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vente - maison

Bien expiré
VillePoullaouen (29)
Surface90m²
Coût Total127 990€
Loyer Annuel8 137€
Rentabilité6.36%
Cashflow/mois-66€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 81 750 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 908,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Box, Parking, Salle d eau

********************************** OFFRE D'ACHAT EN COURS - VISITES SUSPENDUES !! **********************************

POULLAOUEN : en campagne, maison d'habitation comprenant au RDC : cuisine aménagée ouverte sur salon/salle à manger avec poêle à granules, chambre, cellier/buanderie, salle d'eau et WC; à l'étage : palier, dégagement, chambre, 2 bureaux (possibilité de les réunir pour faire 1 chambre), salle d'eau avec WC. Dépendances : atelier et bâtisse en pierre Terrain attenant d'environ 1500m². LES + : PVC double vitrage de 2015, isolation de 2016, ...  

Honoraires de 9 % TTC inclus à la charge de l'acquéreur (75 000 € hors honoraires) Votre agent commercial 3G IMMO sur place EI - Julien ROCABOY inscrit au RSAC de LORIENT n° 484 983 572 Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Poullaouen
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29246
Coordonnées : 48.330000, -3.650000
Total : 127 990€
Prix d'acquisition : 81 750€
Travaux : 39 700€
Valeur du bien : 121 450€
Frais de notaire : 6 540€
Coût estimé : 6 540€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 7.53€/m²/mois
Fourchette : 6.09€ - 9.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 678€/mois
Loyer annuel estimé : 8137€/an
Fourchette totale : 548€ - 839€/mois
Fourchette annuelle : 6580€ - 10064€/an
Rentabilité brute :6.36%
Fourchette de rentabilité :5.14% - 7.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :127 990€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :638,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :37,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 676,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 617,20€
Coût de l'assurance :11 199,13€
Taxe foncière : 813,75€/an
Soit par mois : 67,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 678,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 743,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-65,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul ou électrique ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle d'eau avec douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle d'eau
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) et peinture murs et plafonds pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec meubles en bois abîmés
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 700 €(441 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 400€
    Isolation toiture/combles: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air-eau:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle d'eau × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:3 300€
    Rénovation lourde chambres: Parquet flottant 45 m² × 50€/m² = 2250€, Peinture 90 m² murs: 30€/m² × 90 = 2700€, Main d'œuvre: 1050€
  • Cuisine - Rénovation complète:5 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon - Rafraîchissement:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (Poullaouen). Les prix incluent la main d'œuvre. Les coûts sont basés sur des estimations réalistes pour chaque type de travail.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 678 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 137 €/an
Calcul : 678 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 385 €/an
Base de calcul : Emprunt de 127 990 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 448 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 814 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 347 €
Revenus locatifs : +8 137 €
Charges déductibles : -45 347 €
Résultat foncier Année 1 : -37 210 €(Déficit de 37 210 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 810 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 647 €/an
Revenus locatifs : +8 137 €
Charges déductibles : -5 647 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 490 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15809.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 81 750 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 138 €(65% de 81 750 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 932 €/an
Calcul : 53 138 € × 3,636% = 1 932 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 137 €45 351 €4 389 €-37 214 €21 400 €15 814 €15 814 €
28 300 €5 536 €4 274 €2 764 €--13 049 €
38 466 €5 416 €4 155 €3 050 €--9 999 €
48 636 €5 292 €4 031 €3 343 €--6 656 €
58 808 €5 164 €3 903 €3 644 €--3 012 €
68 984 €5 032 €3 770 €3 953 €---
79 164 €4 894 €3 633 €4 270 €---
89 347 €4 752 €3 491 €4 595 €---
99 534 €4 605 €3 343 €4 929 €---
109 725 €4 453 €3 191 €5 272 €---
119 920 €4 295 €3 033 €5 624 €---
1210 118 €4 132 €2 870 €5 986 €---
1310 320 €3 963 €2 701 €6 357 €---
1410 527 €3 788 €2 526 €6 739 €---
1510 737 €3 607 €2 345 €7 131 €---
1610 952 €3 419 €2 157 €7 533 €---
1711 171 €3 225 €1 963 €7 946 €---
1811 394 €3 024 €1 762 €8 370 €---
1911 622 €2 816 €1 554 €8 806 €---
2011 855 €2 600 €1 339 €9 254 €---
2112 092 €2 377 €1 116 €9 714 €---
2212 334 €2 147 €885 €10 187 €---
2312 580 €1 907 €646 €10 673 €---
2412 832 €1 660 €398 €11 172 €---
2513 089 €1 404 €142 €11 685 €---
TOTAL260 645 €134 860 €63 617 €125 785 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 125 785 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 137 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 709 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 709 €-6 420 €+8 129 €
2+1 709 €0 €+1 709 €
3+1 709 €0 €+1 709 €
4+1 709 €0 €+1 709 €
5+1 709 €0 €+1 709 €
6+1 709 €+282 €+1 427 €
7+1 709 €+1 281 €+428 €
8+1 709 €+1 379 €+330 €
9+1 709 €+1 479 €+230 €
10+1 709 €+1 582 €+127 €
11+1 709 €+1 687 €+22 €
12+1 709 €+1 796 €-87 €
13+1 709 €+1 907 €-198 €
14+1 709 €+2 022 €-313 €
15+1 709 €+2 139 €-430 €
16+1 709 €+2 260 €-551 €
17+1 709 €+2 384 €-675 €
18+1 709 €+2 511 €-802 €
19+1 709 €+2 642 €-933 €
20+1 709 €+2 776 €-1 067 €
21+1 709 €+2 914 €-1 205 €
22+1 709 €+3 056 €-1 347 €
23+1 709 €+3 202 €-1 493 €
24+1 709 €+3 352 €-1 643 €
25+1 709 €+3 505 €-1 796 €
Total+42 725 €+37 736 €+4 989 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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