rentabilité :5.08% - 8.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 206,51 €/m²
Basé sur :340 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :92 902
Prix d'achat :105 000
Décote à l'achat :+12 098 (+13.0%)
Marge achat-revente :-36 798€ (-39.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 700
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :651,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :37,83€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 689,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 719,23
Coût de l'assurance :11 348,75
Taxe foncière : 845,51€/an
Soit par mois : 70,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 704,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 759,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-55,09€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 183 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage individuel existant
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs de la cuisine
Quantité: environ 10 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la salle de bain (peinture, joints, robinetterie)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 assumé - amélioration de l'esthétique et de la fonctionnalité
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 300(212 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:400
    Peinture murs cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation légère:1 500
    Rénovation légère salle de bain: 1 salle de bain × 1500€ = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds 3 chambres: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belfort. Main d'œuvre incluse. Les coûts de peinture sont basés sur un tarif moyen de 40€/m², et le coût de la rénovation de salle de bain est estimé à 1500€ pour un rafraîchissement léger.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 705 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 455 €/an
Calcul : 705 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 521 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 700 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 454 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 846 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 121
Revenus locatifs : +8 455
Charges déductibles : -22 121
Résultat foncier Année 1 : -13 666(Déficit de 13 666 €)
Imputable sur revenu global : 13 666
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 821 €/an
Revenus locatifs : +8 455
Charges déductibles : -5 821
Résultat foncier Années 2+ : 2 634 €/an
Prix d'achat du bien : 105 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 45522 1254 525-13 67013 670 €--
28 6245 7074 4072 917---
38 7975 5854 2853 212---
48 9735 4584 1583 515---
59 1525 3274 0273 825---
69 3355 1913 8914 144---
79 5225 0503 7504 472---
89 7124 9043 6044 808---
99 9074 7533 4535 154---
1010 1054 5963 2975 508---
1110 3074 4343 1355 873---
1210 5134 2662 9676 247---
1310 7234 0922 7936 631---
1410 9383 9122 6127 026---
1511 1563 7252 4267 431---
1611 3793 5322 2327 848---
1711 6073 3312 0328 276---
1811 8393 1241 8248 715---
1912 0762 9091 6099 167---
2012 3172 6861 3879 631---
2112 5642 4551 15610 108---
2212 8152 21691710 599---
2313 0711 96966911 102---
2413 3331 71341311 620---
2513 6001 44714712 153---
TOTAL270 820114 50665 719156 31413 670Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 101
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 156 314
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 455 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 776 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 776-4 101+5 877
2+1 776+875+901
3+1 776+964+812
4+1 776+1 054+722
5+1 776+1 148+628
6+1 776+1 243+533
7+1 776+1 342+434
8+1 776+1 443+333
9+1 776+1 546+230
10+1 776+1 653+123
11+1 776+1 762+14
12+1 776+1 874-98
13+1 776+1 989-213
14+1 776+2 108-332
15+1 776+2 229-453
16+1 776+2 354-578
17+1 776+2 483-707
18+1 776+2 615-839
19+1 776+2 750-974
20+1 776+2 889-1 113
21+1 776+3 033-1 257
22+1 776+3 180-1 404
23+1 776+3 331-1 555
24+1 776+3 486-1 710
25+1 776+3 646-1 870
Total+44 400+46 894+-2 494
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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