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Achat maison de plain-pied

Bien expiré
VillePaudy (36)
Surface42m²
Coût Total35 760€
Loyer Annuel3 295€
Rentabilité9.22%
Cashflow/mois+63€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 22 000 €
Surface : 42 m²
Prix au m² : 523,81 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de plain-pied comprenant une cuisine ouverte sur le séjour, un bureau, une chambre, une salle d'eau avec wc sur le dessus un grenier. Un garage attenant, un jardin clos

Ville : Paudy
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36260
Coordonnées : 47.040060, 1.943510
Total : 35 760€
Prix d'acquisition : 22 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 34 000€
Frais de notaire : 1 760€
Coût estimé : 1 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 42m²
Loyer prédit : 6.54€/m²/mois
Fourchette : 5.19€ - 8.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 275€/mois
Loyer annuel estimé : 3295€/an
Fourchette totale : 218€ - 346€/mois
Fourchette annuelle : 2617€ - 4150€/an
Rentabilité brute :9.22%
Fourchette de rentabilité :7.32% - 11.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :35 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :174,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :10,13€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 184,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :16 575,97€
Coût de l'assurance :3 039,60€
Taxe foncière : 329,54€/an
Soit par mois : 27,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 274,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 212,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :62,57€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 42 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface grenier (environ 42 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 1.5/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible - parquet usé nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon (revêtement, peinture, électricité)
Quantité: salon complet (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie (remplacement des tuyauteries vétustes)
Quantité: toute la maison
Raison: Plomberie vétuste à remplacer pour conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(286 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 9 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 275 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 295 €/an
Calcul : 275 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 151 €/an
Base de calcul : Emprunt de 35 760 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 122 €/an
Calcul : 10 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 330 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 602 €
Revenus locatifs : +3 295 €
Charges déductibles : -13 602 €
Résultat foncier Année 1 : -10 306 €(Déficit de 10 306 €)
Imputable sur revenu global : 10 306 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 1 602 €/an
Revenus locatifs : +3 295 €
Charges déductibles : -1 602 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 694 €/an
Prix d'achat du bien : 22 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 14 300 €(65% de 22 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 520 €/an
Calcul : 14 300 € × 3,636% = 520 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 295 €13 603 €1 152 €-10 307 €10 307 €--
23 361 €1 572 €1 121 €1 790 €---
33 429 €1 540 €1 088 €1 889 €---
43 497 €1 506 €1 055 €1 991 €---
53 567 €1 472 €1 021 €2 095 €---
63 638 €1 436 €985 €2 202 €---
73 711 €1 400 €949 €2 311 €---
83 785 €1 362 €911 €2 424 €---
93 861 €1 323 €872 €2 538 €---
103 938 €1 282 €831 €2 656 €---
114 017 €1 241 €789 €2 777 €---
124 097 €1 197 €746 €2 900 €---
134 179 €1 153 €702 €3 027 €---
144 263 €1 107 €656 €3 156 €---
154 348 €1 059 €608 €3 289 €---
164 435 €1 010 €559 €3 425 €---
174 524 €959 €508 €3 565 €---
184 614 €907 €456 €3 708 €---
194 707 €853 €401 €3 854 €---
204 801 €797 €345 €4 004 €---
214 897 €739 €288 €4 158 €---
224 995 €679 €228 €4 316 €---
235 095 €617 €166 €4 477 €---
245 197 €554 €102 €4 643 €---
255 300 €488 €37 €4 813 €---
TOTAL105 553 €39 854 €16 576 €65 699 €10 307 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 092 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 65 699 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 295 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +692 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+692 €-3 092 €+3 784 €
2+692 €+537 €+155 €
3+692 €+567 €+125 €
4+692 €+597 €+95 €
5+692 €+629 €+63 €
6+692 €+661 €+31 €
7+692 €+693 €-1 €
8+692 €+727 €-35 €
9+692 €+762 €-70 €
10+692 €+797 €-105 €
11+692 €+833 €-141 €
12+692 €+870 €-178 €
13+692 €+908 €-216 €
14+692 €+947 €-255 €
15+692 €+987 €-295 €
16+692 €+1 028 €-336 €
17+692 €+1 069 €-377 €
18+692 €+1 112 €-420 €
19+692 €+1 156 €-464 €
20+692 €+1 201 €-509 €
21+692 €+1 247 €-555 €
22+692 €+1 295 €-603 €
23+692 €+1 343 €-651 €
24+692 €+1 393 €-701 €
25+692 €+1 444 €-752 €
Total+17 300 €+19 710 €+-2 410 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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